Коронавирусът преосмисля аргумента за инвестиране в недвижимости

Заможните семейства с инвестиционен хоризонт, обхващащ няколко поколения, традиционно следват едно практическо правило за управление на своите портфейли: една трета в акции, една трета в предмети на изкуството и една трета в недвижими имоти. В по-общ план мениджърите на активи са привлечени от историческото представяне на недвижимостите, пише за Financial Times макроикономистът Дамбиса Мойо.

Според статистическо проучване на активите в периода 1870-2015 г., направено от Националното бюро за икономически изследвания на САЩ, недвижимите имоти са донесли средна годишна възвръщаемост от малко над 7 на сто, в сравнение с 6,9 на сто за акциите. След избухването на глобалната пандемия обаче инвеститорите трябва да се запитат дали стандартният дял на вложенията в недвижимости все още е основателен или трябва да бъде съкратен? По-конкретно три фактора излагат на риск стойността на недвижимото имущество в дългосрочен план.

Първо, масовото преминаване към работа от вкъщи показа, че този тип заетост е жизнена, което води до по-малко търсене на търговски площи, тъй като бизнесът премахва или намалява офисното пространство. Големите компании вече удължават работата от вкъщи след есента, като Google каза на повечето от своите 200 000 служители да си останат у дома до юли 2021 г. 

Удължаването на работата от вкъщи означава, че много хора ще се откажат от скъпия живот в градовете, за да се преместят в по-евтини крайградски и провинциални райони, което ще понижи цените на жилищните имоти и възвръщаемостта от тях. Дистанционната работа също така ускори дигитализацията, автоматизацията, роботизирането и възприемането на технологии, които ще позволят на компаниите да работят ефективно с по-малко служители. Тази тенденция ще задълбочи свиването в търсенето на физически помещения.

Второ, след коронавируса правителствата ще търсят нови източници на приходи. Затрудненията на хазната заплашват сектора на недвижимите имоти с по-високи данъци: основният актив (земята) не е мобилен и политиците ще предпочетат облагането на имуществото пред повишаването на данъците върху труда (подоходния данък) във време на висока безработица. Това ограничава стойността на недвижимите имоти за притежателя им и също намалява възвръщаемостта.

Премахването на данъчните стимули за притежаване на собственост също би повишило приходите на жадните за кеш правителства. Рискът е, че те ще отменят данъчното приспадане на лихвите по ипотеки и ще ограничат възможността едно поколение да прехвърля имущество на следващото, която в момента се осигурява чрез по-ниски данъчни ставки върху наследството в сравнение с други активи. Това би увеличило облагаемата база, но ще снижи привлекателността на недвижимите имоти.

Трето, притежаването на земя и собственост отдавна се счита за добър начин за запазване на богатството и защита на капитала от инфлация, защото цените и наемите обикновено се увеличават във времена на инфлация. Днес обаче инвеститорите могат да се съмняват дали инфлацията ще бъде сериозна заплаха през следващите години. В крайна сметка индексът на потребителските цени в САЩ не е надхвърлял годишен темп от 2,5% след 2012 г., като през 2015 г. отчете дъно от 0,1%.

Въпреки че огромните държавни пакети за стимулиране вследствие на пандемията могат да бъдат инфлационни, съществува и дефлационен натиск. Технологиите намаляват много разходи, например в транспорта и телекомуникациите. Шокът в глобалното търсене понижи прогнозите за растеж. Това вероятно ще отслаби потребителското търсене и ще ограничи ръста на цените. А и в близък план няма признаци за инфлация при заплатите. По-високата безработица вероятно ще я задържи.

Над пазара е надвиснал и въпроса с демографските промени. Тъй като населението продължава да застарява, ще има по-малко икономически активни млади хора  в сравнение с пенсионерите. Това ще доведе до по-малко купувачи на имоти, което ще увеличи натиска върху цените им.

Инвестиционният пазар е толкова широк и дълбок, че цените и доходностите могат да варират съществено между различните географски региони и сектори. Но Covid-19 предизвика много въпроси относно разпределението на активите, и докато инвеститорите преосмислят портфейлите си, те ще трябва да преценят дали експозицията към недвижимостите ще защити или ерозира тяхното състояние.