Я. Костов: Пазарът на бизнес имоти е поел в правилната посока

Как конфликтът в Източна Украйна и рисковете, които крие влошаването на отношенията на Запада с Русия, както и войната в Близкия Изток биха се отразили на инвестициите в имоти в България и в региона на Централна и Източна Европа?

Конфликтът в Украйна и санкциите срещу Русия влияят в няколко посоки. Едната е, че част от индивидуалните купувачи на ваканционни имоти, които доминираха на пазара, в момента изчакват. От друга страна, Русия като огромен магнит за чужди инвеститори вече не е толкова атрактивна и очаква отлив на капитали. Този ресурс, който е бил предвиден за Русия, трябва да намери ново пристанище. Балканите могат да се окажат едно от пристанищата. Коментираните цифри на последната RICS конференция са от порядъка на 5-10 млрд. евро. Въпрос на политика е – както местна, така и регионална, да бъдем атрактивни за инвеститорите, тъй като се конкурираме с Испания, с Италия и Централна Европа.

Какъв очаквате да е обемът на инвестициите в бизнес имоти в страната през тази година?

Придържаме се към направената по-рано прогноза (за 130 млн. евро инвестиции през тази година – бел. авт.). Самата прогноза може да не бъде точна поради факта, че сделките са процес. Кога точно ще завършат – дали тази година, или през следващата, е по-скоро технология във времето. Има няколко сделки в ход, така че пазарът със сигурност ще надвиши 100 млн. евро.

Какви са според Вас дефицитите и какви – излишъците, на пазара на бизнес имоти в страната, както и на продукти, подходящи за инвестиции?

По време на бума на недвижими имоти до 2008 г., стартираха много проекти и се генерира огромна конкуренция в областта на търговските центрове. Тази година при налични 7 проекта се откри още един търговски център в София, предстои откриването на още един до края на годината, а още един се очаква през следващата. Конкуренцията е много голяма за една и съща аудитория, т. е. пазарът на търговски площи в София е до голяма степен наситен. Само най-добрите проекти по отношение на локация, качество на проекта и микс от наематели ще привличат интереса на клиентите. Въпреки това една от най-забележителните сделки тази година беше с търговски център – а именно със  „Сити център София“.

Офис пазарът все още не може да се справи със сравнително високите нива на незаети площи в исторически план. И все пак има все по-голям брой сгради с високо качество, които са напълно отдадени под наем на текущите пазарни нива. Така че не бива да разглеждаме на едро въпроса за дефицитите и излишъците, а по-скоро дефектите и ефектите на всеки конкретен актив.

Как очаквате да се развива пазарът в краткосрочен и дългосрочен план?

В краткосрочен план пазарът ще бъде доминиран от местни инвеститори, както и от рискови купувачи, които търсят имоти с добър потенциал да бъдат препозиционирани.
 
Кой сегмент от пазара всъщност генерира най-много проблемни, подценени активи, които привличат опортюнистичните инвеститори?

Във всички сегменти от пазара има проблемни активи, като проблемите идват поради няколко причини – или недобра локация, или недобро вътрешно разпределение на площите, лоша функционалност, която отблъсква и потенциални наематели, и инвеститори. Много често проблемите идват от общо високото ниво на дълг, използван за придобиването или изграждането на подобни имоти. Търговските центрове в провинцията очевидно са една посока, но подобни възможности има и в офис, и в хотелския, и в жилищния сектори.