Очаква се търсенето на имоти по морето да се увеличава

Роджър Хорнет е мениджър на Development Capital Management, която управлява инвестиционният фонд Black Sea Property Fund. Фондът инвестира в жилищни проекти "на зелено" и в проекти на ранен етап от развитие в българските планински и морски курорти. За тези инвестиции през март 2005 г той привлече 50 млн. лири на Лондонската фондова борса. Фондът има няколко инвестиции, които включват ваканционни комплекси и земя в Пампорово, Боровец, Царево, Бяла и в района на Варна.

В началото на годината Black Sea Property Fund купи 53 дка. земя в Боровец за изграждането на ваканционен комплекс с 900 апартамента.

Миналата седмица той инвестира 4,23 млн. евро във ваканционния комплекс „Никея парк“ в курортния комплекс Ривиера.

С Рождър Хорнет разговаря Ангел Милев.

- Към какви купувачи са насочени имотите, в които Black Sea Property Fund инвестира? Само британци или се стремите да привлечете и българи, които биха се интересували да купят апартамент от вашите комплекси?

В момента ние сме малко познати на българския пазар. Работим чрез компанията Global Spaces, която е нашият агент по продажбата на апартаментите. Тъй като тя продава главно на британци, в момента те са нашите главни клиенти. Бихме продавали също и чрез международни агенции на скандинавски, руски и други инвеститори. Ще преценим доколко има търсене, защото така или иначе развиваме международна дейност. Конкретно за последната инвестиция в курортния комплекс Ривиера, все още не сме пристъпили към маркетинг частта, защото сделката беше сключена преди броени дни.

- Планирате ли и други инвестиции съвместно с Булмикс?

Компанията има много добра репутация и затова работим с нея. В момента обаче не може да се каже.

- В последните месеци предприехте големи инвестиции по Черноморието. Не се ли притеснявате от свръхзасатрояване и свръхпредлагане, за които всички говорят?

Разбира се, това е фактор, който имаме предвид още от самото начало. Но ние направихме детайлни изчисления и анализи. В края на 2004 г. по Черноморието се предлагаха общо около 20 хил. единици и имайте предвид, че говорим само за апартаменти. Занапред търсенето ще се промени тотално. В момента има редица евтини авиолинии, които оперират директни полети до Варна и Бургас. Непрекъснато нови компании започват дейност, а броят на туристите се увеличава. В момента ние участваме в проекти с общо 10 хил. апартамента. От тях финансираме 3 500, които ще продаваме ние.

Миналата година само британците купиха 53 хил. имота в чужбина, а освен тях има търсене от страна на руски, немски, израелски инвеститори и т.н. Пазарът е огромен. Редица спекуланти излизат от инвестициите в страни като Испания например и се насочват към нови пазари, за да опитат да повторят същите резултати и там. Смятаме, че апартаментите в България са евтини, а имайте предвид, че ние инвестираме единствено в най-луксозния клас имоти.

- Имате инвестиции и в ски курорти. Кой вид курорти според вас са по-атрактивни и имат по-голям потенциал?

Всичко зависи от това какви са целите на покупката. За чужденец, който купува като частно лице ваканционен имот, за да прекарва свободното си време, е по-атрактивно да купи по Крайбрежието. За инвеститор ски курортите са с по-голям потенциал. Там има много туристи през сезона, които идват да карат ски, но през лятото планинските курорти дават възможност и за разходка и различни видове спорт така че инвеститорът може да увеличи възвръщаемостта си.

- Смятате ли, че на пазара има нещо като инвестиционна умора, за която все по-често се говори?

Наистина има голям брой инвеститори и инвестиционни фондове и може би вече достигаме точката на насищане. Ние обаче бяхме едни от първите на пазара. Освен това повечето фондове инвестират в бизнес имоти, а ние – само на жилищния сегмент. Наред с това имаме уникален модел, според който реализираме инвестициите си, който ни откроява от останалите. Ако се обърнем и видим инвестициите на пазара на недвижими имоти през последните 15 години, ще видим, че като цяло те са били по-успешни от инвестициите в акции, облигации и т.н. И занапред има огромно количество средства, които ще се пренасочват към този пазар.

- На какъв етап е развитието на фонда?

В момента сме предназначили около 92% от фонда за инвестиции в конкретни проекти. Мисля, че няма да сбъркам ако кажа, че в близките месеци той ще бъде инвестиран на повече от 100%. Непрекъснато говорим с различни предприемачи и инвеститори. Вече започнахме и да продаваме апартаменти и продадохме тези от първата фаза на комплекса ни в Пампорово.

