Н. Неов: Образованието трябва да е приоритет, ако искаме повече инвестиции

Николай Неов има дългогодишен опит в сферата на бизнес имотите. Започва кариерата си през 2002 г. в САЩ, където се занимава с пазарни проучвания и анализи. От края на 2007 г. активно участва в изграждането и развитието на MBL|CBRE, като отговаря за отдел "Офис площи". През годините Николай Неов и екипът му успешно работят с множество международни и местни компании, като Experian, Pfizer, Lenovo, Actavis, Oracle, Lexmark, Nokia, GE, Renault Nissan, NSN, Cargill, C3, Gameloft и др.

Николай Неов притежава магистърска степен по „Бизнес администрация“ от American University във Вашингтон, окръг Колумбия.С него разговаряме за актуалните тенденции на пазара на бизнес имоти в България.

-Г-н Неов, доколко България е привлекателна дестинация за по-големи чуждестранни институционални инвеститори, тъй като вече имаме установени, работещи доходоносни активи, а географският хоризонт на инвеститорите се разширява в посока Централна и Източна Европа?

- През последните години основните играчи на пазара са по-скоро местни, с акумулиран капитал. Доста от тях реализираха сделки с проблемни активи. Това не бих го вписал точно в графата на инвестиционните сделки, а по-скоро на опортюнистичните сделки, постигнати с активи, от които банките искаха да се освободят при прилични условия.

За в бъдеще всички са оптимистично настроени, че ще видим и малко по-големи чуждестранни институционални инвеститори на пазара. Нашият пазар обаче е малък, няма и много имоти, които да се вписват в дефиницията им за инвестиционен клас активи. Едва ли можем да очакваме тази масовост, която в последните няколко години наблюдавахме в Полша например.

Тези инвеститори, след като полският пазар започна да прегрява, вече поглеждат на изток. Има активизиране на инвестиционния пазар в Румъния. Дали това ще стигне до нас и кога – трудно е да се каже. По принцип инвеститорите се насочват едновременно към определени локации. Това е нормално обаче, защото решенията за инвестиции на конкретен пазар се вземат от бордовете на компаниите. Т.е. като е взето решение да се инвестира в Полша, дори да има актив в България, който е достатъчно атрактивен за конкретния инвеститор, той просто не го разглежда като вариант, докато няма одобрение на борда за инвестиция в България.

- Доколко регионалните конфликти в близост биха изиграли роля при взимането на решение за инвестиция?

- Оказват роля, защото решението за инвестиция в конкретна държава неминуемо се свързва не само с моментното представяне на даден актив, но и с цялата макроикономическа рамка и политическата стабилност в държавата. Когато тези показатели не са такива, каквито инвеститорите очакват, те не инвестират на този пазар, тъй като за тях има елемент на несигурност или скрит риск.

- Предвид, че се конкурираме и с останалите държави от Централна, Източна и Югоизточна Европа, какви са предимствата ни като инвестиционна дестинация и какви – недостатъците?

- През последните години високият интерес към установените пазари от Централна и Източна Европа (Полша, Чехия, Унгария) доведе до покачване на цените в тези страни, съответно доходността там вече не е толкова привлекателна. Като резултат инвеститорите в бизнес имоти започнаха да търсят по-високодоходни нови възможности в Източна Европа, в т.ч. Румъния и България.

Въпреки че северната ни съседка е предпочитана заради фактори като по-големия и по-ликвиден пазар, както и успешното реформиране на критични за инвеститорите области, от края на миналата година е налице повишен интерес и към България. Интересът на тези инвеститори е провокиран основно от сравнително високата постижима годишна доходност (8,5-9,5%) по сделки със стабилизирани, доходоносни имоти – основно офис сгради и търговски центрове. Тази тенденция се очаква да продължи през 2016 г. и 2017 г. и е въпрос на време да видим сключени знакови сделки.

Високата рискова премия се дължи на недостатъците на нашия пазар. Един от тях е наличието на некачествени активи – с неуместно местоположение, неефективна от търговска гледна точка архитектура, непрофесионално управление на сградите, слабости в договорите за наем и т.н., както и липсата на ликвидност. Излизането от инвестиции на нашия пазар може да е проблем.

Последната по-значима сделка с доходоносен имот (над 100 млн. евро) беше през 2011 г., когато консултирахме купувача на „Мол София“. (става въпрос за сделката с Europa Capital, които се очаква да излязат от инвестицията заради изтичането на хоризонта ѝ. Фондът вече продаде един от активите, които придоби преди 5 години – Ритейл парк Пловдив – б.ред.)

От своя страна политическите рискове в региона също със сигурност не помагат за повишаване на атрактивността на инвестиционния климат у нас. Географската ни близост до страни с проблеми плаши чуждестранните купувачи, тъй като българският пазар рядко се разглежда самостоятелно, а по-скоро в пакет с околните държави, дори когато имаме с какво да се похвалим.