IMG Investor Dnes Bloombergtv Bulgaria On Air Gol Tialoto Az-jenata Puls Teenproblem Automedia Imoti.net Rabota Az-deteto Blog Start Posoka Boec

Е. Василев: Към края на 2011 може да се усети недостиг на готови жилища

Около 350 евро на кв. м РЗП без ДДС е строителната себестойност, без земята, на средно по качество жилище в София в момента, казва управителят на Arco Real Estate Bulgaria

07:57 | 22.02.11 г. 46
Автор - снимка
Създател
<p><font face="Arial, sans-serif"><span lang="bg-BG">Евгени Василев. Снимка: Личен архив</span></font></p>

Евгени Василев. Снимка: Личен архив

Евгени Василев е управител на компанията за имоти Arco Real Estate Bulgaria, част от естонската Arco Vara group. Той заема тази позиция от 2008 г. Преди това е бил директор Агенция в консултантската компания Elta Consult AD, която по това време беше част от мрежата на CB Richard Ellis (CBRE).

Между 2006 и 2007 той е търговски Директор на “KD Investments” EAD, част от KD Group – Slovenia.

Пред Investor.bg Василев споделя прогнозата си за развитието на пазара на жилищни имоти в София и страната през 2011 г.

- Каква промяна очаквате в нагласата на купувачите на имоти през 2011? Какви сили играят роля в това отношение?

В момента масово нагласата на купувачите е, че цените на имотите ще продължават да падат, имайки предвид спада в техните равнища през последните две години. 2010-та беше „годината на купувачите” и те разбираемо очакваха да получат възможно най-доброто предложение за определена от тях сума с минимални компромиси.

Тази тенденция ще се запази и през 2011 г. – клиентите ще продължават да очакват най-доброто предложение, отговарящо на сумата, която са склонни да заплатят. Може би нагласата на купувачите ще се промени до известна степен, в следствие на това, че продавачите на качествени жилища ще задържат нивата на цените им. Доказателство за това е силно намалелият обем сделки, поради невъзможността да се срещнат интересите и на двете страни.

- Смятате ли, че очакванията на продавачи и купувачи започват да се сближават?

На този етап очакванията на купувачи и продавачи все още не се сближават. Купувачите продължават да бъдат несигурни и изчакват промяна в пазарните цени надолу. Обратно на това инвеститорите в сгради (особено наскоро завършените с Акт 16, които са най-атрактивни) не правят компромис с продажната цена, тъй като няма да могат да постигнат желаната от тях възвръщаемост, имайки предвид разходите за земята и строителните материали, направени в началото на изграждането на проекта. Например в Люлин се търсят предимно вече завършени с Акт 16 двустайни апартаменти на цени 40-42 хил. евро, а такива се предлагат за над 50 ихл. евро, като и двете страни рядко са склонни да направят компромис.

Разбира се има и продавачи, които са притиснати от кредити или искат парите си бързо поради друга причина, като са готови да направят сделка на всяка цена, дори под себестойността на предлагания от тях имот. Въпреки това в края на годината вече ще се усети очакваният недостиг на готови жилища, поради големия спад в строителството през изминалата година, което ще доведе до промени на пазара и очакванията на продавачи и купувачи ще започнат да се сближават.

- Можем ли да кажем според вас, че цените на жилищата се приближават към своята справедлива стойност? Какви са факторите за това?

Много е относително да се каже какво точно е справедлива стойност. Цените се определят от пазарните механизми (обем на търсенето и предлагането, цени на земята и строителните материали, цени на услугите, средната работна заплата, данъци, такси и много други фактори), които постоянно менят ситуацията на пазара, който от своя страна в различните си фази е справедлив за едни и несправедлив за други. Предишните години, доминиращи на пазара бяха продавачите, които поради голямото търсене на имоти вдигнаха летвата на цените и купувачите бяха принудени да се съобразят с това. Сега е обратното. На пазара винаги има две гледни точки-тази на купувачите, които ще се стремят да придобият имот на възможно най-ниска цена и тази на продавачите, които ще се опитват да продадат колкото се може по-изгодно.

Със сигурност може да се каже обаче, че продажните цени на имотите в момента не са изкуствено завишени, както преди началото на кризата. Фактор за това е изчакването от страна на купувачите и по-малкият обем реализирани сделки, което спомогна за балансирането на пазара и принуди продавачите да свалят цените до приемливи за двете страни нива.

- Каква е средната себестойност на строителството в София в момента? Как се промени тя в процентно изражение в периода след кризата?

За инвеститорите е трудно да се съгласят, че кризата в сектора вече е отминала. Банково корпоративно финансиране за развитие на жилищни и административни проекти на практика е все още налично само по рекламите, с изключение на минимален брой малокалибрени единични случаи. Това рефлектира върху строителните компании и техните доставчици (т.е. все още минимален брой нови поръчки), което от своя страна държи цените на строителство на нивата от последните 2 години.

