Реалната конкуренция при офис площите тепърва предстои

Асен Лисев е директор на компанията MBL, която предоставя консултантски и брокерски услуги в областта на бизнес имотите. Преди това е заемал длъжността мениджър консултиране и инвестиционни продажби във Фортън Интернешънал. Работил е и като консултант в Международната агенция за гарантиране на инвестициите (MIGA) към Световната банка във Вашингтон и в Legg Mason – управление на активи. Работил е и за Българска пощенска банка.

- Защо много чуждестранни специалисти, пък и обикновени купувачи, все още смятат повечето от продуктите на пазара на имоти за некачествени - както като изпълнение, така и като дизайн?

Защото сравняват качеството с това, което са виждали в другите страни и забелязват различията. Качеството на всеки един продукт се повишава само ако има конкуренция на пазара. Такава се очертава да има на почти всички сегменти.

В момента в някои градове предлагането на търговски площи се повишава рязко. На пазара на офис площи в София в момента няма конкуренция между различните офис сгради, но предстои да се случи предвид многото обявени проекти.

При наличието на силна конкурентна среда всеки дивелъпър ще заложи или на по-високо качество, което да даде предимство на проекта, или ще търси чисто ценово предимство. Очаквам местните предприемачи да се конкурират, като предлагат по-ниски наеми. Тоест, да търсят ценово предимство, като държат разходите за строителство, подготвителни и довършителни работи ниски.

- А настоящото поскъпването на офис наемите оправдано ли е?

Оправдано е, но е краткосрочно. Наемателите са наясно с факта, че повишаването на наемните нива се дължи на липсата на новопостроени сгради, а не на липсата на проекти за офис сгради. Като цяло наемателите не са склонни да подписват дългосрочни наеми, защото очакват след две години да получат много по-голям избор по отношение на качество на площите и наемна цена.

- Има ли истински офиси клас А у нас или бизнесът трябва да се задоволява с предлагането с редица компромиси?

Единици са офис сградите в София, които имат всички характеристики на сграда от клас А. За сметка на това обаче повечето от новите сгради са планирани да отговорят в голяма степен на изискванията на наемателите и на бъдещите собственици.

- Има ли шанс София за изграждането на истинско Сити или няма подходящи за това места, терени, инфраструктура (включително паркинги и т. н.)?

По-скоро не. Причината не е, че няма къде, а че няма Сити. Все пак София няма регионално значение като финансов, икономически или административен център извън значението си на столица на България.

- При кой сегмент от пазара на бизнес имоти има перспективи за увеличение на доходността в краткосрочен и средносрочен план?

Ако визирате инвестиционната страна, тоест не пазара на площи (наеми), а този на активи (готови сгради), то отговорът е: При стабилни лихвени нива и запазване на добра ликвидност в глобален мащаб в нито един от сегментите няма да има повишаване на доходността, освен в един специфичен сегмент – distressed assets. Това са проекти и сгради, които имат сериозни проблеми с паричните потоци или качеството си.

- Ще има ли пряко и значително влияние върху пазара у нас ипотечната криза и забавянето на глобалните пазари? Как дългосрочно ще се отрази повишаването на задължителния минимален резерв за българските банки и за кои сегменти ще има значение? Или търсенето на пазара е достатъчно силно, за да оправдае инвестициите?

Да. Въпросът е в каква степен ще се отрази кризата у нас и дали кредитните проблеми в САЩ ще се задълбочават или успокояват в следващите месеци. Чувствителността на българските банки към вторичния пазар на ипотечни облигации в САЩ е по-скоро индиректна, тъй като българските банки не търгуват щатски емисии, но част от големите европейски банки имат сравнително големи експозиции и търпят последствията от поемането на подобен риск.

Директната форма, под която ще се прояви взаимовръзката между българските и чуждестранните финансови пазари, е намалената ликвидност на пазара и затегнати мерки при кредитиране на покупки или строителство на недвижими имоти. Разбира се, това ще се отрази в цената на кредитите и тяхната достъпност.

В сегмента на бизнес имотите вече се наблюдават проявите на намалена ликвидност, като по-високи лихвени нива и затягане на кредитните политики на банките. При продължаване на неблагоприятните тенденции в глобален мащаб очаквам по-изразено охлаждане на инвестициите в строителство на офис сгради и търговски центрове. То ще се отрази главно върху по-неопитните местни и чуждестранни предприемачи, които нямат голям опит в изграждането на конкурентоспособни проекти и поради тази причина трудно биха спечелили доверието на кредиторите. Големите компании с доказани успехи в сектора ще почувстват отражението на ипотечната криза в САЩ в доста по-ниска степен и ще продължат развитието на онези проекти, които имат шансовете да са печеливши.

