Я. Костов: Пазарът на бизнес имоти е поел в правилната посока

За тенденциите на пазара на бизнес имоти и мястото на България на картата на инвеститорите разговаряме с Явор Костов, мениджър на отдел “Инвестиционни продажби” в консултантската компания Forton International.

Явор Костов е бил изпълнителен директор на микрокредитираща компания. Преди това в продължение на 6 години е ръководил Clearcom Investholding, където е успял да финализира сделки с компании като Mobiltel, CMB Bulgaria EAD (Carrefour), VTB Capital, CMS Reich-RohrwigHainz, H&M, Unicredit Bulbank и други. Костов е бил още продуктов мениджър, както и мениджър продажби и маркетинг.

Г-н Костов, Всички консултантски компании от сектора на имотите са единодушни, че инвеститорите все повече разширяват географския си хоризонт и се насочват и към по-второстепенни пазари, освен към водещите. Какво е мястото на България на инвеститорската карта?

България не стои самостоятелно на картата на инвеститорите в Европа, а се възприема като част от региона Югоизточна Европа. Пазарът на бизнес имоти тук не е голям и трудно може да привлече самостоятелно институционални инвеститори. Страната ни се разглежда в контекста на Хърватия, Сърбия, Румъния и Унгария. В този ред на мисли след възстановяването на пазарите на имоти в Испания и Португалия западните инвеститори ще изтласкат местните капитали от тези региони и те ще се пренасочат в друга посока, т.е. в региона на Централна и Югоизточна Европа.

Същевременно обаче ние се и конкурираме с останалите държави от региона...

Да, ние сме в конкуренция. Пазарите на държави като Румъния и Унгария привличат по-голямо внимание, защото са по-големи, икономическата среда е по-предвидима, реалната икономика има растеж, предлага се повече инвестиционен продукт с по-високо качество. При нас същевременно пазарът на инвестиционни имоти е по-малък и в процес на развитие, икономическата среда не е достатъчно предвидима. Положителен факт е, че в последните три-четири години на пазара се появиха качествени сгради: достатъчно големи, с висококачествени инсталации, които да отговарят на международните изисквания. Днес те имат по-висока заетост и представляват добър инвестиционен продукт в областта на недвижимите имоти. 

Все пак те са малко и предизвикват интереса на тесен кръг институционални инвеститори. Пазарът в момента се доминира от местни инвеститори. След това идват онези играчи, които търсят  проблемни активи, които могат да бъдат препозиционирани и съответно да привлекат по-големи международни инвеститори.

Логичният и правилен път е пазарът да продължи да се развива в тази посока, в която е поел в момента, тъй като тя е устойчива – високо качество на сградите, разумни наемни нива добра заетост.

Доколко една част от проблемните активи биха могли изобщо да бъдат препозиционирани?

За да бъде препозициониран един продукт, той трябва да притежава някои основни характеристики – да бъде разположен поне на добра локация и да има техническа възможност да бъде променен. В някои случаи проблемите произтичат от недостиг на капитал и ноу-хау при управлението и отдаването под наем или продажбите. Подобен проект може да се препозиционира така, че да бъде атрактивен както за потенциалните наематели, така и за последващи инвеститори.