Жилищният пазар след еврото: Стабилно търсене, по-бавен ръст на цените, ниски лихви по заемите

Нов живот за старите сгради

Над 70% от жилищния пазар у нас е съсредоточен в стари активи, които не отговарят на новите потребности на обитателите, счита Кръстев и допълни, че очаква в даден момент старият сграден фонд да бъде конвертиран в нови активи. „Ще бъде интересно да видим доколко това ще е привлекателна възможност за външни инвеститори“, отбеляза той.

Диляна Христова даде два примера за това как Чехия и Израел се справят със стария сграден фонд. При наводненията през 2022 г. част от Прага близо до центъра на града е буквално отнесена от придошлите води. Сега мястото е един от най-скъпите квартали в града. В Израел бизнесът с реновирането на стари сгради се развива и нормите напредват в полза на инвеститорите, отбеляза Христова. Земята в Израел е ограничена и сградите растат нагоре. За надстрояването им е нужно одобрението на 50% плюс един от обитателите, като повечето от тях не напускат сградата, докато се изграждат допълнителните етажи, обясни тя.

„Тази бизнес практика е много сполучлива и вече не става въпрос за единични сгради. Нашата компания спечели консурс за разрушаване на цял квартал със стотици хиляди жилищни единици в него“, отбеляза Христова. В надстроените сгради се добавят училища, детски градини, повече озеленяване. „Това донякъде е сполучливо решение за справяне с проблема със стария сграден фонд, но тук то е трудно изпълнимо по инициатива на инвеститорите и в бъдеще трябва да се мисли за публично-частно партньорство“, счита тя.

Местната администрация също трябва да вземе определени решения, тъй като в момента високите сгради не се толерират, отбеляза Тома Стайков.

„София е много назад в темповете за обновяване на сградния фонд“, счита Мирослав Тошкин. Причината според него е, че законодателството в България е базирано на защитата на частната собственост и фаворизиране на правата на миноритарните собственици. „Това е сериозен проблем, който ще доведе до положение, при което общественият интерес ще бъде за освобождаване на територии, но той няма да може да се осъществи, тъй като законодателството защитава частния интерес“, коментира той.

Борислав Точевски отбеляза, че съществува европейска и неевропейска практика за това какво се случва със старите панелни жилища, но е нужна сериозна нормативна база. „Тук обаче дори няма дискусия по въпроса, а тя може да отнеме години“, изтъкна той.

Строителството поскъпва

Между 600 евро и 3000 евро на кв. м е строителната себестойност в София в зависимост от района и екстрите, които инвеститорът иска да вложи, съобщи Диляна Христова. „Ако един инвеститор построи скъпа сграда от гледна точка на себестойност, трябва да си отговори на въпроса дали ще има кой да купи обектите в нея“, отбеляза тя.

Себестойността нараства поради покачването на цените на труда, коментира Валентина Димитрова, оперативен мениджър в PSS Construction, и добави, че компанията ѝ е принудена да внася работници от чужбина, които работят повече от осем часа и са по-ниско платени от българските.

„Дори себестойността да се стабилизира, тя ще се запази на високи нива и действително ще възникне въпросът дали ще има кой да купува жилища на толкова висока себестойност“, отбеляза тя.

Разходите за строителство нарастват и поради липсата на подходящи терени и високата цена на малкото съществуващи. Допълнителен фактор е дългото чакане за разрешение за строеж, като тенденцията е то да се увеличава, коментира Тома Стайков. „Това означава, че инвеститорът прави разходи, плаща лихви по кредити и две-три години, колкото обичайно се чака за разрешение за строеж, няма приходи от проекта. Това се калкулира в цената“, каза той.

Стайков отбеляза, че миналата година издадените разрешения за строеж от гледна точка на брой жилища са намалели с 44%. Тази година спадът е с 16%, а между 2021 и 2023 г. разрешение за ползване са получавали средно 5000-6000 жилищни единици в София. Според него търсенето на жилища е нормално, но предлагането е ограничено, а на пазара все още няма клиенти от чужбина, въпреки че прогнозите са броят им да се увеличава с приемането на еврото.

Мирослав Тошкин очаква през 2026 г. диспропорцията между търсенето и предлагането на нови имоти в София да се запази, тъй като в най-желаните зони има ограничено предлагане на терени. Администрацията изпълнява волята на гражданите, които не искат уплътняване на вече установените жилищни зони в града, а търсенето е постоянно. „Работата ни като предприемачи е да убедим обществото, че трябва да намерим нови места, където да създадем подобаваща градска среда и да запазим достъпността на имотите, за да не счупим сделките“, коментира той.

Според Тома Стайков имотите ще продължат да поскъпват, но ще се променят играчите на пазара – ще купуват хората, които са успели да запазят стойността на парите си чрез инвестиции, останалите в даден момент ще бъдат изключени от пазара и за тях ще остане само вариантът да живеят под наем.