Д. Ганев: Данъчните оценки трябва да се актуализират, по-високи данъци да водят до по-добра среда

Правителството обмисля идеята за прогресивно облагане на броя на жилищата, съобщи миналата седмица премиерът Румен Радев на среща на Националното сдружение на общините в България. Идеята е основното жилище да се облага по един начин, а всяко следващо – по повишаваща се скала.

Сред споменатите от представители на правителството и на управляващото мнозинство цели на обсъжданите реформи са борба със спекулата с жилища, подобряване на достъпността за младите семейства, повишаване на приходите на общините.

Заявлението за прогресивен данък върху имотите е в унисон с препоръки на Международния валутен фонд (МВФ) и Организацията за икономическо сътрудничество и развитие (ОИСР), които поискаха повишаване на данъците върху имотите. По данни от 2023 г. приходите от данък сгради в България са в размер на 0,2% от БВП, докато средното ниво за Европа е около 5%.

Промени в данъците за недвижимите имоти бяха заложени сред препоръките на Европейската комисия в доклада в рамките на т.нар. Европейски семестър във връзка с подобряване на данъчната система.

Премиерът Радев коментира още, че данъчните оценки „са безвъзвратно остарели“ и актуализацията им ще се случи още тази година.

„Повишаването на имотните данъци трябва да е съпътствано с воля за промени в ефективността на публичните разходи с цел създаване на по-добра среда за живот. През последните години това не се случваше навсякъде“, коментира пред Investor.bg Добромир Ганев, бивш председател на Управителния съвет на Национална сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ), имотен консултант, ментор и обучител.

Той изтъкна и многобройните неясноти, които съпътстват в момента идеята на правителството за прогресивно облагане на имотите – дали става дума само за жилища, или за всички видове имоти, дали се отнася за физически лица, или за компании. Не е известен размерът на данъка и на какъв принцип ще се определя – дали ще се взема предвид броят на имотите, или тяхната стойност. Не е ясно и дали ще се даде гратисен период за наследниците на имот – например той да бъде обложен с по-висок данък само ако в продължение на една година не се ползва като първо жилище от някой от наследниците.

След пандемията от Covid-19 много хора започнаха да купуват имоти в близките около градовете населени места, без да се отказват от основното си жилище в града. Тези хора също ще бъдат наказани заради придобиването на втори имот, посочи Ганев и добави, че това може да се отрази на пазарите по Черноморието и в Банско, които са активни тъкмо поради желанието на купувачите да придобиват втори дом.

„За момента прогресивното облагане на имотите е само идея, която не е облечена в цифри, на база на които да се направят модели, за да се види по какъв начин това ще се отрази на бизнеса, на оборотите и печалбите на компаниите в сектора“, отбеляза Ганев.

Когато има повече информация за размера на прогресивния данък и начина на покачване на данъчните оценки, бизнесът и науката могат да влязат във взаимодействие. В УНСС и Варненския икономически университет има катедри по недвижима собственост, които могат да изготвят модели, за да покажат на бизнеса и на правителството какво би било отражението на промените върху сектора, коментира експертът.

Той предупреди, че има опасност при повишаване на данъка върху недвижимите имоти за гражданите, да се стигне до положение, при което оборотите и печалбите на много бизнеси, свързани с имотите, намаляват, а оттам и приходите от корпоративния данък, данък дивидент и ДДС, които влизат в държавната хазна.

Приходите от данъка върху недвижимите имоти пък не могат да се използват целево например за изграждане на инфраструктура, детски градини или подобряване на средата, такъв е случаят по-скоро с приходите от такса смет, посочи Ганев.

Според него повишаването на имотните данъци или въвеждането на нов данък не е най-тежкият фактор, който може да повлияе негативно на имотния пазар. По-голяма тежест имат намаляването на доходите на населението, безработицата, фалитите на компании, проблемите с ипотечното кредитиране при рязко вдигане на лихвите.

„В България имотните данъци са мотивационни, те не спират хората да купуват имоти“, посочи експертът.

