Тласъкът от ниските лихви за имотните пазари в света започва да се изчерпва

Ерата на ниските лихви все още не е приключила, но мощният тласък, който политиката на количествените облекчения дава на имотите по света, изглежда е към края си, показва допитване на Ройтерс сред повече от сто експерти по жилищния пазар.

Повече от десет години лесните пари тласкаха цените на повечето активи до рекорден връх, включително цените на жилищата, които скачат всяка година и правят много пазари недостъпни за купувачите на първо жилище.

Промяната в чувствителността към лихвените проценти не е универсална. Но тя е особено забележима в САЩ, където Федералният резерв понижи три пъти лихвените проценти тази година, без това да подобри перспективите пред жилищния пазар.

Комбинираните данни от последните допитвания на Ройтерс този месец дават насоки за ефективността на бъдещата парична политика в един от най-чувствителните към лихвите сектори в повечето развити и развиващи се страни.

Това важи още повече в момент, когато много централни банки постигат оскъден напредък за връщането на лихвите на нормалните им равнища отпреди световната финансова криза преди повече от десет години.

„Възможностите на паричната политика да стимулира търсенето на жилища са значително по-неефективни в сравнение с по-ранния етап от цикъла“, казва Скот Андерсън, главен икономист в Bank of the West.

На нито един от седемте внимателно наблюдавани жилищни пазара, включени в допитването на Ройтерс, САЩ, Великобритания, Китай, Индия, Канада, Австралия и Дубай, цените не са определени от анализаторите като справедливи. Това важи особено за големите градове. 

Очаква се на пазарите, където цените на жилищата растат, повишаването им да се забави догодина и да е по-зависимо от доходите на населението, отколкото от ниските лихви по кредитите.

„Мисля, че на повечето пазари проблемът е, че през последните десет години имахме голяма корекция на цените нагоре заради ниските лихви, но този процес сякаш достига естествените си граници... Това, което трябва да се случи, е цените да бъдат тласкани от повишаването на заплатите“, казва Лиъм Бейли, ръководител на глобалните изследвания в консултантската компания Knight Frank.

Анализаторите очакват цените на жилищата в САЩ и Великобритания да растат през идните две години, но с по-бавен темп от прогнозите преди три месеца. В Дубай цените на жилищата ще продължат да намаляват до 2021 г., сочат прогнозите.

Търговски спор

Въпреки че всеки имотен пазар естествено е изправен пред собствени вътрешни предизвикателства, общо безпокойство поражда възобновеното забавяне на световната икономика и търговското напрежение, произтичащо от търговската война между САЩ и Китай. Част от допълнителното напрежение на имотните пазари след кризата идва от лесните трансгранични инвестиции.

„През последните няколко месеца много повече компании започнаха да говорят, че несигурността оказва негативно влияние, дори те да не работят директно с Китай“, казва Скот Браун, главен икономист в компанията Raymond James.

Нарастването на цените на жилищата в САЩ се забавя през последната година и половина, като съвпада приблизително с първите залпове от продължаващия търговски конфликт между САЩ и Китай.

Цените на жилищата и оборотът във Великобритания пострадаха, особено в Лондон, след шокиращото гласуване през 2016 г. за излизане от ЕС, а очакванията са, ако има повишение на цените догодина, то да е по-бавно от темпа на инфлацията.

В Китай и Индия, които заедно съставляват около 40% от населението на света и са сред страните с най-бърз растеж, цените на жилищата се очаква да нараснат с около 3% догодина, което е малко над прогнозираното повишение на цените на потребителските стоки в едната и под равнището на инфлацията в другата.

Но търговската война и продължаващата ликвидна криза в банковия сектор в Индия вероятно ще тласкат надолу двата имотни пазара. До неотдавна те процъфтяваха и имаха значителен принос за икономическия растеж чрез строителството и трансакциите, както и благодарение на богатството на домакинствата.

Средните прогнози за цените на жилищата през 2020 г. в Канада и Индия бяха ревизирани към леко повишение.
Австралия е забележително изключение, като очакванията са ръстът на цените на жилищата догодина да се удвои до 5% благодарение отчасти на понижаването на лихвените проценти от Австралийската централна банка. Но дори анализаторите там са скептични, че ръстът ще се задържи за дълго време.

Въпреки че настоящото забавяне на световната икономика засяга повече икономики, свръхпредлагането изглежда е проблем предимно за  нововъзникващите пазари.

В развитите икономики като САЩ и Великобритания е точно обратното, особено отвъд океана, където недостигът на нови жилища е проблем от години и въпреки силното търсене не се очаква скоро предлагането да се подобри значително.

„САЩ са доста напреднали в цикъла на имотния си пазар, нивата на строителството сега достигат връхна точка, но търсенето е доста силно“, коментира Джеръми Кели, директор на глобалните изследвания в консултантската компания JLL.