Към момента чисто строителната себестойност на жилищна сграда със средни по качество довършителни работи в общи части, фасада, асансьори и инсталации, и ниво на завършеност в апартаментите „шпакловка и замазка” е между 320 и 350 евро на кв. м разгъната застроена площ (РЗП) без ДДС. Отделно трябва да се вземе предвид цената на парцела, проектиране, данъци и такси и други свързани със строителството разходи. Общата проектна себестойност зависи силно от покупната цена на земята, която в много случаи от преди кризата достигаше до над 400 евро на на кв. м достижимо РЗП.

- Доколкото има продажби в момента, от какви купувачи се правят те?

Продажби има, но разбира се обемът им е значително по-малък. На пазара са предимно купувачи, които разполагат с определена сума пари в брой и търсят да закупят имот, който не я надвишава. Наши консултанти споделят, че клиентите не се ориентират дори към теглене на по-малки суми, в случай, че се налага да доплатят разликата в цената на имота и са по-скоро склонни да откажат сделката, отколкото да се ангажират с банкова институция.

Още по-рядко се случва закупуването на имот изцяло чрез кредит. Продажбите на жилищни имоти са се завишили, но почти неосезаемо през последните тримесечия и процесът разбираемо е бавен. На пазара има и купувачи, които търсят да закупят имоти с инвестиционна цел и такива, които искат да се сдобият с висококачествени (луксозни) имоти, възползвайки се от добрите оферти.

- Към какъв тип имоти е насочено търсенето понастоящем като цена, тип, размер, локация, качество, довършителни работи?

Търсенето в София все още се определя основно от цената т.е. купувачите са склонни да заплатят определена сума пари и търсят имот, който да отговаря на нея с цел да задоволят жилищните си нужди. Поради тази причина те често са склонни да направят компромис с локацията и качеството на имота, например да закупят ЕПК или панел вместо тухлен апартамент.

Като цяло интересите се концентрират в кварталите с комуникативната локация, добре развит градски транспорт, райони с инфраструктурни и административни предимства. Все още най-атрактивни са двустайните, готови апартаменти с Акт 16.

Клиентите търсят жилища с довършителни работи, в случай че бързат да направят покупка и да се преместят възможно най-скоро. В останалите случаи предпочитат да се заемат с това сами, като изберат материали според техния личен вкус и възможности. Все по-малко се търсят обзаведени апартаменти, поради значително ниските цени на мебелите и наличието на голямо разнообразие. Най-често се търсят едностайни апартаменти на цени от 20 до 30 хил. евро, двустайни от 40 до 50 хил. евро и тристайни за около 60 хил. евро.

- Вие лично бихте ли купили имот в момента? Къде?

Определено смятам, че моментът е подходящ да се закупи имот, дали за лично ползване, или с инвестиционна цел. В случай, че става въпрос за инвестиция, бих се ориентирал към обекти в строеж, тъй като в момента те поддържат най-ниски цени на пазара, които автоматично ще се покачат при получаване на Акт 16.

Със сигурност обаче преди това ще проуча добре доколко е надежден инвеститорът, колко обекта е построил и дали ги е завършил в срок. Жилището за лично ползване е по-скоро необходимост, която рано или късно всеки от нас трябва да задоволи.

Бих казал, че хората, които имат тази необходимост сега, няма да сбъркат, ако закупят жилище. Лично за себе си не мога да кажа конкретно точно към кой район на София бих се ориентирал. Основно за мен е имотът да е с комуникативна локация, добра инфраструктура и сравнително добре поддържани и управлявани общи части.

Всяка новина е актив, следете Investor.bg и в Google News Showcase.
Последна актуализация: 08:08 | 11.09.22 г.
Специални проекти виж още

