Американските инвеститори в имоти забогатяват от AI бума, но не липсват и рискове

Инвеститорите в бизнес имоти в САЩ все повече се приспособяват към бума на изкуствения интелект, което им позволява да реализират печалби при възходяща тенденция, но също така прави фондовете им по-уязвими към корекция при компаниите за изкуствен интелект, която нарушава търсенето на центрове за данни.

Разходите за строителство на центрове за данни изглежда ще надхвърлят разходите за строителство на офис сгради още през следващата година, според Статистическата служба на САЩ.

Досега ползите надвишават рисковете – центровете за данни носят повече печалби от почти всеки друг вид недвижими имоти. Според National Council of Real Estate Investment Fiduciaries тези имоти са донесли възвръщаемост от 11,2% миналата година. Това е повече от всеки друг сектор с изключение на производството на жилища.

Преходът към центрове за данни е малко вероятно скоро да спре, тъй като търсенето на изчислителна мощност продължава да нараства. Американските градове все още се борят с натрупания в продължение на десетилетия излишък от офиси и поддържат незаетите офис площи близо до рекордни нива.

В същото време Meta, Amazon, Oracle и други хипермащабни компании се опитват да изградят по-бързо мрежите си за изкуствен интелект. Затова наемат повече пространство за центровете си за данни от собственици на имоти вместо сами да ги строят.

Тази година 40% от капацитета на центровете за данни на хипермащабните компании в САЩ е бил нает, сочат данни на компанията McKinsey. Това е увеличение спрямо около 35% през 2023 г.

Консултантската компания JLL прогнозира, че в Северна Америка може да се построят нови центрове за данни на стойност 1 трлн. долара между 2025 и 2030 г. В тези имоти се намират стелажи с графични процесори и хардуер, които обучават и управляват системи за изкуствен интелект.

Жаждата да се извлече полза от бума на изкуствения интелект променя същността на инвестициите в бизнес имоти. Офис кулите, жилищните сгради и търговските центрове традиционно се разглеждат като стабилни и сигурни алтернативи на технологичната индустрия. Когато Nasdaq Stock Average се срина с почти 80% по време на разпродажбите на технологични акции между 2000 и 2002 г., стойността на бизнес имотите остана непроменена или отбеляза лек спад.

Сега бързото разрастване на центровете за данни подхранва опасенията от от нарастващ балон в инфраструктурата на изкуствения интелект, където според инвеститорите технологията скоро ще генерира нови приходи за трилиони долари.

Днес недвижимите имоти са по-свързани с изкуствения интелект, отколкото бяха при предишните силни ръстове на технологичните акции и разпродажбите. Отделите за недвижими имоти и инфраструктура на големите фондове, управляващи активи, като Blackstone и Brookfield значително са увеличили експозицията си към тези имоти през последните години, въпреки че центровете за данни остават относително малка част от общите им инвестиционни портфейли.

Според Националната асоциация на инвестиционните тръстове  за недвижими имоти публично търгуваните имотни компании са увеличили инвестициите си в центрове за данни с 15% през 2024 г. и същевременно са се оттеглили от традиционни сектори като офис сгради и апартаменти.

Частните фондове също отделят повече средства. Проучване на консултантската компания CBRE сред 92 големи инвеститори, включително компании за частни капиталови инвестиции и пенсионни фондове, установи, че 95% от тях планират да увеличат инвестициите си в центрове за данни.

Една от дългогодишните привлекателни черти на бизнес имотите за инвеститорите е, че те са добре диверсифицирани. Офис сградите се отдават под наем на множество компании, които обикновено имат различни дейности. Портфейлите с апартаменти варират от луксозни до достъпни жилища.

Но тъй като центровете за данни се разрастват основно благодарение на търсенето на изкуствен интелект, те стават зависими от нишови наематели, които все още не са намерили печеливш бизнес модел.

Най-големите поддръжници на центровете за данни твърдят, че дългосрочните договори за наем на техните наематели ги предпазват от голяма част от риска. Много хипермащабни компании подписват договори за наем за 15-20 години и са длъжни да плащат за целия срок.

„Разбира се, хипермащабните компании разполагат с достатъчно средства, за да го направят“, казва Дейвид Гуарино, анализатор в Green Street.

Никоя друга хипермащабна компания не планира да наеме повече от Oracle. Според най-новите публични документи компанията ще има бъдещи ангажименти за наем в размер на 248 млрд. долара, които все още не са отразени в баланса ѝ. Книжата на компанията се сринаха по-рано този месец, след като тя обяви планове да увеличи разходите си за инфраструктура за изкуствен интелект.

Много споразумения включват клаузи, които позволяват на наемателя да прекрати договора за наем, ако строителните компании не спазят сроковете за строителство или не успеят да осигурят права за електрозахранване. Други клаузи защитават техологичните наематели, след като центърът за данни започне да функционира. Например твърде много минути без ток на месец може да доведат до санкции за наемодателя в размер на няколко месечни наема.

По-дълготрайни проблеми с тока, охлаждането или връзката може да доведат до анулиране на целия договор, казва Шарон Харан, главен търговски директор в застрахователната компания Parametrix, която продава полици за собственици и оператори на центрове за данни.

„Става дума за много технически мерки, които може да доведат до значителни финансови загуби. Това е причината засега да има дълъг списък с инвеститори, които са решили да не се включат в този сектор“, отбелязва той.

Макар че центровете за данни стимулираха новото строителство, секторът изпитва затруднения и поради потиснатия пазар на труда, което може да затрудни набирането на служители. Междувременно веригите за доставки на строителни материали са застрашени от мита. Осигуряването на електроенергия остава под въпрос в много райони.

Тези и други проблеми може да попречат на строителните компании на центрове за данни по време на строителството и да доведат до забавяния в приключването на договорите за наем.