Дж. Инфантино: Проекти със смесено предназначение са с най-голям потенциал

Джон Инфантино е главен изпълнителен директор на американската компания Federal Development LLC, специализирана в изграждане на имоти и управление на активи с международно портфолио на стойност над 7 млрд. долара. Компанията планира да инвестира у нас над 3 млрд. долара за десет години в проекти в областта на недвижимите имоти със смесено предназначение съвместно с Петрол Холдинг.

Инфантино има богат опит в развитието и управлението на държавни имоти в САЩ. Той е зам.-председател на First Public Trust, семейна компания за управление на недвижими имоти. Бил е консултант за LCOR Inc. Завършил е New York University в Ню Йорк и Princeton University в Ню Джърси. Инфантино е редовен лектор на конференции и симпозиуми, насочени към ефективното изпълнение на публично-частните партньорства. Той ще говори и по време на конференцията Balrec, която ще се проведе на 15 и 16 април в София с медийното партньорство на Investor.bg.

Разговаряме с него за плановете на компанията у нас и за очакванията му за пазара на имоти.

- Г-н Инфантино, наскоро подписахте споразумение за създаването на съвместно дружество с Петрол Холдинг с цел развитие на недвижими имоти със смесено предназначение в България. Бихте ли разкрили подробности около плановете си за България?

Смятаме да се фокусираме върху проекти в София, Варна и Бургас – тези със собственост на Петрол. Също така ще търсим възможности за сътрудничество с публични организации като местните и държавните власти. Публично-частните партньорства (ПЧП) са средство за извличане на максимални ползи от обществени и частни активи, за да се постигнат резултати, които нито един от секторите не може да постигне без другия. Ключови за успеха на подобни инициативи са консенсус, активно участие и партньорство с частния сектор.

- Кои райони на страната и кои видове имоти имат имат най-голям потенциал за ръст според Вас?

Вярвам, че проектите със смесено предназначение ще имат най-голям потенциал, защото различните компоненти могат да се балансират взаимно. Така например, ако един сектор от пазара е в затруднено положение, остава възможността другите аспекти на проекта да са печеливши и успешни.

Градските райони представляват голям интерес за нас и вече сме определили конкретни възможности в София, Варна и Бургас. Вярваме, че в тези градове има райони с голям потенциал за преустройство и презастрояване. Ще разглеждаме и терени до Черно море или в близост до него. Разбира се, ще имаме предвид и места, където Петрол има недостатъчно оползотворени активи. На този пазар курортните дестинации опредено също представляват значителен интерес. И накрая, виждаме възможности в задоволяването на необходимостта от паркинги в градовете.

- Кога очаквате да стартирате работа по първите проекти в България?

Към момента започваме предварителни процеси по оценка и анализ (due diligence) на различни проекти и вече сме определили първите си шест проекта. Очакваме проектирането да започне през 2008 г., а строителството – през 2009 г.

- Federal Development е специализирана в публично-частни партньорства, планирате ли създаването на такива в България и очаквате ли да срещнете подкрепата на местните власти?

Силно се интересуваме от ПЧП в Източна Европа и се надяваме да пренесем опита си в тази сфера от САЩ, Европа и Азия в Източна Европа. Да, ще положим големи усилия, за да убедим местните власти в предимствата на тези партньорства и защо от тях има най-голям смисъл в по-предизвикателни икономически условия, особено при такива, които не са достатъчно зрели, за да осъзнаят пълните ползи от ПЧП, но могат да имат значителни ползи от ранното формиране на такива.

- Представлява ли интерес инвестицията в по-специализирани проекти тук?

Планираме да пренесем знанията си към местните си служители, за да можем ефективно да стартираме проекти с подобни видове продукти и компоненти. Ще използваме западни техники за трансфера на опит от големите ни проекти със смесено предназначение – независимо дали става въпрос за опита ни в целия процес за развитие на проекти, или за отделни продуктови компоненти.

- Бихте ли описали накратко проектите си в САЩ? Имате ли проекти в Европа и по-конкретно в Източна Европа и от какъв тип? Представлява ли интерес навлизането в други страни от региона освен в България?

Имаме проекти в Италия, но не и в Източна Европа, въпреки че бихме имали предвид подобни възможности. Обмисляме възможности в Букурещ.

- Кои фактори са най-важни за Federal Development при навлизането на нови пазари?

Анализираме доколко лесно се издават разрешителни, регулаторната среда, възможностите за развитие в близост до бреговата линия и градовете. Фактори са и сътрудничеството на публичните партньори, както и това дали собствениците на земя искат да участват в съвместни дружества. Важно е и развитието на пазара – добре е да изисква задълбочен опит и да поставя високи бариери за навлизане.

- Какви са очакванията Ви за българския пазар на имоти?

Очакваме както създаване на стойност при новото строителство, така и положително нарастване на стойностите на имотите в резултат от членството в ЕС.

- Считате ли, че кредитната криза оказва влияние върху българския пазар на имоти към момента (или би могла да окаже в бъдеще) и в кои аспекти?

Макар и кредитната криза да оказва влияние върху пазарите в България и Европа, това не е в крайната степен, в която са засегнати САЩ. Става въпрос за цикличност и най-важното е да да се подходи стратегически, да се развие дългосрочен инвестиционен подход и да се планира така, че проектът да е готов, когато цикълът е нагоре.
Вярваме твърдо в това да бъдеш разнообразен и да не се поддаваш на циклите и България не прави изключение, що се отнася до тази стратегия, особено за по-големите и по-сложни проекти.