Коментари

49
rate up comment 0 rate down comment 0
no-credit
преди 12 години
Линка за броя на новите кредити за последната година:http://***.investor.bg/news/article/117040/122.html
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
48
rate up comment 0 rate down comment 0
no-credit
преди 12 години
Ха-ха, можело да се усети недостиг на готови жилища:----------------------броят на въведените в експлоатация новопостроени жилищни сгради през четвъртото тримесечие на 2010 г. е 671. Броят новопостроените жилища в тях е 4 125.http://***.nsi.bg/otrasal-eventbg.php?n=784&otr=20----------------------Значи, ако и за другите тримесечия броят е приблизително същият, то за година ще имаме около 4 х 4'000 = 16'000 (16 хиляди) нови жилища. Колко стари са на пазара не се знае. Значи имаме 4'000 нови кредита срещу 16-20-25-30'000 жилища. Обаче знам ли - може пък до края на 2011-та банките да се отпушат и пак да започнат да раздават с пълни шепи както и преди. И пак да има безброй балъци готови да вземат доживотни кредити за двустайни копторчета. Еееееехххх, мечти, мечти...
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
47
rate up comment 0 rate down comment 0
nellyk
преди 12 години
Преди покупка на жилище е добре да се направи инспекция за качеството на имота-изолации,дограма , ел. и ВиК инсталации. buildinspect.eu
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
46
rate up comment 1 rate down comment 0
bbzz24
преди 13 години
пази боже строителен предприемач да проговори! :Dедна датска, холандска, английска баба как ще различи захарта от солта в БГ магазин? гриша ганчев ли ще внася китайци, защо след като си имат работа там на заплати като в БГ, ще дойдат в БГ, където няма работа? на котайски ли ще говорят с високо квалифицираната ни държавна администрация? то 50% от първокласниците и сега не говорят български...и казваш, че има вероятност да гръмне валутния борд и после от цял свят, запад и изток, ще потекат хора в БГ искащи да оправят гръмналата ни икономика.стана за пълен смях, хайде изтрии се, че целия си в кафяво :)
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
45
rate up comment 1 rate down comment 4
boro_t
преди 13 години
Продължавам: Всички пишман строители или се отказаха или продадоха по някой апартамент с минимална печалба, някои и фалираха но сега банките продават и то на цена над реалната себестойност.Нека помислим и за следното:Ще има миграционен натиск от арабски страни и КитайЩе има огромни изненади с климата в Англияр Дания, Холандия и Скандинавия/ Гълфстрийм тази година се е изместил и почти спрял/България е най рядко населената територия в EUСтрува си да се помисли и за тези нещаОсвен това банките трябва да избият отнякъде заради високите лихви по депозититеС една дума мнението ми на неспециалист в икономикатаИзненади в съотношението EU/BGN и пълна загуба за инвестиралите в банкови депозити
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
44
rate up comment 1 rate down comment 3
boro_t
преди 13 години
От няколко дни се каня да напиша нещо на naso_fr.Много от нещата които си писал са верни но......за мен е очевидно че не си специалист в строителния бранш и оценките са преди всичко на специалист в икономика, който прави оценки за строителство на база на популярни непрофесионални мнения.Няма да правя прогнози но нека всички се замислим за фактите:1. Страхотен спад в инвестирането на недвижими имоти2.Казват че в света в момента има пет пъти повече стока отколкото пари3. Графиките на борсите и трендовете не са обнодеждаващи, един познат ми спомена за цикъл на Кондратиев и ми показа разни графики на пикове и спадове - с две думи пердпективата е лоша поне още 4-5 годинилОбаче.....Я да ми обясни някой спец след като има валутен борд СЪОТНОШЕНИЕТО ЛЕВ/ЕВРО дали е непроменимо при валутен борд или може да се смени от днес за утреЗащо нещо сериознити строителни предприемачи се поразмърдаха и търсят имоти / преди седмица мой инвеститор каза че ме трябвят апартаменти в Пловдив /
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
43
rate up comment 2 rate down comment 0
Mesoiadess
преди 13 години
Работата е там че при кризи от подобен характер стойността на активите се топи както и перспективите . Думата себестойност е неуместно да се използва и да служи за оправдание на непреценен риск.
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
42
rate up comment 1 rate down comment 0
Mesoiadess
преди 13 години
1. ДДС го няма при покупка на стар имот - 20% 2. Цената на новия имот се се повишила с около 30% заради използване на кредитни пари при строителството. 3. 20% минимум е досегашната корекция от цени на материали , работна ръка . Или от 300 - 400Е на кв. със земята ако не е топ локация.
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
41
rate up comment 4 rate down comment 0
stoian777
преди 13 години
Браво, браво, браво господине. Истински и обосновани с факти коментари си направил тук. Няма значение ако не си забелязъл какво пишат и мечтаят пишман брокерите казвам пишман защото те немогат, незнаят и даже не са и чували как се определя цена на кв. м. площ и от какви фактори зависи тя. Факторите само да кажа са много, много повече отрицателни от колкото положителни за определяне на цената, но виновни сме ние дето теглиме робските кредити за едни кутийки които нашите родители на времето са си ги стойли сами много по-големи и много по-хубави на много по-ниски цени.
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
40
rate up comment 2 rate down comment 0
maxim
преди 13 години
300 хиляди свободни жилища само в столицата чакат наематели-това е от тук:money.bg/news/id_728015147виж и това:http://nsni.bg/nsniFiles/pressclipping/february/11.02%202011_sl.pdf- посмятай малко-и така. Освен това в коментара ми най-маловажното са бройките жилища. По същественото са лъжите, които се публикуват в официалната преса цитирайки разни "бизнесмени", които се опитват по всякакъв начин да манипулират обществото.
отговор Сигнализирай за неуместен коментар
Финанси виж още