Airevest - пионерът на фракционната собственост на имотния пазар в България

Моделът на фракционната собственост създава нов тип купувач за продавачите на инвестиционни имоти. Вместо да зависи от един купувач и банково финансиране, сделката се подкрепя от предварително набран колективен капитал чрез дигитална платформа, без банково финансиране, намалява риска от пропадане и прави процеса по-бърз.

В продължение на десетилетия пазарът на недвижими имоти в България следваше проста и почти непроменена логика: един имот, един купувач, най-често финансиран от банка. Сделките се определяха от местното търсене, лихвения процент, от цената на жилищата и от готовността на домакинствата да поемат финансов риск. С времето се появиха и опити за алтернатива. Платформи за peer-to-peer кредитиране на имотни проекти предложиха фиксирана доходност и по-нисък вход, но без реално участие в собствеността. Те разшириха достъпа до имотния пазар, без обаче да променят фундаменталния му модел.

Отскоро обаче започва да се оформя и трети подход в България – фракционната собственост. Пионер в това направление е Airevest - платформа, която позволява един имот да бъде придобит от множество инвеститори, всеки с ясно дефиниран дял и реални права, и се структурира чрез отделно дружество, което държи имота. В САЩ сделки като колективното финансиране на къщата от сериала Stranger Things чрез платформата Arrived Homes показаха, че имот може да бъде придобит не от един купувач, а от хиляди инвеститори, свързани чрез дигитална инфраструктура и обединени около възможността да печелят както дивиденти, така и капиталов ръст.

От концепция към реален пазарен механизъм

В България, след първоначалното представяне на платформата през ноември, Airevest има вече над 100 инвеститори записали се на т.нар. investor waitlist, като ежедневно се провеждат срещи с нови инвеститори. При минимална инвестиция от 5000 евро потенциалната концентрация на капитал към момента, който може да се инвестира през платформата за покупка на инвестиционни имоти, варира между 500 хил. и 1,2 млн. евро. Компанията също така активно работи върху изграждането на партньорства с продавачи (строителни предприемачи, инвеститори, брокерски агенции, и частни лица). Фокусът е върху жилищни имоти в големите градове с предварително дефинирани стратегии – buy-to-let (имоти, купени с цел отдаване под наем) или fix&flip (имоти, който ще се ремонтират, с цел препродажба).

Всеки имот преминава през пълен правен, технически и финансов анализ, преди да бъде публикуван в платформата. Инвеститорите виждат предварително всички разходи – придобиване, ремонт, управление – както и очакваната нетна доходност и капиталов ръст, а не само прогнозни проценти. За всеки имот се учредява отделно дружество, използвайки новата правна форма в България – "дружество с променлив капитал", която позволява изцяло дигитално и изключително гъвкаво управление на съдружниците и техните дялове. Управлението на имота и дружеството се поема от Airevest, докато ключовите решения остават в ръцете на инвеститорите чрез гласуване. Паралелно с това платформата изгражда вторичен пазар за дялове, който ще позволи по-лесна ликвидност – нещо, което традиционната съсобственост практически не предлага.

Неочакваният ефект: как моделът влияе и на страната на предлагането

Макар фокусът на фракционната собственост да е върху инвеститорите, моделът може да окаже силно влияние и върху самия процес на продажба на имоти. Причината е проста: вместо да се търси един купувач, имотът се предлага на глобална база от инвеститори, които действат без нужда от банково финансиране.

На практика това създава различна пазарна динамика. Сделките не зависят от ипотечно финансиране – капиталът се набира предварително, което значително съкращава сроковете и елиминира риска от пропаднали сделки поради неодобрение за банково финансиране. В същото време дигиталната инфраструктура позволява инстантни инвестиции, а фракционният модел концентрира капитал много бързо – десетки или стотици инвеститори могат да осигурят покупателната сила на цял имот за изключително кратко време, в някои случаи дори минути.

Това не означава, че традиционната продажба изчезва. Но за инвестиционни имоти – особено такива, които не са насочени към крайни купувачи – се появява нов, паралелен път, който е по-близък до капиталовите пазари, отколкото до класическите брокерски сделки.

Накъде се движи пазарът

В дългосрочен план фракционната собственост има потенциала да промени начина, по който се възприемат имотите – от „голяма еднократна покупка“ към нормален инвестиционен инструмент. Airevest планира постепенно намаляване на минималния праг за участие до 100 евро, както и развитие на партньорства с компании и общности.

Появата на подобни модели е сигнал, че българският имотен пазар навлиза в по-зряла фаза – с повече инструменти, повече ликвидност и по-малка зависимост от един-единствен тип купувач.

Airevest все още е в ранен етап, но вече ясно показва как технологиите, правната рамка и глобалният капитал могат да се комбинират в работещ пазарен механизъм. Не като алтернатива „за всеки“, а като логично следваща стъпка за инвестиционния сегмент на пазара.