Пазарът на индустриални имоти в Централна и Източна Европа става зрял и устойчив

Пазарът на логистични и индустриални имоти в Централна и Източна Европа (ЦИЕ) навлиза в нова фаза на зрялост и устойчивост, сочи доклад на консултантската компания Colliers за 14 страни от региона. Той показва стабилизиране на пазарната среда, възстановяване на инвестиционните обеми и нарастващ акцент върху ESG, градската логистика и трансформацията на пазара на труда.

„Въпреки фрагментацията на световната търговия и геополитическата несигурност ЦИЕ продължава да се характеризира със стабилни основи и стратегическо позициониране в глобалните вериги за доставки“, казва Гжегож Силевич, главен икономист за ЦИЕ в Colliers. „Сегментът на логистичните и индустриални имоти в ЦИЕ не само се възстановява, но и се развива благодарение на местоположението си, инвестициите в инфраструктура и конкурентната ценова база в региона“, допълва той.

През първото тримесечие  на 2025 г. обемът на инвестициите  в логистични и индустриални имоти в региона се е увеличил до 800 млн. евро, с което секторът се е върнал на първо място сред класовете активи. Общите инвестиционни обеми в региона са нараснали със 143% на годишна база между януари и март, след като през 2024 г. ръстът им достигна 70%.

Полша остава регионален  лидер с почти половината от обема площи в сегмента и със засилено търсене на логистични, производствени и складови имоти.

Възприемането и прилагането на ESG стандарти набира скорост с нарастващ брой сертифицирани зелени сгради и засилено търсене на устойчиви решения от страна на наемателите.

Градските логистични  формати, като например малки бизнес единици (Small Business Units) и логистика на последната миля (Last Mile Logistics), се разширяват, особено в столици като Варшава, София и Талин, което отразява променящото се поведение на потребителите и ръста на електронната търговия, става ясно от доклада.

Производственият сектор  продължава да е в основата  на търсенето, като в страни  като Чехия, Унгария, Полша и Румъния  се наблюдава силна активност в автомобилостроенето, електрониката  и леката промишленост.

Пазарите на труда в региона остават устойчиви, с ниска безработица в ключовите от тях и нарастващ фокус върху преквалификацията и професионалното обучение, за да се отговори на нуждите на модерните производствени и логистични операции.

Стратегическите възможности  в областта на напредналото производство се разширяват в  страните от ЦИЕ, задвижвани от силния капацитет в сферата на машиностроенето, химикалите (например екологични технологии като йонни обменници на базата на полимери) и фармацевтиката (например производство на ваксини) в подкрепа на промишлената диверсификация, модернизирането на износа и дългосрочната конкурентоспособност.

Пазарът по държави

Полша е най-развитият пазар на логистични и индустриални имоти в региона на ЦИЕ с над 34 млн. кв. м складови наличности и силно търсене, движено от логистиката, електронната търговия и производството - особено в автомобилния сектор. Въпреки лекото забавяне след пандемията сегментът остава устойчив със стабилни наеми, нарастващ запас от градски логистични формати и устойчиво търсене. Недостигът на работна сила продължава, но Полша се радва на едно от най-ниските нива на безработица в Европа и продължава да привлича чуждестранни инвестиции и таланти.

Пазарът в Чехия е вторият най-напреднал в региона на ЦИЕ с над 12 млн. кв. м наличност и един от най-ниските проценти на незаети пространства сред аналогичните пазари, който би бил и по-нисък, ако се включат т.нар. скрити свободни площи. Макар че сегментът започна да се възстановява в края на 2024 г., търсенето остава умерено, а спекулативното строителство - предпазливо. Силната производствена база в страната, особено в областта на автомобилостроенето и високотехнологичните машини, продължава да стимулира отдаването под наем въпреки недостига на работна сила.

Унгария се превръща в център за производство на компоненти за електрически превозни средства и батерии. Пазарът в Будапеща се разраства стабилно благодарение на ниършоринга и близостта до европейските пазари. Извън столицата развитието се определя от достъпа до инфраструктура и преките чуждестранни инвестиции, като фокусът е върху предварително наети, специално изградени активи, а не върху спекулативното строителство.

Предлагането в Румъния е недостатъчно, но показва силен дългосрочен потенциал, като общият обем на складовите наличности е 7,5 млн. кв. м, а свободните площи са стабилни - 5%. Въпреки че през 2024 г. се наблюдава забавяне поради глобалната несигурност, търсенето постепенно се разширява извън Букурещ, подкрепено от подобренията в инфраструктурата и стремежът към ниършоринг. Производственият сектор - особено автомобилният - се разраства значително след пандемията, а недостигът на работна ръка продължава да съществува  въпреки задоволителните възнаграждения и нарастващото набиране на чуждестранни работници.

В Словакия се наблюдава забавяне, като търсенето е слабо и „скритите“ свободни площи се увеличават поради съкращения на персонала и преотдаване под наем на имотите. Въпреки това страната поддържа стабилна производствена база - особено в автомобилната индустрия - и продължава да привлича инвестиции в логистични паркове в близост до Братислава и Трнава. Делът на свободните площи и наемите остават на умерени нива в сравнение с други страни от ЦИЕ, но недостигът на квалифицирана работна ръка и повишеното данъчно облагане поставят предизвикателства пред бъдещия растеж.

