Жилищният пазар в България гледа към еврото с по-голямо спокойствие в края на годината

След няколко години на динамичен ръст на цените, недостиг на предлагане и силен интерес от страна на купувачите жилищният пазар в София навлиза в нов етап от своето развитие. В основата на променената картина стои официалното решение България да се присъедини към еврозоната от 1 януари 2026 г., пише компанията за недвижими имоти Bulgarian Properties в свой анализ на жилищния пазар у нас. 

Очакването за приемане на еврото е предизвикало еуфория, която е довела до ускорено търсене и бързо изкупуване на наличните имоти през първата половина на годината. Това, от своя страна, ускори растежа на цените и впоследствие доведе до охлаждане на пазара през второто полугодие, се отбелязва в анализа.

От еуфоричен старт към по-умерено темпо

"Първите месеци на 2025 г. преминаха под знака на висока активност – сделки се сключваха бързо, купувачите търсеха имоти във всички сегменти, а страхът „да не се изпусне моментът“ водеше до ударно търсене на имоти на практика в цялата страна", коментира Полина Стойкова MRICS, изпълнителен директор на Bulgarian Properties.

"След официалното решение на 8 юли 2025 г. динамиката се промени. Пазарът се успокои, активността намаля, а купувачите и продавачите заеха изчаквателна позиция. Очакванията бяха еуфорията да се запази до края на годината, но на практика поведението на пазарните участници стана по-предпазливо", допълва тя.

"Купувачите се притесняват да вземат решения преди еврото, а продавачите също предпочитат да не бързат – много от тях излизат на пазара с високи цени, но без спешна нужда от продажба преди въвеждането на еврото. Това създава усещане за временно забавяне, което ще определя пазара до края на годината", отбелязва Стойкова.

Наблюденията на компанията за недвижими имоти сочат, че новото строителство остава най-предпочитано, но през годината недостигът на предлагане и високите цени са изместили част от търсенето към алтернативни имоти и локациии. Все по-популярни стават модерни комплекси в градовете около София – места, които предлагат удобства, добра градска среда и лесен достъп до столицата, но на по-ниски цени.

Ръст на цените от близо 500 евро на кв.м. за година

Средната цена на закупените жилища в София през третото тримесечие на 2025 г. е достигнала 2310 евро на кв.м., показват данните на Bulgarian Properties. Това представлява годишен ръст от 25,5%, равняващ се на нивата от 2022 г. – периода на най-високата инфлация.

Източник: Bulgarian Properties

За разлика от 2022 г., когато реалният растеж беше под 10%, при настоящите ниски инфлационни нива той е значителен – около 20%, което подчертава ускорения растеж на цените на столичния пазар, се посочва в анализа.

През третото тримесечие е била премината и символичната граница от 200 хил. евро за средна крайна цена на закупените жилища – спрямо 150 хил. евро през 2024 г. и началото на 2025 г. Ако през предходните години общите средни цени са нараствали с по 5000 – 10 хил. евро годишно, то сега ръстът е около 50 хил. евро, което е показателно за силния натиск върху купувачите и техните възможности.

Търсят се имоти на места с по-достъпни цени

Купувачите търсят имоти в райони, където има налично предлагане и където ценовите нива са по-достъпни. Кварталите с най-много сделки през третото тримесечие според данните на Bulgarian Properties са:

• Банишора – 2210 евро на кв.м

• Малинова долина – 2010 евро на кв.м.

• Кръстова вада – 2300 евро на кв.м.

• Манастирски ливади – 2600 евро на кв.м.

Тези стойности са калкулирани основно на база ново строителство, което продължава да доминира. Делът на сделките на вторичен пазар обаче леко се повишава и достига около 30%, сочат данните на имотната компания.

"Почти не останаха квартали в София с цени под 2200 евро на кв.м, а по-голямата част от предлагането вече е около 2500 евро на кв.м. и нагоре", казва Полина Стойкова.

Данните на Агенцията по вписванията показват ръст от 17,2% на вписаните сделки в София през третото тримесечие и общо 9238 сделки. При нови сключени сделки картината е различна - регистрира се спад с около 30%, сочат данните на имотната компания. За това до известна степен допринася и фактът, че част от търсенето се изнася към близките населени места, където цените са по-достъпни, се отбелязва в анализа.

Достъпността на жилищата се връща към нивата от 2018–2019 г.

Коефициентът на достъпност, изчисляван от Bulgarian Properties, който показва колко средни заплати са нужни за 1 кв.м жилищна площ, достига 1,3 за третото тримесечие. Това е ниво от 2018–2019 г., което сигнализира известно влошаване на достъпността.

Източник: Bulgarian Properties

Средната заплата в София е 3474 лв., което означава, че за 1 кв.м жилище е необходима 1,3 месечна заплата. За сравнение, през 2008 г. са били нужни цели 3,4 заплати. Макар достъпността да остава сравнително добра, намалената активност подсказва, че пазарът може би е достигнал до моментен „таван“ в цените, пише имотната агенция.

Тристайните почти изравняват двустайните

През третото тримесечие делът на тристайните апартаменти достига 42%, като почти изравнява този на двустайните. Това се дължи главно на недостига на двустайни жилища в новите проекти – в много сгради този тип апартаменти са разпродадени още в начална фаза на строителство, се отбелязва в анализа.

Източник: Bulgarian Properties

Освен това ктивни на пазара са основно купувачите за собствено ползване, които търсят по-големи жилища, докато инвеститорите, които предпочитат двустайни апартаменти, са реализирали покупките си още в началото на годината.

Лихвите остават ниски

Данните на БНБ сочат, че средният лихвен процент по жилищните кредити продължава да се задържа на ниски нива и през третото тримесечие достига 2,46%. Прогнозите на банковия сектор са лихвите да останат ниски и през следващите години, което внася стабилност и спокойствие на пазара.

Същевременно през цялата 2025 г. новоотпуснатите жилищни кредити бележат ръстове от около и над 30% на годишна база. Тенденцията се наблюдава за поредна година и е един от факторите, заедно с растящите доходи и очакването на еврото, допринасящи за ускореното развитие на жилищния пазар, пише имотната компания.

Пазарът чака еврото

Към момента и купувачи, и продавачи са в период на изчакване, съсредоточени върху предстоящото въвеждане на еврото. Очакванията на Bulgarian Properties са 2025 г. да приключи с ръст на цените с между 15% и 20% в контекст на няколко последователни години с подобни двуцифрени увеличения.

Влизането в еврозоната само по себе си не предполага подобни ценови скокове, но страховете по темата, икономическата среда и усещането за несигурност, както и маркофакторите, които влияят позитивно на пазара - лихви по кредитите, достъпност на банково финансиране, растящите доходи, са довели до текущото поскъпване, според имотната компания.

След началото на 2026 г. се очаква преосмиляне в поведението на продавачите, тъй като много от тях в момента са на пазара само за да „тестват“ дали той ще приеме високите им очаквания. С премахването на този психологически фактор вероятно ще настъпи повишение на предлагането, което от своя страна ще нормализира и ценовия ръст през следващите години, се отбелязва в анализа.