Ф. Вахерниг: Пазарът на имоти в София със сигурност ще се възстанови

Фридрих Вахерниг е член на борда на австрийската компания за имоти Sparkassen Immobilien AG, която у нас притежава столичния търговски център Serdika Center. Той взе участие в международното изложение за имоти Real Vienna, което се проведе през миналата седмица с медийното участие на Investor.bg.

Пред Investor.bg Вахерниг сподели мнението си за първите месеци от дейността на Serdika Center, както и прогнозите си за пазара на имоти у нас.

- Имате ли някакви впечатления от първите няколко месеца на работа на търговския център Serdika Center? Оправдаха ли се първоначалните ви очаквания?

Вчера имахме една панелна дискусия и участникът до мен беше от dm (Томас Кьок, мениджър Експанзия, dm - drogerie markt GmbH, б.а.), които са наш наемател. Попитах го какво е мнението му и той каза, че е доволен. Това мога да кажа.

Удовлетворени сме, защото сме в общи линии напълно отдадени. Имаме 3-4 празни обекта, но и за тях в момента се водят преговори за подписване на договор, така че изглежда сме отдадени на 100%.

Също така чух, че имаме някои наематели, които идват в нашия център от търговските улици, тъй като на бул. „Витоша“ нямат никакво пространство за разширяване.

- Как ви повлия отварянето на другия нов голям търговски център в София?

Със сигурност имахме известен спад в оборотите след отварянето му, но това е нормално. За първите няколко седмици от края на март досега сме много доволни.

Всички знаем, че днес икономическата обстановка не е много добра, но това е валидно за всички, не само за нас. Имаме качествен продукт с опитен предприемач ECE, който има 116 търговски центъра – готови и в процес на развитие. Те полагат всички усилия за обекта в София и съм сигурен, че ще направят всичко необходимо, за да може наемателите да са доволни. А те може да са доволни само ако хората посещават и купуват, а не само гледат. (ECE е също и компанията, управляваща проекта, б.а.)

- Какво може да кажете за бъдещите си планове за проекти в търговския сегмент в София? Може би отново в сътрудничество с ECE?

Трябва да приемем икономическата ситуация в момента. Както знаете, като Sparkassen Immobilien AG ние досега сме много консервативни и предпазливи относно нашите проекти. Никога не сме били най-големите, най-шумните или най-бързите, но мисля, че бяхме една от благоразумните компании, които инвестират капитал. Ние инвестирахме 200 млн. евро в София и още 200 млн. евро в Букурещ и всичко това беше собствен капитал, кеш. Колко компании можеха да си позволят това през изминалите две изключително трудни години?

Така че за в бъдеще ще видим как ще се развие ситуацията, особено в София. В момента на пазара в София има може би 2-3 добри търговски центъра, но за пазар от 1,2 млн. души мисля, че все още има потенциал за в бъдеще.

С ECE имахме и имаме добро сътрудничество и ако се удаде разумна възможност да стартираме и друг търговски проект на добра локация, защо не.

За момента нека изчакаме и видим пазара, нека пазарните условия се подобрят. Със сигурност Sparkassen Immobilien AG ще остане на пазара и ще инвестира и в бъдеще в София.

- Какви инвестиционни ниши смятате, че съществуват в момента в България?

Определено ще останем на пазара в София. Тепърва имаме да отдадем под наем няколко хиляди кв. м офис площи в Serdika Center, така че това предстои в бъдеще.

Гледаме в средносрочен и дългосрочен план и за този хоризонт сме убедени, че ситуацията в София ще се подобри отново. Икономиката ще се подобри, но за това ще е необходимо известно време и смятам, че темповете ще са по-бавни.

Тъй като питате за нишови продукти, нашият инвестиционен фокус ще остане върху офисите и търговските обекти и вероятно, когато икономиката се подобри, също и хотелски проекти.

В това отношение обаче има някои затруднения. Както знаете, имаше проблеми поради облака от вулкана в Исландия, който засегна авиоиндустрията, която е свързана с хотелите. Всички хотели се оплакваха.

Това за нас също е един възможен сегмент и вероятно ще инвестираме в София, тъй като се насочваме главно към пазара в столичните градове в страните членки, така че София се вписва перфектно.

Пазарът със сигурност ще се възстанови. Става дума за столица на страна в ЕС. Вижте другите столици като Будапеща, Прага или Варшава – все още има огромна празнина в сравнение с нивата дори в Будапеща, Прага или Братислава. И след това има още по-голяма празнина за достигане на нивата в западноевропейските столици.

Но нека всички да имаме търпение и да не прибързваме прекалено много както се случи през периода преди началото на 2008 г. – всеки бързаше и така бяха направени много грешки.

- По отношение на търговските проекти, досега имаше известни спадове в наемите, смятате ли, че те вече са достигнали стабилни нива? Можем ли да очакваме още спадове?

Опитваме се да бъдем партньор за нашите наематели, който оказва съдействие. Това означава дългосрочно партньорство и дългосрочни договори за наем. Тези договори са съставени от две части – фиксиран наем и част от оборота. Именно частта от оборота е критична в момента, тъй като вече няма да достигнем онези обороти, които очаквахме преди две години.

В това отношение обаче нещата също ще се възстановят, тъй като не става дума за един сезон или една година. След две-три-пет години оборотите със сигурност ще се възстановят и наемателите ще имат възможност да генерират тези обороти, което ще доведе и до увеличение на наемите.

Засега поддържаме ниски наемите и специално в нашия център не очакваме да се понижат още, тъй като сме напълно отдадени. За един център е нормално да има известен поток от наематели. Той се различава по отношение на отделните центрове, но обикновено между 5 и 7% от наемателите е нормално да напускат центъра и нови да идват през първите година - година и половина.

За един стабилен център се говори след две-три години, когато всеки знае локацията, как да стигне до него. Тогава също и миксът от наематели е стабилен. До тази дата обаче ще видим някои движения и това е абсолютно нормално за всеки център по света.

Използвани са въпроси и на други медии