Парадоксът на офис пазара в САЩ: Свободните площи растат, наемите - също

Офис пазарите в САЩ страдат от ръст на свободните площи, рекордно количество налични площи за преотдаване и все повече случаи на спиране на плащанията. Но любопитното е, че наемите на офиси остават стабилни, а в някои случаи дори растат, пише Wall Street Journal.

Средните офертни наеми в САЩ са на ниво от 379 долара на кв. м спрямо 375 долара на кв. м през четвъртото тримесечие на 2019 г., сочат данни на CoStar Group.

По-високите офертни цени отразяват странния на пръв поглед начин, по който функционира пазарът на бизнес имоти. Наемите са ключов показател, използван от кредитори и други за определяне на стойността на даден имот. Собствениците биха направили всичко възможно, за да избегнат понижаването им, дори това да означава площите да останат празни, тъй като цените на наемите възпират евентуални наематели.

Собственици на имоти, които намаляват значително наемите, за да запълнят празни площи, „ще понижат значително стойността на сградите си“, казва Дейвид Битнър, ръководител на глобалните анализи в компанията Newmark Group, която предоставя услуги в областта на бизнес имотите. „Това, на свой ред, може да доведе до спиране на плащанията по заемите им или най-малкото ще ги затрудни да рефинансират“, допълва той.

Очаква се наемите на офиси в крайна сметка да намалеят, вероятно след като собственици и кредитори бъдат принудени да преструктурират ипотечни кредити или да продават проблемни имоти.

Засега собствениците се опитват да оправдаят високите нива, като привличат наематели със скъпо обзавеждане, месеци на безплатен наем и други стимули.

„Чувал съм дори за освобождаване от наем за една година за десетгодишен наемен договор“, казва Фил Мобли, национален директор на отдела за анализи на офис пазара в CoStar. В миналото стандартното освобождаване от наем на много пазари беше един месец на всеки две години.

Според някои тази стратегия е достигнала точка на пречупване. Свободните офис площи са на рекордни нива и продължават да растат, тъй като компаниите възприеха стратегии за гъвкаво работно място по време на пандемията и сега наемат по-малко площи.

Компаниите наемат с 18,5 млн. кв. м по-малко площи, отколкото преди рецесията през 2020 г., сочат данните на CoStar. Други 13 млн. кв. м от това т. нар. „отрицателно усвояване“ се очаква да бъдат добавени през идните две години.

Общото отрицателно усвояване по време на финансовата криза беше 4,6 млн. кв. м.

Просрочията по ипотечни кредити за офиси, които са били превърнати в ценни книжа, нарастват до 6,63% от всички заеми, над три пъти повече спрямо нивото от 1,87% през януари 2020 г., сочат данни на компанията Trepp.

Част от преговорите за преструктуриране ще доведат до продажби или налагане на възбрани, действия, които ще коригират стойността на имотите, за да отразяват пазарните условия, не изкуствено поддържаните наеми. Стойността на офис сградите в централните бизнес квартали е намаляла с близо 41% от юли 2022 г. до началото на тази година, сочи индекс на MSCI.

На новите собственици, които ще платят тези много по-ниски цени, няма да се налага да подкрепят наемите. Всъщност те ще имат силен стимул да намалят наемите, за да отмъкнат наематели от конкуренти.

Сан Франциско, който е смятан за града с най-много продажби на проблемни имоти, показва и най-резките спадове в офертните наеми. Средните цени са намалели до 578 долара на кв. м през първото тримесечие на тази година спрямо 817 долара на кв. м през четвъртото тримесечие на 2019 г., сочат данните на CoStar.

„Пазарът се нагажда по-бързо към новата реалност“, отбелязва Мобли.

Глобалната финтех компания Adyen имала многобройни привлекателни варианти, когато започнала да търси нови офиси в Сан Франциско за северноамериканската си централа в началото на миналата година. „Брокери ми звъняха постоянно“, казва Дави Страца, президент на Adyen North America.

Този месец компанията съобщи, че ще се установи в преотдадено пространство с площ от близо 14 хил. кв. м. Страца отказва да съобщи финансови подробности около сделката, но отбелязва, че те отразявали натиска върху пазара.

Възможно е да последват още сделки, прекратявайки дългия период на високи наеми. Над 70% от сегашните наемни договори за офиси са били подписани преди пандемията, сочат данни на компанията Newmark. В момент, когато трябва да ги подновят, тези наематели ще се възползват от забавянето на пазара. Много компании са се ангажирали с хибридни стратегии за работа, които изискват по-малко площи.

Компаниите с хибридни стратегии са изисквали от служителите си да са в офиса в 2,57 дни седмично през февруари, лек ръст спрямо 2,49 дни година по-рано, сочат данни на компанията Scoop Technologies, която следи стратегии за работното място.

Когато компании с хибридни стратегии подновяват наемни договори, те обикновено наемат по-малко площи. „Натискът към понижение от подновяването на наемните договори ще се запази“, счита Роб Седоу, главен изпълнителен директор на компанията Scoop.