Треската за имоти в Дубай се охлажда, но продавачите не свалят цените

Четири месеца след началото на конфликта, който разтърси Близкия изток, се очертава нюансирана картина за състоянието на жилищния пазар в Дубай. Общата стойност на сделките е намаляла значително, но цените са се оказали по-устойчиви, а купувачите продължават търсят добри възможности, пише Bloomberg.

Пет години преди войната Дубай се превърна в един от най-нажежените имотни пазари в света, тъй като купувачи от Индия, Великобритания и Русия спомогнаха за ръста на цените с почти 70%. Някои от тях започнаха да се оттеглят през последните месеци, но корекцията стана видима в обемите от сделки, не и в цените.

Жилищни имоти на обща стойност 22,5 млрд. дирхама (6,1 млрд. долара) са били продадени през май, което е с 42% под равнището през април и е почти наполовина по-малко спрямо 46,6 млрд. дирхама, регистрирани през февруари, преди началото на конфликта, сочат данни на компанията REIDIN, която е анализирала данни от Имотния регистър на Дубай. Цените на жилищата в етап на строеж са спаднали с по-малко от 9% тази година, докато тези на завършените имоти са останали непроменени.

Имотният пазар в града „продължава да показва силни основи, подкрепен от диверсифицираната си база от инвеститори“, коментира Имотният регистър в Дубай в изявление и добави, че правителството е уверено в добрите перспективи до края на годината.

През последните дни САЩ и Иран постигнаха временно споразумение за повторно отваряне на Ормузкия проток и направиха още една крачка към прекратяване на войната, но основни различия остават за следващата фаза на преговорите.

Дори с новия спад през май REIDIN счита, че обемът на общите продажби на жилища е сравним с нивата само преди три години, през април 2023 г. Дейността се е забавила най-рязко в проекти, които изискват ангажимент години преди завършването им, а търсенето на съществуващи имоти се е представило по-добре, което показва, че купувачите стават по-селективни без да се оттеглят напълно.

Сегментът на жилищата „на зелено“, или жилища в процес на строителство, съставлява около три четвърти от общите сделки. Тези продажби са намалели с близо 50% до 15,8 млрд. дирхама през май спрямо месец по-рано, като част от спада се дължи и на едноседмичния празник Рамазан Байрам. Но спадът под 9% на цените показва, че забавянето се дължи на намалелите сделки, а не на широко понижаване на цените.

Сделките със завършени жилища са се свили с под 15% от април, а средните цени от около 18 620 дирхама на кв. м почти не са се променили спрямо нивата в края на миналата година, сочат данните на REIDIN. Вторичният пазар показва първи признаци на стабилизиране, като търсенето се възстановява, но все още се усеща като „патова ситуация“, казва Луис Хардинг, главен изпълнителен директор на компанията Betterhomes.

„На пазара на готови еднофамилни жилища са активни предимно хора, които са натрупали значителен собствен капитал и нямат нужда да продават, освен ако не възникне причина като смърт, развод или напускане на страната. Те нямат интерес да намаляват цените и чакат да видят какво ще се случи след лятото. Купувачите, от друга страна, очакват цените да намалеят и търсят изгодна сделка“, отбелязва Хардинг.

Продажби на жилища в Дубай – продажни цени по време на войната. Графика: Bloomberg LP

В същото време капиталът продължава да се насочва селективно към първокласни активи в Дубай, който е част от Обединените арабски емирства. Sotheby’s International Realty съобщи, че е продала крайбрежен парцел за над 100 млн. долара през май, а Brookfield Asset Management обяви планове за нов проект в емирството същия месец, ход, който се счита за смел залог върху имотния сектор.

Но конфликтът предизвика въпроси как градът ще бъде засегнат от продължителен период на нестабилност в региона. Във връхната точка на войната в Иран Дубай беше подложен на обстрел с ракети и дронове, въпреки че повечето бяха прехванати, а имигрантите, които временно бяха напуснали емирството, до гояма степен се завърнаха.

