Арх. Бакалов: Новите жилищни квартали в София са с фиктивно озеленяване

Арх. Ганчо Бакалов е председател на Съюза на ландшафтните архитекти в България. Към момента в съюза членуват общо 365 души, повече от половината от които – в София. По думите на г-н Бакалов в последно време озеленяването у нас се е превърнало в доста скъпа дейност. Сред причините е фактът, че повечето използвани растителни видове са внос поради ниското качество у нас и липсата на инвестиции в собствени разсадници. В същото време ландшафтната архитектура все още е твърде подценявана от инвеститорите в недвижими имоти и неуредици в нормативните уредби позволяват заобикаляне на изискванията в това отношение. Разговаряме с арх. Бакалов за настоящото състояние на ландшафтната архитектура и перспективите за развитие пред нея.

- В кои градове в България има най-добре поддържан градски ландшафт?

За съжаление, София според мен не е в челото на този списък. Причина за това не е липсата на специалисти, а символичният бюджет, предвиден за градските зелени площи.

Ако коментираме и качеството на един друг много важен елемент от градския пейзаж – фонтаните и водните ефекти, там също не можем да се похвалим. За този вече огромен град с население около един и половина жители общината поддържа 8-9 фонтана, при това с много ниско качество на проектиране и фонтанно оборудване. Някои от реконструираните фонтани в масивните съществуващи басейни (НДК, Президентството, Народния театър) са разработвани като за интериор, а не за градска среда и нямат нищо общо с първоначалния замисъл и изпълнение. Най-убедителният пример в това отношение са фонтаните пред НДК.

В значително по-добро състояние е градският ландшафт в Бургас, Варна, Русе, Стара Загора и други големи градове.

Сред морските ни курорти славата на курорта Албена с най-добре поддържания си парк според мен е безспорна.

- Каква част от инвеститорите в жилищно строителство предвиждат и реализират на практика изграждане и поддържане на ландшафтна среда около проектите си? Какъв дял от общата инвестиция е нормално по принцип да се отделя за тази цел?

Въпреки силно рестриктивната действаща Наредба за опазване на зелената система в София крайният резултат са силно уплътнени нови жилищни квартали с фиктивно озеленяване. Според Съюза на ландшафтните архитекти причина за това са високата разрешена плътност – 60% и повече, необвързаността между няколко нормативни документа – например споменатата Наредба в комплект с Наредбата за паркирането в урбанизираните територии и заобикалянето по различен начин дори и на тези занижени изисквания за дела на озеленяването.

За пример ще дам факта защо нашите инвеститори и предприемачи избягват да купуват терени за строителство в Гърция, макар и на приемливи цени. Защото разрешената плътност е 10-15% и не предполага апетитни печалби от осъщественото строителство.

За дела на ландшафта в общата инвестиция можем да кажем приблизително следното - засега нашите предприемачи не оценяват, а и не са принудени да го правят, значението на една качествено планирана и изградена паркова среда за своите строежи. Цената на РЗП в някои случаи вече гони 2000 евро/кв.м. Очевидно при такава цена на РЗП не е нормално цената за озеленяване и паркоустройство на обекта да е 15-20 лв./кв.м, а на практика тя е още по-ниска.

- Каква е приблизителната стойност на ландшафтния пазар в България?

За съжаление, даже приблизителна оценка на ландшафтния пазар е трудно да се направи. Съюзът на ландшафтните архитекти е по същество творчески съюз (подобен на Съюза на архитектите в България, разбира се, много по-малък). Въпреки че в него членуват и ландшафтни архитекти, които имат фирми за строителство и поддръжка, както и разсадници, субекти в Съюза са не фирмите, а индивидуалните членове - ландшафтни архитекти.

Наложително е създаването и на друго добре функциониращо сдружение на фирмите с дейност ландшафтна архитектура, което да координира, изследва и защитава тяхната дейност.

Това, което мога да кажа със сигурност е, че ландшафтният пазар 2006 – 2008 г. е във възход, като все повече инвеститори, предимно частните и особено тези в туризма, оценяват високо значението на красивата и природосъобразна паркова среда, която прави туристическите обекти привлекателни и предпочитани пред други, макар и с астрономически разходи, но само за чисто архитектурни обекти с пестеливо изградена околна среда.

- Кои са най-многобройните клиенти – частни лица, фирми, държавни институции, инвеститори в проекти за недвижими имоти?

Както вече казах, бумът в курортното строителство има най-голяма роля. За съжаление общините, включително и Столична община, въпреки че на думи оценяват нуждата от инвестиции в обновяването и поддръжката на масово занемарените градски паркове и зелени площи, както и изграждането на нови паркове, предвиждат в бюджетите си символични средства за тази дейност.

Доскоро бюджетът на Дирекция „Зелена система” - София се състоеше от 6 млн. лв. за 20 000 дка зелени площи, или грубо по 300 лв/дка. Очевидно с тези средства не може да се постигне нищо забележимо.

