Жилищните пазари по света удрят рязко спирачки

Научени уроци от миналото

Но не всички страни се изправени пред един и същи риск от забавяне на жилищния пазар.

В Канада, Нова Зеландия и Австралия, например, ръстът на цените в последните години в съчетание с големия дял на домакинствата с ипотечен кредит и високи нива на дълг правят жилищния пазар особено рисков.

Швеция и Великобритания бият тревога заради високия дял на хората там, които разчитат на плаващи или краткосрочни лихви по ипотечните си кредити.

Юлия Жесткова, икономист в Goldman Sachs, казва, че от най-големите икономики в света вижда „по-голям риск от значителен ръст на просрочени ипотечни кредити във Великобритания“. По сходен начин в САЩ бързият темп на поскъпване на жилищата в миналото в съчетание с високите цени и агресивното затягане на паричната политика са източници на рискове.

Но други страни, включително Япония, Италия и Франция, са в по-добри позиции благодарение на по-скромните ръстове на цените, не толкова високите цени и по-ниските нива на дълг на домакинствата, счита Oxford Economics.

Франция и Италия имат също нисък дял на дълг с плаваща лихва, което дава известна изолация от непосредствените последици от растящите лихви по ипотеките.

Все още не е ясно колко рязък може да е сривът. В световен план анализаторите са оптимисти, че в повечето големи икономики условията на имотния пазар не предполагат голям спад като преживения по време на финансовата криза.

Тогава цените на жилищата в най-индустриализираните страни в света намаляха с 13% спрямо върховото ниво през 2007 г. в най-ниската им точка през 2012 г.

Кризата доведе до възбрани върху над 2 млн. жилища през 2009 г. в САЩ. В страни като Гърция, Италия и Испания, които изпитаха жилищна и дългова криза, сривът на жилищния пазар беше толкова значителен, че цените още не са се върнали на нивата си от 2007 г.

Ключова разлика сега е силата на трудовия пазар. Безработицата няма да е толкова висока като след световната финансова криза. МВФ прогнозира, че тя ще нарасне с по-малко от един процентен пункт догодина спрямо финансовата криза, когато се повиши с близо 3 процентни пункта.

„Докато безработицата остава ниска, има разумен шанс спадовете на цените да са ограничени, като вместо това пазарите „замръзнат“ на ниски нива на сделки“, казва Слейтър.

Този път има и още една ключова разлика – на много пазари, включително в САЩ, Великобритания, Южна Африка, Испания и Дания, домакинствата имат по-ниски нива на ипотечен дълг в сравнение с доходите спрямо периода преди финансовата криза.

Освен това кредитополучателите са по-добре защитени от по-дългосрочни договори, а ипотечното кредитиране е по-строго регулирано.

В Европа делът на ипотечните кредити с плаваща лихва намаля значително в последните десет години, а ипотечните сделки за 10 или повече години се превръщат в норма. Това е особено валидно за Германия, Нидерландия и Испания.

Алексия Кореас, асоцииран директор в рейтинговата агенция Fitch, казва, че в Нидерландия по-ниското съотношение между дълг и собствен капитал „ще помогне за избягване на големи спадове на цените“ като наблюдаваните след финансовата криза.

Том Бил, ръководител на жилищните анализи за Великобритания в Knight Frank, очаква цените във Великобритания да се върнат на нивата си от лятото на 2021 г., но заради ниската безработица и добре капитализираните банки „двуцифрените спадове на цените като при световната финансова криза“ няма да се повторят.

По същия начин в САЩ повечето ипотечни кредити са дългосрочни сделки и над две трети от купувачите са първокласни кредитополучатели спрямо една четвърт в периода преди финансовата криза.

В съчетание с много ограниченото предлагане Занди не очаква същия спад на цените и ръст на възбраните като по време на финансовата криза в САЩ и смята, че институционалните инвеститори, привлечени от високите наеми също ще подкрепят търсенето в дългосрочен план. „Те остават встрани засега, защото знаят, че цените ще намалеят, но няма да чакат вечно“, допълва той.

Всички признаци показват, че ръстът на търсенето на жилища, подкрепено от ниските лихви, остава в миналото.

Пазарът „в цял свят се забавя“, казва Кристина Арбелаес, глобален икономист в Morgan Stanley.

„Сега започваме да наблюдаваме преобръщане“ на миналогодишния бум на жилищния пазар, предупреждава тя. „Но казваме ясно, че не очакваме повторение на срива на жилищния пазар от 2006-2008 г.“, допълва Арбелаес.