Наетите офис площи у нас нарастват с 34% спрямо предпандемичната 2019 г.

2022 г. е започнала силно за пазара на офис площи, сочи доклад на консултантската компания Colliers International.
Нивата на брутно наетите площи през първото тримесечие на 2022 г. са 45 560 кв.м., което е с 34% по-високо от същия период на 2019 г. Най-активни сред наемателите са IT и аутсорсинг секторът (40%), професионални услуги (35%), фармация (15%), търговия (6%), финансови услуги (3%) и индустриален сектор (2%).

Общият обем на офис площите в София, равнищата на заетост и средните офертни наеми се задържат на нивата от края на 2021 г. Стартът на няколко малки офис сгради е довел до незначителен ръст на проектите в активно строителство, които са в обем от 287 хил. кв.м.

Все повече утвърждаващите се хибридни модели на работа стимулират търсенето на гъвкави работни пространства. Към края на първото тримесечие в София има 59 470 кв.м. гъвкави работни пространства, които се оперират от 43 оператора, като работните места в тях са около 6180. Компанията прогнозира активизиране на операторите и по-голямо разнообразие от концепции в този пазарен сегмент.

Обемът на сключените инвестиционни сделки през първото тримесечие на 2022 г. е 38 млн. евро, като 29 млн. евро от тях са в имоти, генериращи доход към момента на покупката. 54% от инвестиционния обем се дължи на сделки с търговски площи, следвани от сгради със смесено предназначение (23%), индустриални площи (19%) и офис площи (4%). Нивата на възвръщаемост се запазват от края на 2021 г., като при офис площите достигат 7,75%, при търговски площи – 7,75%, при индустриалните имоти 8,5%, а при жилищните площи са 5%.

Търсенето в индустриалния и логистичен сектор през първото тримесечие на 2022 г. продължава да бъде доминирано от сектора на търговията с 61%, следвано от логистика с 29%. Общият обем на модерните индустриални и логистични площи се запазва. Нетните усвоени площи за периода са 27 260 кв.м., което е довело до лек спад в нивата на свободните площи от 9% на 8%. Промени в средните наемни нива на клас А и Б складови площи с добра локация и изградена инфраструктура не се наблюдават. Те остават съответно между 4,7 – 5,2 евро за клас А и 2,7 евро на кв.м на месец за клас Б.

Colliers прогнозира, че ще продължи търсенето на площи, подходящи за градска логистика в рамките на столицата, в районите около входно-изходните булеварди и с адекватно зониране. Основен двигател ще са 3PL операторите и дистрибуционните компании, които ще търсят все по-сериозна оптимизация на процесите и оперативните разходи.

Предлагането на модерни търговски площи в търговски центрове в София остава стабилно. Свободните площи в търговските центрове нарастват незначително и достигат нива от почти 6%. Усвоените площи за първото тримесечие са 2690 кв.м. което два пъти по-ниско от същия период през 2019 г. и близко по стойност от първото тримесечие на 2020 г.

За сметка на по-слабата активност в търговски центрове в столицата при трите работещи търговски парка е регистрирана пълна заетост и нов проект в строеж от 7880 кв.м. Главните търговските улици в София отчитат леко повишение на свободните площи спрямо края на 2021 г. от 9% на 10%. Продължават да нарастват и незаетите магазини по бул.“Витоша“ от 10% на 12%, докато при движението на наематели не се наблюдава промяна. Наемните нива на първокласни локации в търговските центрове, на главните търговски улици и в търговски паркове остават непроменени.

Colliers прогнозира, че 2022 г. ще  мине под знака на развитието на търговските паркове в страната. Планирани за реализиране в следващите две години са над 20 проекта. Предвид реализацията на тези паркове за инвеститорите ще бъде важно да прецизират избора си на локации за развитие и анализ на потенциала им. Най-активни по отношение на експанзия ще са дискаунт вериги, дрогерии, спортни магазини, супермаркети и специализирани магазини за обзавеждане и стоки за дома.

Предлагането в сегмента на средно висок и висок клас жилища регистрира 3% ръст спрямо края на 2021 г. и достига 13 100 жилищни единици. Свободните жилища в завършени комплекси намаляват незначително от 3% на 2% от общия обем. Въпреки нарастването на предлагането се очертава тенденция на недостиг на жилища в сегмента. Броят на жилищните единици в проекти в етап на строителство нараства с 9% и достига 3460 жилищни единици.

Средните  стойности на продажбите с включен ДДС и паркомясто са между 180 хил. – 300 хил. евро за апартаменти и 320 хил. – 486 хил. евро за къщи. Наемите се задържат между 950 – 1600 евро с ДДС на месец за апартамент, а за къща започват от 2000 евро.

Предизвикателствата пред пазара през 2022 г. няма да са малко, счита консултантската компания. Войната в Украйна вече води до затруднения в доставката на стомана и арматурно желязо, както и до значително повишение в цените на строителните материали. Colliers очаква забавяне на изпълнението или задържане на старта на някои проекти заради дефицитите. Предприемачите усещат и все по-голям натиск върху себестойността на имотите вследствие на повишението на строителния разход, като в някои случаи продажбите при залаганите до момента цени стават нерентабилни. Компанията прогнозира повече предпазливост от всички пазарни субекти.