Предлагането на жилища в София се увеличава, сделките се сключват по-бавно

Тенденциите на жилищния пазар в София, който от години страдаше от недостиг на предлагане, започват да се обръщат и в някои зони към февруари вече се наблюдава нараснало предлагане на имоти. Причината е, че повече продавачи са пуснали имотите са на пазара, а сделките се случват по-бавно. Това коментираха консултанти в сферата на недвижимите имоти на конференцията Real Estate Business Forum, организирана от портала за имотни обяви Imoti.net, който е част от Investor Media Group.

Анализи на консултантската компания Colliers на база демографско развитие, издадени разрешения за строеж и въведени имоти в експлоатация сочат, че за първи път от осем години насам в някои зони на София може би ще има известно свръхпредлагане на жилища, съобщи Иглика Йорданова, управляващ партньор в Colliers. „Следим и финансовата достъпност на имотите – лихвените нива и съотношението между трудовия доход и цените на жилищата. През миналата година доходите нараснаха с 10%, докато ръстът на цените беше по-висок. Имотите стават по-малко финансово достъпни, а основният купувач е местен“, отбеляза Йорданова.

Тенденцията за увеличаване на предлагането в някои райони от началото на 2026 г. беше потвърдена и от Спаска Шарланджиева, съосновател и управител на агенцията за недвижими имоти „Велдикс“, и инж. Румяна Александрова, собственик и управител на „Сандер Корект“. „Отчитаме промяна на пазара през тази година, в момента в конкретни райони на София има повече предлагане – за райони, в които миналата година имахме две-три конкурентни на нашите оферти, сега има десет. Ако през януари сме определили цена на конкретен имот, една седмица по-късно на пазара излиза друг на цена, която е с 50 хил. – 60 хил. евро по-ниска“, каза Шарланджиева. Хората вероятно са изчакали приемането на еврото и настъпването на новата година, за да стартират с продажби, добави тя.

Според Александрова, ако през миналата година за някои райони е имало две-три обяви за продажба на имоти, сега те са 12-15. Нейните наблюдения са, че хора, които са купили жилище през последните една-две години, сега се опитват да го продадат.

Жилищният пазар в София все още е много активен и нарасналото предлагане позволява на консултантите да правят по-точни пазарни анализи, да дадат точна информация на купувачите още на първата среща, коментира Момчил Кръстев, партньор и мениджър „Екип“ в „Примо + недвижими имоти“. Според него, ако допреди пет-шест години на пазара е имало повече продавачи, които са излезли на принципа „да пробвам да продам на много висока цена“, тъй като пазарът го е позволявал, сега е дошло времето да се отсяват мотивираните клиенти.

Снимка: Investor Media Group

Спонтанните и емоционални покупки остават в миналото

Разликата в първите два месеца на новата година в сравнение с 2025 г. е, че купувачите имат повече време да вземат решение – ходят на повече огледи, за да са сигурни, че са се спрели на точния имот, отбеляза Шарланджиева. „През 2025 г. сделките ставаха по-еуфорично поради ограниченото предлагане и силното търсене. Купувачите бързаха да реализират добра сделка. Сега те имат нужда от повече огледи и време да премислят“, добави тя.

Според инж. Асен Чавдаров, съсобственик и съуправител на строителната компания „Контракт Сити“, свръхпредлагане на жилищния пазар в София не може да се очаква, тъй като миналата година издадените от Столична община разрешения за строеж бяха с 50% по-малко. Според него нарасналата през последните години административна тежест води до това на пазара по-скоро да се наблюдава недостиг на имоти. „Качествените жилища на добра локация винаги ще имат своя пазар. Може би ще страдат места, където инвеститорският интерес е по-концентриран от предлагането, което пазарът може да приеме, има проблеми с инфраструктурата и локацията, ценовият сегмент не е улучен“, счита той.

Чавдаров също отчете забавяне на сделките от гледна точка на срок за вземане на решение за покупка, но отбеляза, че това е нормално. Купувачите са все по-осведомени, по-предпазливи са и задават повече прагматични въпроси, а спонтанните и емоционални покупки са останали в миналото. Сега според него покупките са рационални, водени от финансовите параметри и качеството на живот в сградите, включително какъв е видът на отоплението, тъй като то може да спести разходи в дългосрочен план. „Авторитетните строителни компании, които са изградили имидж и предлагат качествен продукт, не би трябвало да се притесняват от това“, изтъкна той и добави, че увереността при стартирането на нови обекти не е намаляла. „Стартираме два от сериозните ни проекти, предвидени за календарната година, през първото тримесечие“, отбеляза Чавдаров.

Все пак строителните компании променят стратегиите си съгласно сегашните условия на пазара и от търсене на максимален обем се насочват към контролируем мащаб, като се опитват да отговорят на преките нужди на крайния потребител и да разработват по-качествени проекти на добри парцели, вместо да се хвърлят в изграждането на цели квартали с проекти на няколко фази. „При етапите на продажба също отчитам елемент на промяна с по-малко агресивни продажби на ранен етап на строителство“, каза Чавдаров и добави, че не е здравословно на кота нула да са продадени 60-70% от апартаментите. Оптималният дял според него е 30-40%, тъй като по този начин по-лесно се упавлява рискът.

„Един от инструментите за управление на риска е по-високият собствен капитал, с който може да оперира дадена компания“, отбеляза предприемачът, но добави, че това е трудно за компании, които нямат голям портфейл от предлагани проекти.

(Продължава на следващата страница)