Търси се: Най-изгодната сделка на пазара на ваканционни имоти по морето

Ако през пролетта на пазара на ваканционни имоти по морските курорти у нас все още имаше клиенти, готови да платят исканата от продавачите цена срещу определени характеристики на имота, то днес купувачите търсят най-изгодната сделка и максималната отстъпка за предпочетения от тях имот, сочи анализ на инвестиционната компания ГрийнЛайф.

Близо 75% от клиентите през пролетта заявяваха конкретно търсене – район, характеристики на проекта, дори конкретен такъв, сочи проучване на компанията. 77% от купувачите през последните два месеца не търсят имот с определени характеристики, а искат да видят „най-изгодните предложения на пазара” и да направят най-добрата сделка.

„Тази тенденция е нова за пазара и се нуждаехме от време, за да изработим ответен механизъм за реакция”, признава Мариана Даскалова, търговски директор на компанията. „Все по-често се случва в рамките на една седмица да получаваме запитване от няколко агенции за отстъпки в цената на един конкретен апартамент. Така установихме и промяната в поведението на купувачите – обръщат се към агенция с искане за „най-добрите предложения” и щом изберат даден имот, започват проучване по всички агенции коя е най-ниската цена, на която могат да го придобият”, обяснява тя.

В процес на преговори отстъпката от първоначалната цена достига 20%, но при плащане на 100% от дължимата за имота сума, сочат наблюдения на компанията. Това е схемата, която предпочитат 60% от всички купувачи. Едва 20% търсят индивидуална схема на разсрочено плащане, като заплатят 30% от цената на първия етап, а останалите се спират на етапните схеми, разработени за съответния проект.

Продажбите „на зелено” продължават да намаляват, като техният дял през това лято е спаднал до 5% от всички реализирани продажби. Останалите 95% са предпочели да закупят готов продукт.

Руските клиенти са били единственият и значим фактор на българския пазар на ваканционни имоти през лятото на 2009 г. Промяната в тяхното поведение определя не само търсенето и цените, но и действията на онази малка част от сериозните предприемачи, които все още са активни в този сегмент, пише в анализа.

Руските купувачи търсят повече простор, допълнителни съоръжения, архитектура. Едва 35% от всички купувачи попадат в категорията на т.нар. „най-нисък сегмент” и разполагат с бюджет между 16 хил. и 25 хил. евро. В момента срещу такава сума закупуват студия при цена на кв. метър между 400 и 500 евро. Най-влиятелна е обаче групата на представителите на руската средна класа, които разполагат с бюджет между 45 хил. и 60 хил. евро. Те задължително искат отстъпка, търсят най-доброто предложение в категорията, но имат и сериозни изисквания към имота. Следва група от купувачи, които разполагат с бюджет между 60 хил. и 150 хил. евро и вече желаят да си купят къща.

Общият спад на цените на недвижимите имоти мотивира това ново търсене и очакванията на анализаторите са тенденцията да се засили през есенните месеци, когато започват и имотните изложения в Русия. Преди по-малко от година за отделената сума тези клиенти можеха да закупят по-голям апартамент в хубав комплекс, но кризата им позволи днес да придобият самостоятелна вила или къща. Това доведе до промяна в дела на продадените къщи – ако преди година разпределението е било 10% към 90% в полза на апартаментите, то днес делът на къщите вече е 30% от всички продажби.

Друга важна характеристика на пазара на ваканционни имоти е пълното отсъствие на спекуланти, в резултат на което изчезнаха и пакетните продажби на апартаменти. Руските инвеститори бяха популярни с този род покупки преди година, но през това лято интересът им към подобни транзакции изчезна. Проучването сочи, че 87% от всички купувачи придобиват имотите за лично ползване и отказват да ги отдават под наем. Останалите съчетават доходността от наем със собствената си ваканция, като едва 3% от новите собственици придобиват имота с цел препродажба и реализиране на печалба.

Всички плащания се правят с пари в брой, като не се използва външно финансиране. За момента руските клиенти показват изключителна дисциплина и не бавят плащания, нито търсят начин да ги отложат, коментират от компанията. Позитивни сигнали има и при затварянето на старите сделки с англоезичните купувачи. В началото на лятото близо 34% от сделките не можеха да се финализират, тъй като за една част от тях се искаше разсрочване, други искаха изцяло да се откажат, а трети търсеха причини, с които да забавят и отложат последното си плащане. Проблемните сделки днес са намалели до 15%.

Цените на апартаментите в големите луксозни комплекси отстъпват и на ниво оферти, но реалните намаления са със сядането на масата на преговори. При парцелите, особено тези с добра панорама, промяната е незначителна. При рязко спадналата инвеститорска активност, това означава голяма ножица между цените на търсене и предлагане. Активните купувачи търсят нива от 60-70 евро за кв.м, докато собствениците все още искат двойна цена. От компанията прогнозират след зимата интересите на двете страни да се приближат, цените да паднат и едва тогава да започнат да се сключват сделки и в този сегмент.