Какъв е полският модел за индексиране на строителните договори с цел управление на разходите и риска?

Снимка: Полската асоциация на предприемачите в строителството (PZFD)

Марчин Валевски от Полската асоциация на предприемачите в строителството (PZFD) и преподавател във Варшавското училище по икономика говори за актуалните тенденции в управлението на строителните разходи и променящата се динамика на пазара.

В Полша строителните предприемачи се сблъскаха със значително колебание на разходите през последните години. Как това се отрази на начина, по който се структурират и реализират проектите, особено при дългосрочните и мащабни жилищни комплекси?

Пазарът на строителство остава силно повлиян от външни фактори, които в последните години доведоха до съществени промени в разходите и динамиката на сектора. След резките сътресения, породени от пандемията и войната в Украйна, цените на основните строителни материали постепенно се стабилизираха, а през 2024 и 2025 г. се наблюдаваха по-благоприятни условия за предприемачите, с инфлация, която не надхвърляше около 5% годишно. Въпреки това, геополитическите напрежения в Иран създават несигурност и очакване за промяна в тенденциите.

При строителен цикъл, който обикновено е средно около четири години, успехът на проектите все повече зависи от способността на инвеститорите да управляват риска, да поддържат гъвкавост и да реагират своевременно на пазарните промени -  изискване, което вече е постоянна характеристика на сектора.

От вашия опит на полския пазар, предоставят ли настоящите договорни практики достатъчно инструменти за управление на тези рискове или има нарастваща нужда от по-гъвкави подходи, като например механизми за индексация на цените?

Наблюдава се, че моделът на договори с фиксирана цена продължава да преобладава, главно при жилищните проекти, при които инвеститорите прехвърлят част от риска си от пазарни колебания върху строителите.

В последно време обаче се отчита ясна промяна в подхода на пазара. Все повече инвеститори и изпълнители проявяват готовност да прилагат механизми за индексиране на цените, насочени към ключови разходни фактори като стомана, бетон и енергия. Тези механизми често се базират на официални индекси, като тези, публикувани от GUS/PUDS* и други статистически източници.

Така рискът започва да се разпределя по-балансирано между страните, вместо да бъде концентриран изцяло в една от тях - подход, който се утвърждава особено в условия на значителни пазарни промени.

Има ли примери или добри практики в Полша, при които инвеститори и строители са намерили практични решения за справяне с колебанията в разходите, като същевременно запазват финансовата жизнеспособност на проектите?

На полския пазар вече се прилагат редица работещи практики, които помагат на инвеститори и строители да се справят с колебанията в разходите, без да се компрометира финансовата устойчивост на проектите.

Един от най-разпространените модели е този, при който големите инвеститори разполагат със собствени строителни звена – отделни юридически лица, но част от една и съща група, както е при компании като Dom Development и Skanska. Това позволява по-добър контрол върху процесите и по-гъвкаво управление на разходите.

Друга утвърдена практика е по-ранното включване на строителите още във фазата на проектиране. По този начин техническите решения се съобразяват с актуалните пазарни условия, което ограничава риска от последващи и значителни промени в бюджета. Този подход е особено характерен при проекти със сглобяеми конструкции.

Едно от решенията е и използването на клаузи за индексация, обвързани с конкретни компоненти на разходите (ключови фактори за разходите като стомана, бетон или енергия, както бе споменато по-горе), а не с цялата стойност на договора. Това обикновено се отнася за договори с генерални изпълнители и позволява на страните да управляват най-нестабилните елементи. Този сценарий може да бъде предвиден да влиза в сила при силни флуктуации на пазарите.

Поглеждайки отвъд Полша, виждате ли прилики със ситуацията, която се обсъжда в момента в България, където заинтересованите страни обмислят как по-добре да се справят с колебанията в разходите в частните строителни договори? Въз основа на вашия опит, има ли конкретни поуки, подходи или практики от полския пазар, които биха могли да помогнат в този дебат и да подпомогнат по-балансирани решения между инвеститори и изпълнители?

Сходства между двата пазара се открояват най-вече по отношение на внезапните увеличения на разходите, наблюдавани в периода 2021–2023 г.

Има голяма разлика в мащаба. Българският пазар е приблизително между една шеста и една осма от размера на полския, включително в сегмента на недвижимите имоти. Подобно на Унгария, България разполага с ограничен брой градове, които могат да се конкурират със столицата, което води до концентрация на строителната активност основно в София.

Именно в този контекст, при фокус върху столицата, могат да бъдат приложени същите принципи и подходи, тъй като те отразяват утвърдени бизнес модели, широко разпространени на европейските пазари.

*Główny Urząd Statystyczny (GUS)– Централен  статистически офис на Полша

 Индексът PUDS (Indeks Cen Stali) е основният  бенчмарк за цените на стоманата  в Полша, поддържан от Полския  съюз на дистрибуторите на  стомана.