Весела Илиева: Премиум имотите изпреварват икономическите трусове

В момент, когато глобалните пазари сменят посоката по-често от новинарските цикли, един актив остава изненадващо последователен – качественият жилищен имот. След период на рязко ускорена инфлация купувачите насочват вниманието си към реални, редки активи, които могат да устоят на промяната във времето.

По данни на НСИ цените на жилищата в България са нараснали с около 10,1% през 2024 г. на годишна база, а в София ръстът достига 12,3%. В същото време хармонизираният индекс на потребителските цени (HICP) за България расте с около 3% средногодишно. Това е ясен знак, че имотът изпреварва общото ценово равнище и започва да се държи като инвестиционен клас актив. Именно в този контекст премиум имотите се открояват ярко като естествено убежище за съхранение на стойност.

Българският пазар е ясен пример за тази трансформация. Той все по-отчетливо започва да се държи като зрял международен пазар. В същото време предлагането в най-желаните градски зони остава ограничено, което естествено изтласква премиум сегмента към ролята на инвестиционен клас, а не просто на „по-скъп квадрат“. Според анализи на международни консултанти премиум пазарът у нас се движи с устойчив годишен ръст от 7–9% в средносрочен хоризонт, както и че около 40% от премиум проектите в София се разпродават още преди старта на строителството.

В този контекст позиционирането на Unique Estates | Christie’s International Real Estate – част от холдинговата група на Realto Group – има по-широк смисъл от чисто корпоративен успех. То превръща София и българското Черноморие във все по-атрактивна точка на глобалната карта на премиум имотите.

България на картата на глобалния премиум пазар

Весела Илиева

„Позиционирането на България на картата на глобалния пазар за луксозни имоти е основна стратегическа линия за нас. Christie’s International Real Estate ни дава достъп до най-престижните международни имоти, но също така и до висок клас клиенти с все по-голям интерес към българския пазар. Той предлага разпознаваем премиум продукт,а улесненият процес по сключване на сделки след приемането на еврото ще засили тази тенденция“, казва Весела Илиева, управляващ партньор на Unique Estates | Christie’s International Real Estate, New Estates и SAVOIR I Unique Estates и член на управителния съвет на Realto Group.

Само за година компанията осъществи три знакови стъпки за българския пазар – възстановяване на ексклузивното представителство на Christie’s International Real Estate за България, придобиване на 50% от SAVOIR | Unique Estates в Дубай и откриване на първи летен офис на българското Черномовие - в град Созопол. Така се оформя екосистема от дестинации – премиум локация като столицата, куриран ваканционен продукт по българското Черноморие и стратегически мост към Близкия изток и Азия, който свързва българските и международните инвеститори с единен висок стандарт на селекция и изпълнение. 

От символ на статут към механизъм за съхранение на стойност

Премиум сегментът винаги е бил свързван с престиж, но днес започва да доминира съвсем различен негов облик – като инструмент за съхраняване на стойност в среда на несигурност.

„Премиум имотът в България днес е преди всичко механизъм за съхраняване и пренасяне на стойност през поколенията, защото рядкостта – класическа локация, архитектурен характер, безкомпромисно изпълнение – до голяма степен изолира актива от шумовете на пазарните турбуленции“, казва Весела Илиева. Българският клиент има все по-големи изисквания към имотите и цената вече не е водеща. Наблюдаваме и повишаване на интереса към имоти с историческа стойност. Ограниченото предлагане на този тип имоти ги прави търсени особено сред 56% от инвеститорите, които декларират инвестиционен мотив при сделките си.

