Колко може да спаднат цените на жилищата - уроци от Великобритания, САЩ и Европа

Цените на жилищата в света чупеха рекорди, но сега въпросът е колко бързо ще паднат. Жилищата в Стокхолм вече се продават за 20% по-ниска цена спрямо връхната им точка. Цените в Сидни са намалели с почти 14% за година, а в Сан Франциско те са надолу с 15%. В Оукланд понижението е с почти 22%, а в Торонто – с 16 на сто, обобщава британският вестник Guardian.

Германия регистрира най-големия спад на цените за шест месеца от две десетилетия насам, а анализатори във Франция очакват цените да намалеят с между 5% и 7% тази година. След силна година в Испания първи спадове на цените започват да се отчитат в Майорка и Ибиса.

В същото време цените на апартаментите в южнокорейската столица Сеул са надолу с 24% от октомври 2021 г. насам.

Цените на жилищата във Великобритания намаляват по-умерено – с 4,2% спрямо връхната им точка през август м. г., сочат данни на Halifax, според Nationwide понижението е с 3,2 на сто.

Каква е причината за глобалния мини срив и има ли поуки, които можем да извлечем от случващото се в други страни?

Най-просто казано причината е в цената на парите. Дългата ера на почти нулеви лихви, която направи заемите за покупка на жилище по-евтини в сравнение с всеки друг период в историята, приключи, поне засега.

Английската централна банка повиши лихвата от 0,1% в края на 2021 г. на 4% днес, а това води до повишаване на лихвите по ипотечните кредити. В същото време средните лихви по дългосрочните ипотечни кредити в САЩ са над 6%, преди една година те бяха под 4%.

Във Великобритания милиони кредитополучатели са със заеми с фиксирана лихва, които все още са защитени от рязкото повишаване на месечните вноски. Ситуацията е различна в страни като Швеция, където повечето домакинства имат ипотечен кредит с плаваща лихва, а тя расте в унисон с промените в основния лихвен процент.

Много икономисти отбелязват, че спадовете на цените на жилищата следват резки ръстове в някои градове и видове имоти, а цените често само се връщат на нивата преди няколко години. Почти никой не прогнозира пълномащабен имотен срив.

Част от спадовете на цените се дължат на края на „надпреварата за площ“, световно явление по време на коронавирусната пандемия. Търсенето на по-големи къщи нарасна, тъй като работещите от дома си хора напуснаха старите си апартаменти. Но през миналата година цената на къщите намалява повече от тази на апартаментите.

Но дори по време на срив в цял свят има места, които винаги процъфтяват. Цените на луксозните домове в Дубай, убежище за руски олигарси, които имат забрана за пребиваване на запад, нараснаха значително – с 89% на годишна база през 2022 г., сочат данни на консултантската компания Knight Frank.

Швеция

Най-бързо спадащият пазар в Европа

Какво казват данните – цените на апартаментите са намалели с 11% за 12 месеца до декември 2022 г., цените на къщите са надолу с 13,7%. В Стокхолм цените на къщите са се понижили с 19,8% спрямо връхната им точка, а на апартаментите – с 11,6%.

Швеция е страната в Европа с най-голям спад на цените на жилищата до момента. Тя преживява един от най-резките ръстове на лихвите, а тъй като повечето домакинства имат ипотечен кредит с плаваща лихва, последиците са незабавни.

„Една от причините цените на жилищата в Швеция да намаляват повече, отколкото в повечето други страни от ЕС е, че ние имаме заеми с плаваща, а не с фиксирана лихва. Това означава, че когато централните банки повишават ключовите си лихви, това се пренася върху ипотечните кредити с по-бърз темп в Швеция, отколкото в много други страни. Само преди няколко години ипотечните кредити с плаваща лихва в Швеция бяха едва около 1%, когато ключовата лихва на Riksbank беше -0,5%. Сега тя е около 4,5%“, коментира Роберт Бойе, главен икономист на шведския ипотечен кредитор SBAB.

Според консултантската компания Capital Economics цените на жилищата в Швеция са намалели с 18% спрямо връхната им точка и може да спаднат с още 5%.

„Шведското общество свикна с много ниски лихвени проценти. По-младите хора никога не са виждали високи лихви“, отбелязва главният изпълнителен директор на шведската компания Valueguard Хенрик Акерблом.

Нашествието на Русия в Украйна – Швеция е най-близкият съсед от другата страна на Балтийско море, също беше удар за доверието. „Спадовете започнаха, когато Русия нападна Украйна“, казва Акерблом.

Австралия

Девет поредни месеца на спадове на цените

Какво казват данните – на национално ниво цените са намалели със 7,2% в годината до януари 2023 г., като са спадали всеки месец от април насам в най-голямата и дълга поредица от понижения поне от 1980 г. насам.

Сред големите градове Сидни отчита най-големите понижения  - 13,8% за една година. Цените на жилищата в Байрън Бей, световноизвестен с плажовете и лежерния си начин на живо, са се понижили с 25 на сто.

Много икономисти прогнозират още спадове през първото полугодие на тази година, тъй като Австралийската централна банка се очаква да повиши отново лихвата спрямо настоящото ѝ ниво от 3,35% - най-високото от малко над десет години, за да се бори с инфлацията.

Шейн Оливър от AMP Capital прогнозира общ спад на цените с 20%, като отбелязва, че повишаването на лихвите по ипотечните кредити води до свиване с 27% на покупателната способност на купувач със средни доходи. Много съществуващи собственици на жилища са изправени пред рязък ръст на месечните вноски по ипотечните кредити, когато ипотеките им с фиксирана лихва приключат скоро. Те ще бъдат заменени с лихви от близо 6%.

Но спадовете на цените на жилищата трябва да бъдат разглеждани в контекста на епични ръстове в последните години. Неотдавна Международният валутен фонд нарече Австралия един от най-недостъпните имотни пазари в света.