От работа на парче към цялостно планиране - София се стреми към по-качествена среда

В направление „Градско планиране и развитие“ към Столична община има 1163 преписки за отделни имоти, а цялостните планове са пет пъти по-малко – 274, някои от които залежават от 20 години. Допреди един месец за цялостните планове е отговарял един човек, а за плановете за отделни имоти – 19. Това отразява управленското решение върху какво да се съсредоточи администрацията – процедирането на частични изменения, на „планчета“. Това коментира арх. Любо Георгиев, заместник-кмет на Столична община, отговарящ за градското планиране и развитие, по време на форума Residential Investment Summit, организиран от Градът Медиа Груп.

Но градът не е механичен сбор от 1163 плана за отделни имоти, а е нужно да се мисли за цялостното администриране и развитие на териториите и да се работи в система, изтъкна той и добави, че средата придава стойност на инвестицията и улеснява продажбите.

„Законите дефинират, че местната власт трябва да се грижи за системата и баланса. Работата на парче води до дисбаланси. Презастрояването е вид дислабанс, който може да означава надскачане на параметри, лоши устройствени планове, неизградена инфраструктура“, отбеляза Георгиев.

Баланс трябва да се търси поне в пет направления – социална и спортна инфраструктура, достъп и наличие на озеленяване, транспортно обслужване, инженерна инфраструктура, посочи той. Те трябва да бъдат обвързани в система и да се свържат с офисите, жилищата, производството, услугите.

„Целта ни е да комбинираме по-доброто планиране с по-добрата архитектура. През последните години качеството на проектирането и строителството в София се увеличава, натрупано е сериозно знание и капацитет за изграждане на среда, но в единични обекти. Знанието и намерението за добра среда трябва да се обвърже в по-голям мащаб, а това изисква намесата на общината“, каза Георгиев.

Той съобщи, че вече се полагат усилия за завършване на 274-те цялостни плана и за обединяване в цялостни планове на вече направени заявки за частични изменения. Работи се и върху проектиране на нови подробни устройствени планове за територии, които общината смята за приоритетни, като за целта се разчита на данни от ГИС, от анализи и визуализации.

В общинската администрация има редица инструменти за вземане на решения – Общински експертен съвет по устройство на територията, комисии към него, специализирани съвети. Но практика в момента е препоръките, които се дават от тези органи, да остават в протоколите, вместо да се записват в базата данни и впоследствие да се използват за насоки за имот или група имоти, каза Георгиев.

„Резултатите от изследванията нямат връзка с визите за проектиране и разрешителните за строеж. Работим, за да променим това“, посочи той и добави, че за да се реализира град, който работи в цялост, трябва да съществува сътрудничество с инвеститорите и гражданите, които искат качествена среда.

„През последните години има сериозно осъзнаване сред инвеститорската общност за нуждата от качествена среда и от сътрудничество с местната власт. Понякога това са примери въпреки общината, целта е да работим повече в партньорство с инвеститорите, за да намерим заедно с тях баланса дори в невралгични територии, където има твърде голямо натоварване и натиск за инвестиции“, отбеляза Георгиев.

„Всеки град има потенциал, който може да бъде развит. Регулациите са важни за определяне на минимални прагове. Правилното поставяне на границите създава възможности за положителни развития“, коментира Луис Бекер, глобален ръководител „Дизайн“ в Henning Larsen Copenhagen.

Нужни са правила, но те трябва да бъдат ясно определени, изтъкнаха Атанас Гаров, основател и управляващ партньор в Garitage Investment Management, и Адина Уелш, изпълнителен директор на България и председател на BGBC Raiffeisen Property Holding International.

„Като международни инвеститори, които отдавна присъстват в страната, винаги сме имали добър диалог с публичната администрация. Но контекстът на законите трябва малко да се промени, тъй като черно-белият подход не е от полза за никого“, посочи Уелш. Инвеститорите следват инфраструктурата, а решението на RPHI да инвестира в квартал „Хладилника“ до голяма степен е било мотивирано и от факта, че за него има цялостен устройствен план.

Решението за градското развитие е в публично-частното партньорство, счита Христо Ангелков, управляващ партньор на Bulgaria Sotheby’s International Realty. Той изтъкна необходимостта от създаването на фонд от общината с участието на частните инвеститори за развитието на инфраструктурата в слабо развити райони на града.

„През последните години хората разбраха, че за да се движи градът напред, трябва да се строи, и то отговорно. Колкото се строи от частни инвеститори, толкова трябва да се строи и от публичната власт“, заяви арх. Цветан Петров, управляващ директор на архитектурната и инженерна компания „ИПА Архитекти“. Няма разногласия между предложенията на общината и изводите, до които са стигнали през годините проектанти и инвеститори, изтъкна той.

Работи се по промяна на сегашната законова рамка, за да се конституира фонд „Благоустройство“, съобщи арх. Любо Георгиев. Той акцентира и върху необходимостта от актуализация на данъчните оценки, за да отговарят на пазарната стойност на имотите. „Ако методиката за изготвяне на данъчна оценка се направи така, че да отразява пазарната динамика, общината ще има допълнителен доход, който ще може да инвестира в инфраструктура“, посочи той.

Обсъжда се и географска диференциация на местните данъци и такси като инструмент, с който общината да насочва инвестиции в различни райони на града. Към момента тя не разполага с такива инструменти, а за подобна мярка се изискват законови промени, добави Георгиев.

Икономическият живот на инвестицията в недвижим имот е около 40 години, а само реализацията му отнема около две години. Фокусирани сме основно върху първите две години, а пропускаме останалите 38, посочи Атанас Гаров. Инвеститорите в Garitage Park са създали дългосрочен модел, при който купувачите на жилища и ползвателите на офиси плащат допълнителни такси за поддръжката на комплекса през следващите години и според Гаров той може да се прехвърли на общинско ниво.

„Общината може да е инвеститор в по-големи градоустройствени решения и да ги реализира съвместно с частния сектор. Но тя ще определя правилата в дългосрочен план и ще преценява какво е нужно, за да се поддържа построеното“, отбеляза Гаров. За целта е нужно да се направи правилен разчет за всички разходи за поддържането на даден район и всеки частен инвеститор там да знае таксата, която трябва да заплаща за това, посочи той.

Рейтингът на един град и дали той е интересен за инвестиции се определя и от ключови градски проекти, които биха го поставили на картата. От февруари в Столична община съществува звено, което работи директно с кмета по стратегически за града проекти като Зеления ринг, развитието на минералните води, съобщи Георгиев. „Нужно е да реализираме проекти, които са важни и повдигат духа на града“, изтъкна той.