Б. Петков: Проблемът с комасацията отблъсква инвеститорите в земеделска земя

Пазарът на земеделска земя се радва на особено оживление на фона на застоя в останалите сегменти от сектора на недвижимите имоти. Сделките и цените растат, а различен тип инвеститори насочват капиталите си към земеделски земи по различни причини.

От една страна, със закона за опазването на земеделските земи, а и с настъпването на кризата, почти се сложи край на спекулативния интерес към терени с цел промяна на тяхното предназначение и последващо строителство. От друга страна, земеделската земя е основният актив за производството на храни, чиито цени постоянно растат. Това също е причина, поради която сегментът привлича сериозни инвестиции.

За земеделската земя като безопасен и перспективен пристан за инвеститорите, за основните играчи и тенденциите на пазара разговаряме с Борислав Петков, председател на Управителния съвет на Българската асоциация на собствениците на земеделски земи.

- Г-н Петков, почти приключи третото тримесечие на годината. Какво се случи на пазара на земеделска земя през деветте месеца досега и какви тенденции могат да се очертаят при сделките и цените в сравнение с миналата година?

Пазарът на земеделска земя беше изключително динамичен и интересен и предстои да става още по-интересен, защото в момента влизаме в периода след раздаването на рентите. Това е най-активният период при покупко-продажбата на земеделски земи.

Случи се онова, което ние предвидихме в края на миналата година – че ще има лек ръст на цените. Тогава отбелязахме едни проценти, които към момента са факт – между 7 и 10 процента оскъпяване спрямо миналата година.

Това, което не бих казал, че ни изненада, но направи впечатление, е появата на изключително много нови купувачи и нови играчи в този сегмент на пазара на недвижимите имоти. Множество арендатори се включиха в покупко-продажбите на земеделски земи, както и други инвеститори, чийто фокус беше насочен към други сектори на този пазар. Тези инвеститори пренасочиха своите средства към пазара на земеделската земя.

- Защо се пренасочват тези други инвеститори към пазара на земеделски земи?

Земеделската земя е изключително атрактивен актив, а особено когато се управлява добре, тя носи и необходимата доходност под формата на рента или наем. Затова може би определена част от инвеститорите, преценявайки досегашните си инвестиции и предвид по-слабата възвращаемост, която получават, инвестирайки в градски и урегулирани имоти,  виждат по-добър пристан на своите инвестиции в сектора на земеделските земи.

- Какво имате предвид под „добро управление“?

Доброто управление е процес от много компоненти, които трябва да изпълни един инвеститор. Като купува земя, той трябва да знае какво купува, къде купува, на кого ще я отдаде или продаде в последствие или ще я обработва. Тези въпроси трябва да си ги задава всеки един инвеститор, било то дали е решил да вложи своите средства в 100 дка, в 1 000 дка, или в 100 000 дка.

И аз като изпълнителен директор на едно от дружествата, което е член на асоциацията, управлявам изключително голямо количество земя. Виждам, че управлението е много по-трудно, отколкото покупката. Когато трябва да гониш едни резултати и да имаш възвращаемост на инвестицията, е много важно още по времето на покупката на земеделската земя да си отговорил на тези въпроси. В противен случай има риск от инвестиция, която да се окаже „балон“ за самия инвеститор.

- Кои са в момента предпочитаните региони за инвестиция в земеделска земя и кои са регионите с потенциал?

Интерес има към земеделската земя в цяла България. Много по-слаб обаче е пазарът в Югозападна България – районът на Благоевград и Петрич. Не толкова силен е в района на София. За останалата част от страната мога да кажа, че почти няма място, на което пазарът да не е активен. С изключителна активност се отличава пазарът в Плевенския регион, цяла Централна и Северна България. Много е силен пазарът в района на Русе, Шумен, Разград, Търговище и Попово. Много е съживен пазарът в Северозападна България – Видин, Враца и Монтана.

- Има ли някакви причини, поради които пазарът в Западна България като цяло да е в застой?

Да, има причини. Там земята тепърва започва да се обработва и да влизат инвестиции. Преди около три – четири години в района на Видин и Кула например почти нищо не се обработваше, а сега почти няма свободни площи. Когато една земя се работи, тя става атрактивна както за инвеститорите, така и за ползвателите.

- Може ли да се очаква оживление на пазара в Югозападна България в някакъв бъдещ период?

В Югозападна България почвено-климатичните условия не дават предпоставка за интензивно земеделие, а по-скоро за трайни и овощни насаждения. Може би няма да е далече времето, когато там ще се оформят едни от най-сериозните трайни насаждения, под формата на лозя, овощни градини, а защо не и маслинови насаждения. Такива вече има в района на Петрич.

- Отмина ли спекулативният интерес към земеделските земи, заради който преди време те се купуваха с цел промяна на предназначението и осъществяване на активна строителна дейност?

Спекулативният интерес, който имаше както към промяната на предназначението на земеделската земя за изграждането на възобновяеми енергийни източници, така и към крайградски терени в близост до областни и общински центрове, отмина, тъй като рестрикциите, които се наложиха за промяната на предназначението на земеделските земи, отблъскват който и да е инвеститор в тази посока. В момента дори закупени с такава цел земи са много трудно продаваеми.

- Има ли „прилив“ на инвеститори към земеделската земя заради по-високата инфлация и нестабилността на финансовите пазари?

В условията на висока инфлация, световна криза и всички икономически събития, които се случиха, ако фокусът на земеделската земя го оставим настрани, златото привлича най-много инвеститори. Определено обаче те вече промениха своя фокус и виждат като пристан на убежище и земеделската земя. Тя е основен актив за производството на храни. При всички положения на земеделската земя се гледа с друго око от страна на инвеститорите, дори и от институционални инвеститори. Това мога да го подкрепя и с факти, имайки предвид, че миналата година сделките със земеделска земя в световен мащаб са нараснали със 17 – 18% спрямо предходната година.