Освен в курортното строителство, частните фирми отделят значителни средства за паркоустройството на бизнес центровете, отделните офис сгради, както и за интериорно озеленяване, фонтани и водни ефекти в самите офиси, разбира се в по-големите.

- Колко струва изпълнението и годишната поддръжка на един малък ландшафтен проект (стандартен, без луксозни изпълнения) – например за двора на еднофамилна къща?

Точният отговор на този въпрос също е труден. В България има сравнително стройна система за актуализиране на цената на 1 кв. м разгъната застроена площ (РЗП) за сградите, но няма усреднени приети цени за цената на 1 декар градина, обществена зелена площ или парк. Тази празнина засега пречи цените в проектирането в ландшафтната архитектура да се изчисляват в процент от строителната стойност на градината или парка.

Така се изчислява хонорарът например на ландшафтните архитекти в Германия. Впрочем в Германия очевидно високо ценят наличието на красива и природосъобразна градинска среда навсякъде, където хората живеят, трудят се или спортуват и се забавляват. Там цената на проектирането в ландшафтната архитектура е от 11 до 36% от строителната стойност на градината или парка. У нас засега цената на това проектиране е несравнимо по-ниска. За площ на градината до 2 дка хонорарът е около 1600 лв. Хонорарът за парковите детайли – паркова мебел, фонтани, настилки и други се определя и заплаща допълнително.

- И все пак колко приблизително може да достигне цената за проект за еднофамилна къща?

Поръчка на проектиране и градинско изпълнение стриктно по такъв тип проект си позволяват предимно собствениците с по-големи финансови възможности. В зависимост от изискванията на собственика и площта на двора цената на градината може да достигне (заедно с проектантския хонорар) до 60-70 000 лв. и повече на дка. Това, разбира се, е, ако разработката включва басейн, водни каскади и фонтани (които имат относително висока цена), скъпи паркови настилки, оградни зидове и портали, автоматична поливна система, подгряване на част от парковите и автомобилни настилки за по-лесна експлоатация през зимата, богато озеленяване и ред други екстри.

Счита се, че прилична градина може да бъде проектирана и изградена минимум за 10-15 000 лв. на декар.

Разбира се, диапазонът на отделните случаи и дадености, а оттам и цените са твърде широки и посочените цени не могат да се приемат за категорични.

- Градина на покрива – има ли пазар за такива проекти у нас, колко са реализирани към момента по ваши данни? Каква е средната цена на квадратен метър?

Изграждането на истински покривни градини в България според мен е все още в началния си стадий, особено покривни градини с интензивно озеленяване, т.е. използваеми за отдих и други цели градини с озеленяване (включващо дървета и храсти), което се поддържа. Градините с екстензивно озеленяване (предимно с растения от вида Седуми) служат преди всичко като пета фасада, за да подобрят зрително погледа от високите етажи.

Преди всичко трябва да кажа, че правилният подход е още в идейния проект на сградата да бъдат създадени условия за изграждането на единия или другия вид покривна градина. Като се започне от определяне на натоварванията на строителната конструкция и системата от хидроизолационни и антикоренови мембрани и дренажи и се стигне до избора на подходяща растителност и растителен грунт (или субстрат).

Ако говорим за цената, започвайки от специалните хидроизолационни мембрани, и пренебрегнем оскъпяването на строителната конструкция за по-голямо натоварване, можем приблизително да стигнем и до усреднена цена. Покривната хидроизолационна система на една от водещите фирми на български пазар е около 85 лв./кв.м покривна площ.

Ако прибавим за хумусно-торфен пласт с дебелина 30 см още 180 лв./кв. м и за озеленяване 15 лв./кв. м, получаваме около 280 лв./кв. м, без да включваме паркова мебел, настилки и водни площи.

- Какви са основните проблеми пред развитието на ландшафтния пазар?

Ако приемем, че ландшафтният пазар започва от избора на проектанта - ландшафтен архитект, то недостатъците започват още от тук. Търси се не най-опитният и способен проектант, а най-евтиният, въпреки уж вече сложения ред чрез създаването на Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране (КИИП) и Камарата на архитектите в България (КАБ) за избягването на дъмпингови цени при проектантските хонорари.

За избора на фирма изпълнител на градината или парка горната тенденция важи с почти същата сила. В България все още проектантите и изпълнителите в ландшафтната архитектура са анонимни. Рекламните изяви на част от фирмите в този бранш превъзхождат реалните им възможности. От друга страна, опитните проектанти и фирми, които имат достатъчно осигурена работа, избягват рекламната шумотевица.

Липсва действаща организация, която да обедини и канализира дейността на фирмите от бранша „Ландшафтна архитектура”, както са обединени индивидуално в нашата организация ландшафтните архитекти, предимно като специалисти и творци.

Липсват приети усреднени цени за дка градина или парк, поставени в категории от луксозно и представително изграждане и поддръжка до такива с по-ниски изисквания.

Липсва и интерес от държавата и общините за изграждане на български декоративни разсадници, които да понижат цената на декоративната растителност.