Постигнатите в последните месеци коефициенти на капитализация при продажби на бизнес имоти ще се задържат на сегашните нива и дори могат да променят посоката си при допълнително влошаване на ликвидността в еврозоната.

- Кое е главното конкурентно предимство на нашия пазар спрямо този в региона и в Западна Европа? Само цената ли е? Тя впрочем все повече се изравнява с тази в Централна Европа...

Ако говорим за пропърти дивелъпмънт пазара (пазара на развитие на имоти, бел. ред), то доскоро основното предимство беше липсата на конкуренция и високото търсене на площи. Считам, че вече пазарът става конкурентен в повечето сегменти, особено след навлизането на големи международни фирми с опит в изграждането на търговски центрове, офис сгради и жилищни проекти.

-А кой е главният недостатък?

Лошо градоустройствено планиране, нисък капацитет на строителната индустрия за етапите на строителство след грубия строеж, цената на земята вече е доста висока...

- Има опити за представяне на целия регион като единна инвестиционна дестинация. Факт е обаче, че в Румъния и Сърбия има обявени проекти на стойност милиарди евро, за каквито ние само можем да мечтаем. Единствено по-големият размер на съседните пазари ли е причината?

Не съм сигурен. По-скоро има и други причини, но при всички случаи това са отделни пазари, в които протичат сходни тенденции.

- Как се обявява размерът на инвестицията при проектите и има ли доза маркетинг в нея? Реални ли са в общия случай те?

Според мен по-скоро числа и факти се представят по неясен начин пред медиите, но има и лека тенденция за „разкрасяване” на детайлите. Важно е да се прецизира дали обявените площи са брутни или нетни, дали включват подземни нива. Когато се обявява размер на инвестицията, може да се уточни какво включва тази инвестиция: цена на земята, строителство, лихви и т.н.

- Кое е главното предизвикателство за чуждестранните инвеститори/предприемачи, навлизащи на нашия пазар? Има ли нещо, което всички/повечето те търсят и не намират?

Опитни кадри в почти всяка сфера: архитекти, инженери, консултанти, брокери...

- Здравословно ли е бурното развитие на пазара или е започнал да се формира балон?

В сегмента на бизнес имотите не може да се говори за балон, защото взаимовръзката между наемните нива и стойността на имотите е реална.

В някои сегменти (включително и географски) се получават по-резки промени в цикличността. Например търсенето и предлагането не се движат с еднакви темпове, откъдето се получава и по-рязка промяна в цените. Причина за това е младостта на пазара. Ще отнеме още 2 до 5 години, за да достигне пазарът някаква степен на зрялост и по-добре изразена сегментация. Например между клас А и клас Б офис площи или между успешен и неуспешен търговски център.

- Естествено и пазарно обосновано ли е развитието на толкова много търговски комплекси в големите градове – например в София? Могат ли всички те да работят успоредно и успешно или зависи от конкретни фактори и кои?

Успехът на съществуващите търговски центрове като Mall of Sofia и City Center Sofia не означава непременно, че всеки новопостроен мол би бил успешен. Възможно е скоро градове като Варна, Пловдив, Русе и Стара Загора да достигнат максимума на своя потенциал да поддържат голям брой търговски центрове.

- Как големите играчи - фондове и предприемачи - променят пазара у нас - какво е тяхното влияние върху стандарт, качество, поведение на местни играчи, отношение на купувачи, които стават по-придирчиви и има ли какво още да се желае в това отношение?

Тези големи фирми работят професионално и носят знание на пазара.

- Променя ли се нагласата и мисленето на българския дивелъпър в резултат от това? Склонен ли е например да жертва РЗП в името на качеството?

Да, но само в определена степен. Трябва да минат още 2-3 години, за да бъдат уроците по действителен случай. Имам предвид, че не се става лесно професионален дивелъпър. Ние на шега дори използваме понякога и термина „далавелъпър” в смисъла на: строителен предприемач без опит, който гони лесната печалба на принципа: „Щом всички могат и аз мога.”

Всяка новина е актив, следете Investor.bg и в Google News Showcase.