Средно 209 месечни наема изплащат едно жилище в София

Един от начините за измерване на възвръщаемостта от инвестиция в жилищен имот – т. нар. „брутен наемен множител”, който показва броя месечни наеми, с който може да се изплати направената в имота инвестиция, в София намалява, сочат наблюдения на небанковото дружество за бизнес ипотечни кредити „Кредитекс”. 

За първите шест месеца на тази година за столицата той намалява до 209,4 месеца, сравнено с 237,3 месеца през последните шест месеца на предходната 2008 г., съобщиха от компанията.

По принцип колкото по-нисък е този показател, толкова по-висока е възвръщаемостта от имота, като обикновено при стойности над 200 месеца имотите се смятат за надценени.

Цените на жилищните имоти падат по-бързо от наемите, посочват още от компанията. Това означава, че ако се купи имот на добра цена, евентуалната текуща възвращаемост от инвестицията в имота (т.е. от отдаването му под наем) ще е по-висока.

Връзката между наеми и цени е важен ориентир за посоката на пазара на недвижими имоти. Средната текуща доходност при жилищните имоти в София през първите 6 месеца на 2009 г. е 4,5% на годишна база, докато през последните шест месеца на 2008 г. е била 4,1%, сочат данните на компанията.

За пример експертите посочват доходността от инвестиция в стандартен тристаен апартамент в ж.к. „Младост” в София. Размерът на наема за такъв имот варира между 320 и 380 евро на месец, или между 3840 и 4560 евро годишно в зависимост от вида и местоположението на имота.

Това обаче не е чист доход за собственика. Обикновено от тази сума трябва да се покрият различни разходи (текущи и периодични) – застраховки на имота, данъци и такси, основни ремонти през определен период и да се отчетат загубите от евентуални периоди с липса на наемател.

Затова чистият доход от подобен имот е с около 15% по-малък от брутния, или средно около 3570 евро на година. Ако разделим този доход на пазарната стойност на апартамента (около 75 хил. евро), ще получим 4,76% текуща годишна доходност от инвестицията, което е по-високо от миналогодишните показатели.

Обяснението за нарастващата доходност на жилищните имоти е, че от една страна липсва адекватно финансиране от кредитните институции за покупка на жилища, което дърпа цените надолу, а от друга страна е невъзможността да закупят нов дом с кредит, която принуждава част от потенциалните купувачи да наемат жилища. Това задържа нивото на наемите въпреки нарастващото предлагане.

„През последните 5 години наблюдавахме спад на доходността от инвестициите в недвижими имоти, което не беше изненада за специалистите в условията на бурно кредитиране и голямо предлагане на нови имоти на пазара. От началото на тази година вече се забелязват наченки на ръст на текущата доходност от имотите, което говори, че най-критичният момент на имотната криза може би отминава и пазарът на жилища дава първи признаци на стабилизиране”, коментират от компанията.

Наблюденията на дружеството са направени въз основа на актуални данни от оценители.