Проблемите на собствениците на имоти в Ню Йорк опариха и третия по богатство човек в света

Нарастващите разходи и строгите ограничения върху повишенията на наемите причиниха загуби на много инвеститори в жилища в Ню Йорк. Сред тях е и третият по богатство човек в света, пише Bloomberg.

Съоснователят на Google Сергей Брин се освободи от дела си в имотен фонд в Ню Йорк на смешна цена миналата година, след като инвестициите му в жилища с регулирани наеми се оказаха неуспешни. Amphitheatre, дружество, свързано с Брин, продаде обратно акции във фонда, който притежава близо 5900 жилища, на компанията, която го управлява, A&E Real Estate, показват документи, подадени през декември.

„A&E изкупи един от дългогодишните ни инвеститори, който беше готов да приеме шест цента за всеки долар от първоначалната си капиталова инвестиция, за да се оттегли от сектора на многофамилните жилища в Ню Йорк“, заяви представител на компанията в изявление.

Изборът на кмета Зохран Мамдани, който основа кампанията си на намаляването на разходите за живот на нюйоркчани, засили натиска върху собствениците на имоти. Съветът за указания за наемите в града гласува миналия четвъртък да замрази повишаването на цените на близо 1 млн. жилища с регулиран наем, основен стълб в предизборната кампания на Мамдани през 2025 г.

Но затрудненията на A&E започнаха много преди последния удар. Подобно на много собственици на имоти тя трябваше да се справя с нови ограничения върху способността да повишава наемите след приемането на законодателството през 2019 г. След това пандемията затрудни събирането на плащания от наемателите, а лихвите по заемите и разходите по застрахователните премии рязко се повишиха. Компанията беше изправена пред запор на десетки жилищни сгради и беше атакувана от активисти, защитаващи правата на наемателите, и адвокати на местна жилищна служба, които заведоха дело срещу нея заради условията за живот в имотите ѝ, включително мухъл и дървеници.

Калифорнийският университет съобщи миналата година, че е отписал стойността на инвестиция в размер на 115 млн. долара във фонда на A&E с 50%. Компанията предизвика вниманието и на Мамдани, който през януари я критикува, че е проявявала „явна жестокост“ към наематели и заради нарушения в миналото.

В изявлението си A&E заяви, че предизвикателствата пред собствениците на жилищата с регулирани наеми произтичат до голяма степен от законодателството от 2019 г., което ограничава способността на собствениците да плащат за нужните ремонти на сградите. Оперативните разходи на компанията са нараснали с над 78% през последните десет години, което е значително повече от ръста на наемите, допълни тя. Към момента A&E има неплатени наеми в размер на 84 млн. долара.

„Простият и изключително тревожен факт за наемателите е, че институционалният капитал – инвеститорите в акции и кредиторите, напускат сектора на жилищата с регулиран наем в Ню Йорк“, заяви представител на A&E. „Те разбират, че Ню Йорк се е озовал в порочен кръг“, допълни той.

Публичните документи не разкриват колко е инвестирал 52-годишният Брин в A&E, какъв процент от фонда е притежавал и колко е платила A&E, за да изкупи обратно дела му. Брутната стойност на дела му в имотите е приблизително 79 млн. долара, сочат документите. Брин има нетно богатство от 268 млрд. долара, според индекса на милиардерите на Bloomberg.

Множество дела

A&E е основана през 2011 г. от Джон Арилага, Уенди Айзенберг и съпруга ѝ Дъглас Айзенберг. Арилага е свързан със Силициевата долина, където баща му стана милиардер, изграждайки корпоративни комплекси на компании като Apple и Google.

Компанията постигна бърз растеж, съсредоточена върху жилища за наематели от средната класа. До 2021 г. тя имаше над 15 хил. апартамента под свое управление, което я превърна в един от най-големите собственици на имоти в града с портфейл, който варираше от сгради с десет жилища под наем до обширни жилищни комплекси в Харлем и Кю Гардънс Хилс.

A&E Fund, в който Брин инвестира, притежаваше 5900 жилища в Ню Йорк – портфейлът включваше 60 парцела и четири квартала. Графика: Bloomberg LP

Но затрудненията нараснаха. В началото на 2025 г. Wells Fargo & Co., в качеството си на доверен управител на инвеститори в ценни книжа, обезпечени с ипотечни кредити за бизнес имоти, започна процедура по принудително изпълнение срещу A&E за заем от 506 млн. долара.

A&E беше взета на мушка и от властите в Ню Йорк. Службата за опазване и строителство на жилища в града многократно съди компанията, твърдейки, че в някои от жилищата ѝ има опасен мухъл, дървеници, боя, която се лющи, и спукани тръби.

Представител на A&E заяви, че компанията е инвестирала над 800 млн. долара, за да смени бойлери и да ремонтира асансьори и прави други капиталови инвестиции в сградите си, много от които били в окаяно състояние при придобиването им. Тя е отстранила 35 хил. нарушения на строителните норми, много от които датирали от периода преди придобиването на имотите. Тя също така работела с кредитори, за да си осигури удължаване на срока и промени по заемите.

През януари градът обяви споразумение с A&E, което я задължава да отговори на притесненията на наемателите и да отстрани опасните условия в 14 сгради. Приблизително по същото време общественият защитник Джумане Уилямс заяви, че ръководителите на A&E са двамата „най-лоши“ собственици на имоти в Ню Йорк заради управлението им на 60 сгради. A&E притежаваше 41 от тези сгради чрез фонда, в който Брин инвестира.