Но примирието, което беше в сила от началото на април, остава крехко. Спорадичните атаки срещу инфраструктурата на ОАЕ и териториалните води в последните седмици показаха, че рисковете остават и че войната е донесла известна несигурност, която преди това не беше фактор.

Това вече се отразява на профила на купувачите. Макар че индийците и британците съставляваха голяма част от сделките преди началото на войната, брокери казват, че търсенето от страни от Близкия изток като Ливан и Египет става все по-видимо.

Индийците са се преориентирали от „агресивно купуване към по-изибирателно и предпазливо инвестиране“, казва Ануж Кержривал, главен изпълнителен директор за Европа, Близкия изток и Африка в компанията ANAROCK Group, която работи с индийци, купуващи имоти в Дубай. Мнозина продължават да гледат положително на пазара предвид данъчната ефективност и по-добрата доходност от наеми, допълва той.

Взети заедно, данните показват, че пазарът се приспособява, а не се обръща.

Цените се задържат – средните цени остават стабилни. Графика: Bloomberg LP

Устойчивостта е видима в град, който многократно се е колебаел между бърз ръст и резки обрати. През 2009 г. цените на имотите намаляха с над 50%, след като бумът, подхранван с дълг, спря, като остави някои строителни компании силно застрашени и предизвика широка корекция на пазара.

В годините след тази криза Дубай въведе поредица от мерки за намаляване на прекомерностите сред спекулантите. Чуждестранните купувачи вече трябва да правят първоначална вноска от най-малко 20%, а ограниченията върху заемните средства намалиха способността за бързи препродажби на имотите.

Продажбите на завършени жилища бяха подкрепени и от преориентирането на Дубай от бизнес център за временно пребиваване към място, където повече чужденци се установяват дългосрочно. Дългосрочните „златни визи“ насърчиха местнити жители да купуват жилища за живеене, а не само за търгуване с цел печалба и много собственици искат да ги задържат след силните ръстове през последните години.

На този фон пазарът на жилища в етап на строеж остава ключов показател за нагласите. Забавянето през последно време е в контраст с тенденциите само преди няколко месеца, когато инвеститорите се конкурираха за апартаменти за милиони долари.

Някои строителни компании реагираха, като забавиха стартирането на нови проекти.

„По това време миналата година имахме планове за много нови проекти. Сега не стартираме нови проекти, а просто продаваме съществуващите. Също така не намаляваме цените, но търсенето на жилища от уважавани играчи ще нараства“, казва Мохамед Алабар, основател на Emaar Properties.

Но някои по-малки строителни компании намаляват цените, за да стимулират продажбите, а населението на града ще трябва да нарасне достатъчно, за да спомогне за поемането на около 400 хил. жилища, които се очакват на пазара през следващите години, посочиха анализатори на JPMorgan в бележка този месец.

Ниските данъци и стабилната регулаторна среда продължават да подкрепят търсенето на завършени жилища, особено в сегменти, където предлагането е ограничено. Например, големите крайбрежни парцели остават оскъдни в по-зрели големи градове по света, казват брокери. Това подкрепя продължаващия интерес към сделки като продажбата на Sotheby’s за сто милиона долара на остров Ная.

Махди Амджад, основател на базираната в Дубай строителна компания за ултралуксозни имоти Omniyat, заяви пред Bloomberg News, че компанията му не отчита много забавяния в събирането на плащания от клиенти. Над 85% от купувачите са платили навреме, въпреки че някои са поискали кратко отлагане, а нивото на устойчивост е силно, отбеляза той.

Това ограничава и финансовия натиск.

Сривът през 2009 г. остави строителни компании и кредитори със значителна експозиция към лоши заеми след цикъл на бърз ръст. Този път нивата на необслужваните заеми остават до голяма степен стабилни, а банките не съобщават за значителен ръст на спрели плащания по дълга, казва Абдул Азиз Ал Гураир, президент на Mashreq Bank и ръководител на Федерацията на банките в ОАЕ.

„Банките се научиха да работят с недвижимите имоти. С времето те узряха, имотната индустрия също узря“, допълва той.