Пазарът в България остава сравнително малък, но стабилен, с ниски нива на незаети площи в столицата (2,3%) и малко в процес на изграждане. Търсенето се измества към проекти от по-нисък клас поради недостатъчното предлагане, докато възприемането на ESG стандартите е все още в начален етап и наемателите се колебаят дали да плащат т.нар. „зелена премия“. Недостигът на хора с технически познания и застаряващото население представляват предизвикателства, като в този контекст сраната все пак се възползва от стратегическото си местоположение като врата към Турция и Азия.

Естония беше на второ място по големина на обема от ново предлагане през 2024 г., като 75% от завършените проекти са от типа build-to-suit, а общият размер на предлагането достигна 2,8 млн. кв.м. Делът на незаетите площи остава стабилен - 4,5%, подкрепен от наблюдаваната тенденция на релокации, въпреки че високите разходи за строителство и ограниченият трудов ресурс са препятствие пред продължаващата експанзия. Въпреки че търсенето е стабилно в сферата на логистиката, търговията на едро и производството, пазарът все повече се определя от инфраструктурни проекти като Rail Baltica и нарастващия фокус върху модерни, енергийно ефективни съоръжения.

Пазарът в Латвия се разраства стабилно, като общият обем на наличните площи в Рига достига 1,6 млн. кв. м., а делът на незаетите е 3,2%. Развитието се измества от района на летището към Дрелини, който се превръща в нов индустриален център, докато търсенето остава стабилно. Пазарът е подкрепен от силния интерес към складово-офисните формати и наличието на адекватно планираното количество проекти в процес на изграждане, въпреки че конкуренцията от страна на традиционните логистични паркове продължава да оказва влияние върху усвояването.

Литва преживя рекордна година за развитие на логистиката през 2024 г., като основните завършени обекти във Вилнюс и Каунас увеличиха общия национален фонд до 2,2 млн. кв.м, а делът на незаетите площи в столицата бе малко над 5%. Въпреки икономическите насрещни ветрове търсенето остана стабилно - особено в диапазона 1000 – 5000 кв. м, движено от логистичния и търговския сектор. Строителните предприемачи продължават да инвестират в земя и се очаква пазарът да запази динамиката си през 2025 г., подкрепен от силните фундаментални фактори и нарастващия интерес към устойчиви, сертифицирани обекти.

Сърбия е най-развитият пазар в сегмента в Югоизточна Европа с 6,5 млн. кв.м площи, концентрирани предимно около Белград и основните транспортни коридори. Основни двигатели са логистиката и лекото производство, особено в автомобилния и хранително-вкусовия сектор, с нарастваща активност във второстепенни градове като Ниш и Сремска Митровица. Търсенето остава силно, подкрепено от централното местоположение на Сърбия, разширяващата се инфраструктура и инвестиционните стимули, предоставяни от държавата.

Хърватия е с най-бързо растящия пазар на логистични и индустриални имоти, като основният център е Загреб, а активността се разширява в регионални зони като Риека и Сплит. Въпреки силното търсене и рекордно ниските нива на незаети площи, предлагането на модерни логистични площи остава ограничено, което води до повишаване на наемите в най-добрите локации. Бъдещото развитие ще зависи от темповете на изграждане на новите проекти и от продължаващите инвестиции в инфраструктурата извън столицата.

Словения е със стабилен и активен пазар, със силно търсене на модерни, енергийноефективни логистични съоръжения, особено около Любляна и пристанището в Копер. Въпреки ограниченото ново предлагане поради високите разходи за земя и строителство, делът на незаетите площи остава под 5%, а инвеститорите се насочват към по-големи проекти с висока степен на специфичност. Пазарът се адаптира към тенденциите в областта на ESG, като все повече се предпочитат устойчиви проекти, съобразени със световните стандарти.

В Албания сегментът е в начален етап на развитие, с 90 500 кв.м. налични площи и без свободни площи, съсредоточени основно в коридора Тирана-Дурлес-Елбасан. Въпреки че са изградени модерни паркове като индустриален парк Тирана и логистичен парк Тирана, страната все още разчита в голяма степен на по-стари малки складове. Нарастващото търсене, обусловено от релокации на производства, модернизирането на инфраструктурата и интереса към сектори като текстил и мода, е сигнал за дългосрочен потенциал, въпреки че недостигът на работна ръка и ограниченото професионално обучение остават основни предизвикателства.

Черна гора също е все още в начален етап на развитие, като общата квадратура на складовете е едва 15 000 кв.м, а делът на незаетите площи е висок - 9%. Пазарът е ограничен от недостатъчния промишлен капацитет и предизвикателствата, свързани с работната сила, но неотдавнашните инфраструктурни инвестиции - като магистралата Бар-Боляре и стратегическото пристанище Бар - подобряват логистичната свързаност. Въпреки че инвеститорският интерес нараства, бъдещото развитие зависи от привличането на международни наематели и разширяването на професионалното обучение в подкрепа на индустриалния растеж.