В този контекст формулата за стойност в премиум сегмента се променя. Отвъд тривиалната мантра „локация, локация, локация“ в центъра на уравнението застава комбинацията от локация, автентичност и изпълнение. „Когато трите условия – рядка локация, автентичност и отлично архитектурно и дизайнерско изпълнение на имота – са налице, доходността е гарантирана. Тя се материализира естествено чрез по-висока ликвидност, по-добра защита от инфлация и капиталово покачване. Премиум имотът остава „убежище на стойност“, но отговорността е да съхраняваме тази рядкост – не просто да го разглеждаме като скъп квадрат“, подчертава Илиева. Или както самата тя обобщава в разговор с клиенти: „Не продаваме квадратни метри, продаваме дългосрочна стойност, автентичност и наследство със стойност.“ 

Новият профил на българския купувач: информиран, глобален и стратегически ориентиран

Паралелно с това се променя и профилът на купувача. Ако допреди няколко години основните клиенти в премиум сегмента бяха предимно собственици на бизнеси над 40–45 години, днес в него все по-осезаемо влизат по-млади хора и семейства. Те мислят дългосрочно, сравняват не само цената на квадрат, а цялостната стойност на притежание – енергийна ефективност, акустичен комфорт, разходи за поддръжка, данъчна среда – и все по-често гледат на премиум имота като на актив в портфейл, а не просто „къща на мечтите“.

Според данните от проучвания на Realto Group около 30% от купувачите в този сегмент имат ясно изразен инвестиционен профил и търсят дългосрочна стойност, а не моментна спекулация, като в критериите им локацията тежи около 38%, цената – 32%, а останалото се разпределя между качество на строителството, репутация на инвеститора и технологични решения. „В премиум сегмента клиентът иска емоция, но взима решение на база риск, срок и стойност“, казва още Весела Илиева.

Българските купувачи вече имат ясно изразен международен компас. Гърция се утвърди като близка дестинация с добра доходност и силен емоционален компонент – броят на българите, декларирали имот там, нарасна няколкократно за пет години. Дубай е вторият силен полюс – предвидима среда, висока доходност, бърза ликвидност и лесен достъп до стабилна валута при рекордни обеми сделки. Дубай чупи рекорди по провлечени чуждестранни инвестиции в недвижими имоти за поредна година. Южна Франция – Прованс–Лазурен бряг – се превръща в „котва на стойността“, където капиталовият ръст е по-бавен, но рискът при изход е нисък, а над 60% от сделките над 5 млн. евро са с чуждестранни купувачи. Испания остава класика с прозрачен и дълбок пазар и висок дял чуждестранни купувачи, който в някои региони достига около 15% от всички сделки.  
 
„Българските клиенти днес разпределят капитала си между три типа дестинации – близка средиземноморска почивка с добра доходност, глобален ликвиден хъб с ясни процедури и културно-исторически премиум локации с доказуеми възможности за съхраняване на стойност. Нашата работа. освен да представяме възможности и да насочим интереси, е да сведем възникващи предизвикателства до нула – предварителен филтър на продукта, местни правни и данъчни нюанси, единен стандарт и реалистична стратегия – за да остане изборът удоволствие, а активът да се капитализира във времето“, казва Илиева. 

Какво реално вдига стойността през 2025: отвъд адреса и гледката

На местния пазар ценовият марж в премиум сегмента все по-малко се обяснява само с адрес и гледка. „Локацията е условие, не предимство сама по себе си“, категорична е Весела Илиева. В престижни райони като Докторската градина базата е висока по дефиниция, но истинската разлика в цената идва от качеството „под кожата“ на имота. Фактори като микролокация, реално слънцегреене и уличен профил, внимателно планирана съседна застройка, липса на агресивен шум и визуален хаос са само някои от основните фактори за клиентите. Оттам нататък премията се „наслагва“ през гледките и ориентацията, архитектурното наследство, енергийна ефективност, акустика, дигитална сигурност и професионално управление на сградата.

Данни на Асоциацията на строителните предприемачи показват, че близо 40% от строителните компании обмислят да намалят или отложат нови проекти – фактор, който допълнително ще стесни предлагането и ще подсили ролята на „невидимите“ стандарти като ключова разлика в стойността на имота. Сделките над 300 хил. евро растат с около 22% през изминалата година и са концентрирани в ново, бутиково строителство – сгради с по-малко количество апартаменти, където качеството, облагородените площи и създаващата се общност са най-значимите аргументи за покупка.