Стремежът за намаляване на наличностите от жилища в Китай не радва предприемачите

Усилията на Китай да изчисти огромните си наличности, като превърне непродадени жилища в достъпни, вероятно няма да помогне на строителните компании с недостатъчно кеш заради ограничения размер на програмата и възможно ниските цени, коментират анализатори и строителни предприемачи, цитирани от Ройтерс.

Като част от пакета за подкрепа на изпадналия в криза имотен сектор Пекин обяви миналия месец план за кредитен инструмент в размер на 300 млрд. юана (41 млрд. долара), който може да донесе банково финансиране в размер на 500 млрд. юана за местните държавни предприятия, за да купят завършени и непродадени жилища.

Очаква се китайските банки да отпускат по-евтини заеми на местните държавни предприятия чрез инструмента, подкрепен от централната банка, за да им помогне да купуват жилищата от строителните компании на „разумни цени“ и да ги превърнат в достъпни жилища.

Но много малко, ако въобще, проекти на частни компании са избирани, тъй като кредитният инструмент е неподходящ и се очаква програмата да бъде задействана в по-големи градове, където са налични достъпни жилища. Ценовите оферти от местните държавни предприятия също вероятно ще са ниски, казват те.

Предпазливото отношение на строителните компании може да е предизвикателство за Пекин, след като вълни от мерки за подкрепа през последните две години не успяха да съживят сектора, който във връхната си точка съставляваше една четвърт от БВП и остава голяма пречка пред икономиката. Синтанджън, град в провинция Гуанджоу, публикува уведомление на 30 май след пакета от мерки за подкрепа, че ще купи „подходящи наличности от жилища“ за жилища за презаселване, първата местна власт, която направи това.

Местното правителство ще купи жилищата на цена, равна на строителната себестойност, съобщи China Real Estate Business.

Проект, който е съсобственост на държавната компания Jinmao и на голямата строителна компания Vanke, е кандидатствал, става ясно от съобщението.

Някои строителни предприемачи съобщават, че купуването на себестойност, което означава отстъпка с 20%-30% от пазарната цена, е по-добро от очакванията.

Високопоставен представител на частната строителна компания, която спряла да обслужва заемите си, съобщи, че компанията му ще бъде заинтересована да кандидатства, ако други градове направят сходни оферти за Синтанджън, но очаква офертите да бъдат ниски и недостатъчни, за да покрият заемите за строителство.

„Ако това не е достатъчно за покриването на заема за строителство, как го изплащаме? Кредитиращата банка също няма да се съгласи“, казва високопоставен представител на строителна компания в Шанхай, която отказала да разкрие името си заради чувствителността на въпроса.

Но анализатори в Citi и Bank of America коментират, че отстъпки от 50% от цените са нужни, за да се осигури скромна възвръщаемост за местните държавни предприятия, тъй като достъпните жилища обичайно се продават с отстъпки от 10% до 50% от цените на частните домове.

Дори ако строителните компании успяват да извлекат печалба от продажбата на завършени апартаменти на местните държавни предприятия, местните власти може да изискват средствата да бъдат използвани за завършването на съществуващи проекти вместо за изплащане на дълг.

„Това няма да ни помогне като листната компания или за изплащането на офшорния ни дълг“, коментира изпълнителен директор на друга строителна компания със спрени плащания по заем.

Gavekal Dragonomics счита, че при средни пазарни цени покупки за 500 млрд. юана ще е достатъчна за 12% от жилищните наличности, или 20%, ако бъдат купени с отстъпка.

S&P съобщи, че превръщането на съществуващите наличности в социални жилища също ще увеличи обема от сделки в ниския клас и ще намали общите цени.

Китайското жилищно министерство, централната банка, водещият банков регулатор и местният жилищен орган в Гуанджоу не са отговорили за молби за коментар.

„Само малка част от изпитващите проблеми строителни компании ще се възползват“, коментира кредитният анализатор от S&P Global Ratings Естер Лиу. „(Завършването на строителството) е проблемът пред изпитващите затруднения строителни предприемачи. Те нямат много завършени наличности“, допълва той.

Докато строителните компании очакват яснота за търсенето от местни държавни предприятия и ценови оферти, някои банкери твърдят, че програмите за достъпни жилища може да доведат до влошаване на качеството на активите, тъй като тези предприятия няма да успеят да генерират достатъчни печалби, за да изплатят банковите заеми.

Банките могат да заемат средства от инструмента за рекредитиране на стойност 300 млрд. долара при лихва от 1,75%, за да финансират 60% от заемите, които предлагат на местни държавни предприятия.

Анализаторите считат, че общо местните държавни предприятия трябва да плащат лихва от около 2,5% по тези заеми, сходна на средния доход от наеми в Китай.

„Това е добре за имотния сектор, но лошо за местните държавни предприятия и банките, тъй като се пренася известен риск към тях“, коментира ръководител, пожелал да остане анонимен, тъй като няма право да говори пред медии.

Банките и местните власти, разбира се, избягват риска.

През февруари миналата година централната банка задейства програма за рекредитиране на стойност 100 млрд. юана за местните власти в осем града, за да купуват жилищни наличности – само 2 млрд. от тях са били използвани към края на март 2024 г.

„Виждаме голям риск при изпълнението, тъй като банките и местните държавни предприятия трябва да поемат напълно кредитните и инвестиционните рискове“, коментира Зерлина Джън, старши кредитен анализатор в CreditSights.

Подкрепата на централното правителство обаче привлича повече посетители към големите градове след последния пакет от стимули, който включва намаляване на първоначалната вноска и отмяна на долната граница на лихвите по ипотечните кредити, коментират анализатори и предприемачи.

„Централното правителство увеличава подкрепата, повратната точка е важна промяна тук“, коментира ръководителят на имотните анализи за Китай в Bank of America Карл Чой.