Жилищният балон остава сериозен структурен проблем за Китай

Очертава се значителна промяна за сектора на недвижимите имоти в Китай през 2023 г., сочат репортажи от неотдавнашната Централна икономическа работна конференция (CEWC) на страната – емблематичното събитие, което определя икономическия курс за следващата година, пише за Financial Times Джу Нин, професор в Шанхайския институт по финанси.

Делегатите наблегнаха от една страна, че „жилището е за живеене, а не за спекулация“, но от друга подчертаха критичното значение на недвижимите имоти за икономическия растеж на Китай. Това изявление изстреля акциите на местните строители, за радост на глобалните инвеститори.

Но дори ако най-лошите времена за сектора на недвижимите имоти в Китай да са зад нас, жилищният балон в страната остава сериозен структурен проблем. Наскоро на финансова схема на местно правителство в провинция Гуейджоу беше разрешено по изключение да забави издължаването към банките с 20 години.

Преди „трите червени линии“, въведени преди две години за намаляване на заемите, китайските предприемачи на жилища се радваха на ливъридж, по-висок от този на японските им колеги през 80-те години или на американските им през 2008 г., особено ако се вземат предвид предварителните продажби и неформалното финансиране. За да се влошат нещата, на китайските купувачи на жилища бяха предложени версии на свръх дългосрочни ипотеки и такива с нулев депозит в много по-големи обеми, отколкото сочи официалната статистика.

Китайските водещи градове като Пекин и Шанхай се превърнаха в едни от най-скъпите в света, с увеличаващи се съотношения между цената на жилищата и доходите, което обезкуражава младите хора, които се опитват да навлязат на пазара. Медиите дори измислиха нов термин, „шесторен портфейл“, за да опишат начина, по който младите двойки трябва да използват освен двата си портфейла и тези на четиримата си родители, за да купят имот.

Въпреки това китайските домакинства все още са склонни да влагат спестяванията си в имоти, стига цените на жилищата да растат. Замаскирани под термина „подобрени жилища“, който се подкрепя от CEWC, много китайски купувачи на домове видимо преследват потенциалната възвращаемост от инвестиция, която познават през последните две десетилетия. Това поразително наподобява поведението на инвеститорите по време на жилищните бумове в Япония и САЩ.

Управлението на очакванията на спекулантите по време на покачване на цените е изкуство. Ако посланието на властите е твърде грубо и ястребово, има риск да изплаши пазара и да спука балона. Но ако не е достатъчно строго и ясно, пазарът може да игнорира предупрежденията и да продължи с мащабните покупки. Това е дилемата на китайското правителство.

За да охладят спекулациите с жилищата, през последните 15 години регулаторите въведоха серия от ограничения, всички от които в крайна сметка бяха премахнати. В крайна сметка жилищният сектор на Китай стана твърде голям, за да се позволи да се срине. След няколко такива цикъла на разхлабване на ограниченията дори ранните скептици са убедени, че цените на жилищата никога няма да спаднат и че правителствената подкрепа ще остане твърда.

Тяхната обосновка е, че тъй като жилищният сектор носи критични фискални приходи на местните правителства и растеж на брутния вътрешен продукт на Пекин, то докато властите преследват бърз растеж, те не могат да си позволят да оттеглят подкрепата за жилищния пазар.

Но това се промени. Въпреки че темпът на растеж остава важна политическа цел, тя вече не е единствената. През последните няколко години Китай започна преход към по-финансово устойчив, екологичен и социално приобщаващ растеж.

Икономическото забавяне през 2022 г. представлява истински тест за управлението, не само по отношение на сектора на недвижимите имоти, но и относно бъдещия модел на растеж на Китай. Последните политики са насочени към стабилизиране на жилищния пазар. Колкото и изкушаващо да е, връщането към начина на мислене, според който имотите са двигател на инвестициите и растежа, просто би било опасно.