Негови изчисления през годините сочат, че повишаване на покупната цена на жилище с 1% почти няма да се отрази на броя на сделките на пазара – те ще намалеят с 0 до 1%. Но ако покупката на имот и всички разходи, свързани с него, нараснат с 10%, влиянието върху пазара ще бъде по-драматично, предупреди Ганев.

Борба със спекулата, подобряване на достъпността

Относно заявленията на представители на управляващите, че прогресивното облагане на имотите е начин за борба със спекулата с недвижими имоти Ганев коментира, че те не са предназначени само за живеене, една от ролите им е именно спекулативна и инвестиционна.

Някои от спекулантите придобиват собственост, ремонтират я и я довършват и много млади семейства искат тази ниша да бъде запълнена поради желанието им да купят завършен и готов за живеене имот, каза той и добави, че този тип спекуланти вършат нещо полезно на пазара, като плащат данъци за дейността си.

Съществува и друг вид спекуланти, които сключват договори за имоти на ранен етап от строителството и препродават на трето лице още преди сградата да е довършена. Тази дейност е била много активна през последните две години, но пазарът вече не я позволява поради спада на покупките от началото на тази година. Поради това тези спекуланти са излезли от пазара.

Ганев не очаква подобряване на жилищния през второто тримесечие, дори предвижда по-дълбок спад на сделките спрямо миналата година, най-вече в София. Войната в Близкия изток и опасенията от рецесия са повлияли на хората с по-ниски доходи и по-несигурна работа да забавят решенията си за покупка на жилище, както и на предприемачи да отложат стартирането на нови проекти.

Що се отнася до достъпността на жилищата, Ганев припомни, че в края на миналата година Европейската комисия прие план в тази насока, който си поставя за цел подобряване на предлагането на жилища в ЕС, и посъветва управляващите да помислят как страната ни може да се възползва от заложените мерки. Може да се обмислят също публично-частни партньорства за строителни дейности в по-големите градове, където съществува недостиг на жилища, посочи той.

Добре е да се разгледа и проблемът с празните жилища и да се помисли как да бъдат мотивирани хората да ги отдават под наем, отбеляза Ганев. Той посочи три причини, поради които собствениците на такива жилища не ги отдават в момента.

Първата е, че не живеят в страната. Втората е, че не разполагат с достатъчно средства за довършване на имота и тук правителството може да помисли за целеви кредити за собствениците, за да довършат жилищата си, посъветва експетът. Третата причина е липсата на защита на инвересите на собственика – пазарът на наеми е изтъкан от проблеми със собственици или наематели, които трудно се решават в съда, и това възпира хората да излизат на наемния пазар, посочи Ганев.

Актуализирането на данъчните оценки е задължително, но трябва да става плавно

Той коментира и заявлението на премиера за необходимостта от актуализиране на данъчните оценки, като отбеляза, че то е задължително, тъй като те не са актуализирани от 2009 г. По официални статистически данни оттогава досега цените на жилищата са се повишили 2,3 пъти.

„Но актуализацията на данъчните оценки трябва да става бавно. След като сме се забавили със 17 години, няма как еднократно да ги уеднаквим с пазарните стойности, тъй като това ще се отрази не само на имотния пазар, но и на всички свързани с него сектори като строителството, архитектурата, ремонтните и брокерските дейности, ипотечното кредитиране“, изтъкна Ганев. Данъчните оценки участват и във формирането на имотния данък, такса смет и трансакционните разходи.

Неговите наблюдения сочат, че все по-голяма част от сделките с имоти се случват на реални стойности, но все още се сключват и сделки на по-ниски стойности. Според Ганев актуализирането на данъчните оценки ще позволи на общините да подобрят приходите в хазната си и ще изсветли бизнеса с имоти като цяло.

Той смята, че покачване на данъчните оценки с 20% на годишна база няма да се отрази пагубно на пазара, а граждани, които имат повече жилища, но не разполагат с добри доходи и смятат, че по-високите имотни данъци и реални данъчни оценки ще натоварят семейния им бюджет, може да решат да продадат част от собствеността си. Важно е правителството да има ясен план за актуализирането на данъчните оценки, който да бъде съобщен на гражданите, посочи Ганев.