Моделът, който прилагаме както при тази инвестиция, така и при предишните, е много успешен. Ние участваме с дадена част от стойността на изграждане, която представлява финансиране за предприемача. В Пампорово продадохме 62 апартамента на цена от 1 157 евро за кв. м. Още с първоначалната вноска, която нашите инвеститори заплатиха, ние излязохме "на нула", с втората вече ще сме на печалба.

Затова е важно да се взима предвид нетната стойност на фонда, по която може да се прецени дали той е успешен, или не. Ние завършихме първата година от дейността си на загуба и някои хора смятат това за показателно за нашето представяне. Трябва да се има предвид, че досега непрекъснато инвестираме и е нормално в началото все още да сме на загуба. Сега започнахме с първите сделки и показахме, че можем да продаваме успешно.

- Какво развитие очаквате на пазара, ако членството на България в ЕС бъде отложено?

Беше много интересно, защото във Financial Times наскоро видях статия, според която членството ще бъде отложено. Същевременно г-н Барозу отрече такова отлагане и мисля, че докладът на 16 май ще е положителен за България.

Аз постоянно следя местните издания и публикации и виждам, че в страната е направен огромен прогрес – разбити са 23 престъпни групировки, разследват се много хора. Въобще България е коренно различна от това, което беше преди 5 години.

Смятам, че докладът ще бъде критичен към постигнатото от страната и на нея ще й бъде даден списък с конкретни задачи. Но не мисля, че е в интерес на когото и да било членството да бъде отложено, защото страната положи много усилия и постигна много. Лично моето усещане е, че присъединяването ще бъде на 1 януари 2007 г.

- Все пак, ако приемем, че останем за 2008 г., това какъв ефект ще има върху пазара?

Всеки е приготвен за отлагане. Ако се стигне до това, ефектът няма да е положителен, но нека го кажа по този начин: такъв ефект ще е много по-незначителен в сравнение с тласъка, който пазарът ще получи, ако България се присъедини сега.

Аз съм пътувал много из цяла Европа и съм имал възможност да наблюдавам този преходен период и мога да кажа, че начинът, по който България се променя, е невероятен.

- Къде другаде в региона пазарът предлага добри възможности?

Има много пазари, но ние се стремим да навлизаме в такива, където ще сме един от първите. На пазар като Хърватска например има много преди нас. Много е трудно да се набере капитал за инвестиции в Сърбия и Черна гора, да речем.

В развитите пазари пък има други специфики. Имахме инвестиции в Германия, но миналата година излязохме оттам.

Наред с България имаме и един голям фонд, който инвестира в Турция - Ottoman Fund. Ние набрахме 150 млн. британски лири за инвестиции в Турция, а там има недостиг на качествени апартаменти. Освен това има огромен потенциал за много изгодни сделки с предприемачи и инвеститори. Както и в България, така и там финансираме предприемачи, които имат проблеми да финансират проекта си. Поради този голям потенциал, когато набирахме капитал, търсенето от страна на акционерите ни надвишаваше предлагането.

Когато проучвахме условията за инвестиции в България видяхме, че тя предлага редица предимства – висок ръст на БВП, икономическа и политическа стабилност, които дават на инвеститорите сигурност. Между другото сигурността е един от главните проблеми, който спира инвеститорите в страна като Сърбия. А при България е съвсем различно – тя е член на НАТО и е на път да се присъедини към ЕС. Тя имаше един от най-големите контингенти в Ирак.

Бях впечатлен от начина, по който беше съставено правителството миналата година – това беше уникален и най-важното мирен процес. Подобни случаи има и в други европейски държави като Белгия, Италия, Холандия и Германия – навсякъде отнема дълго време да се формира правителство.

- Защо се спряхте само на инвестиции в жилища? Можете ли да посочите друг сегмент освен жилищния, който има потенциал в инвестиционно отношение?

Обмисляли сме идеята за инвестиции и в бизнес имоти. Но в момента развиваме огромна дейност на жилищния сегмент и там имаме опит и потенциал. Смятаме, че на него има възможност за по-добра доходност, докато възвръщаемостта от бизнес имотите е по-малка. Ако в даден момент преценим, че те представляват добра възможност, ще предприемем действия и в тази посока.