Някои инвеститори в имоти са прекалени оптимисти за бъдещето кредитиране

Някои инвеститори в имоти в Европа са все още прекалено оптимистични в очакванията си за условията за кредитиране в сектора за в бъдеще. Това казва Асем Ел Алами, директор Финансиране на недвижими имоти в германската банка Landesbank Berlin/Berlin Hyp.

„Съветът, който давам на нашите клиенти, е да си осигурят своето рефинансиране днес, не утре“, казва той, цитиран от PropertyEU.

По думите му пред финансовите институции в Европа стоят два основни проблема – слабата икономическа среда и повишените регулации като Базел 3.

„Това ще засегне ликвидността и капиталовите позиции на банките“, казва той.

Според новите регулации на Базел 3, които се очаква да влязат в сила между 2016 и 2019 г., европейските банки ще трябва да повишат своето минимално съотношение за капиталова адекватност до 9% от 6%.

„Това е повишение от 50%“, казва Ел Алами. „Това ще засегне значително активността на банките. Тяхната нужда от капитал и ликвидност ще стане повод за свиване на дълговия пазар“.

Кредитната пропаст за съществуващи кредити, които ще трябва да бъдат рефинансирани, ще ограничи възможностите за нов бизнес дори още повече.

„Все още ще бъде възможно да се финансират висококачествени активи, но това ще бъде по-скъпо.“

Въпреки че традиционните кредитори се оттеглят от европейските дългови пазари, Ел Алами казва, че на сцената излизат все повече дългови фондове и застрахователи, които запълват създалата се празнина.

„Вече виждаме сътрудничество между банки и небанкови кредитори като застрахователи във Франция. Може би ще видим и други... Възможностите за глобалните пазар на имоти се крият в европейски дълг.“

За значимостта на качеството на активите говори и Малкълм Фродшам, директор Проучвания в IPD.

„Какво трябва да знаете за гаранцията, когато отпускате кредит? Качеството има значение. Качеството на актива и сигурният приход са свързани. Качествените активи обикновено имат по-дълги договори за наем“

По отношение на рисковия профил на портфейлите той каза, че настоящият спад на пазара предоставя някои полезни показатели. В момента пазарният риск е основният компонент на общите рискови характеристики на даден портфейл, но много кредитори не съзнават с какви активи си имат работа, смята той.

„Единствено ниското ниво на ливъридж може наистина да защити кредитора. Надявам се това да бъде отразено в новите регулации“, казва той.