Жилищният пазар през 2019 г.: Плавен преход към нормалност

Какво търсят купувачите?

Имотите ново строителство доминират в търсенето на купувачите. Все повече от тях се насочват и към покупка на жилища в начален етап на строителство заради по-ниските цени в сравнение с проектите в напреднал етап на изграждане, което обаче крие и своите рискове, свързани със способността на инвеститора да завърши целия проект.

Южните квартали в София продължават да заемат предни позиции в търсенето на купувачите благодарение на близостта им до центъра и основни точки на града. Същевременно интересът на инвеститорите към северните и западните райони на столицата се засилва заради близостта до спирки на метрото и наличието на терени с потенциал за развитие на нови проекти, сочат наблюдения на имотни агенции.

Сред популярните квартали за покупка на жилище в столицата през третото тримесечие бяха „Манастирски ливади“, „Витоша“, „Дианабад“, „Младост“, „Малинова долина“, както и някои по-крайни квартали като „Връбница“, сочат данни на Bulgarian Properties. Сделките се осъществяват след по-продължителни преговори и отстъпки от страна на продавачите.

В Пловдив купувачите търсят предимно двустайни и тристайни апартаменти за собствени нужди, а най-предпочитаните квартали остават Център, Западен и Смирненски. Интерес към закупуване на жилище в града има както от хора от цялата страна, така и от българи, които живеят в чужбина.

Във Варна се търсят предимно градски имоти в централните части на града и „Гръцката махала“. Агенциите за недвижими имоти в града отчитат засилен интерес от германци, французи и англичани, както и от българи от София, Пловдив, Стара Загора и Русе.

В Бургас купувачите са основно българи, които търсят предимно двустайни и тристайни апартаменти. Все повече хора от Ямбол и Сливен решават да закупят нов дом в морския град. Нараства и броят на семействата, които търсят имот в региона, който да използват през летните си отпуски, отчитат брокери.

Ипотечен пазар

Ниските лихви по кредитите останаха основен двигател на жилищния пазар у нас, а растящите цени на жилищата и доходи на населението, ниската безработица и надпреварата на банките за всеки клиент създават условия за бум на ипотечното кредитиране. БНБ вече отправи няколко предупреждения към банките да бъдат внимателни в отпускането на жилищни заеми на фона на индикациите за наближаваща рецесия в Европа.

Отпуснатите ипотечни кредити растат с най-бързия си темп от десет години насам и тази година достигат 177,8 хил. спрямо 170 хил. през 2018 г. и 147 хил. преди десет години. Общият им обем към ноември е 10,64 млрд. лв., сочат данни на БНБ. Причината за сериозните ръстове на ипотечното кредитиране е продължаващият спад на лихвените проценти – средно около 3% към края на третото тримесечие, който се дължи на водените политики от страна на Европейската централна банка и Федералния резерв в САЩ. Очакванията са лихвите по ипотечните кредити да намалеят още или да се задържат на сегашните си нива и догодина. 

В същото време обемът на лошите ипотеки намалява и към ноември достига 6,3% от всички жилищни кредити, показват данни на БНБ. Средният размер на кредита в София през тази година е 140 хил. евро, които се равняват на финансиране на 73% от цената на имота. Мнозинството от кредитите са за срок между 21 и 30 години, сочат данни на ОББ. 

Експерти предупредиха купувачите да бъдат особено внимателни при покупката на жилища с инвестиционна цел с ипотечен кредит, защото при кризата през 2008 г. са били изгубени основно такъв тип апартаменти. Увеличава се и броят на хората, които купуват жилище с комбиниране на ипотечен и потребителски кредит, равняващо се на повече от 100% от стойността на имота. Ако тенденцията се запази, както потребителите, така и банките може да изпаднат в затруднено положение при забавяне на икономическия растеж, спад на цените на имотите и ръст на лихвите.

В страната ни вече действат и новите правила на Европейската централна банка (ЕЦБ), които затягат условията за отпускане на заеми. Ако клиент е допуснал просрочие по кредита си, независимо от сумата, той влиза в графата с рискови потребители и получаването на следващ заем ще е по-трудно. 

БНБ пък повиши нивото на антицикличния буфер, приложим към кредитни рискови експозиции в страната, до 1,5% за първото тримесечие на 2021 г. спрямо 0,5% до края на март и 1% от април догодина. Целта е да се засили устойчивостта на банковия сектор към значително увеличение на задлъжнялостта вследствие на продължителното запазване на ниските лихвени проценти.