Бизнес имотите са смятани за убежище срещу инфлацията, но това невинаги е така

Инвеститорите са купили рекордно количество бизнес имоти в САЩ и са заложили усилено на имотни акции миналата година, тъй като смятат сектора за убежище срещу инфлацията, пише Wall Street Journal.

Сега, когато инфлацията достига най-високото си ниво от четири десетилетия, някои инвеститори започват да поставят под съмнение защитите на имотите срещу по-високите цени.

Бизнес имотите отдавна са смятани за защита срещу инфлацията, защото собствениците на много видове имоти могат да вдигат наемите, за да изпреварят повишаването на цените. Апартаментите под наем и складовете са особено подходящи в среда на растящи цени, тъй като техните наеми обикновено се актуализират всяка година.

Освен това инвеститорите смятат, че бизнес имотите могат да се възползват от някои от същите сили, които сега тласкат инфлацията нагоре. Растящите разходи за труд и проблемите по веригите за доставка ограничават новото строителство, което е добре за собственици на вече действащи имоти.

Но някои инвеститори започват да изтеглят пари от имотите, тъй като обръщат по-малко внимание на стойността им като убежище срещу инфлацията и се съсредоточават повече върху потенциалните щети за имотния сектор, ако продължаващият ръст на цените тласне нагоре дългосрочните лихви. Растящите лихви водят до повишаване на разходите за обслужване на заемите, като оскъпяват за собствениците рефинансирането на сграда и подкопават стойността на имота.

Акциите на имотните компании се представят по-слабо от по-широкия фондов пазар тази година, което е знак, че някои инвеститори може да изпитват недоверие към стойността им като убежище срещу инфлацията, казва Викрам Малотра, анализатор в компанията Mizuho Americas.

Анализатори твърдят, че привлекателността на бизнес имотите като убежище срещу инфлацията е фактор за рекордния обем на приходите от продажби, който миналата година достига 809 млрд. долара в САЩ. Книжата на имотните компании поскъпнаха с над 43% през 2021 г., като се представиха по-добре от по-широкия индекс S&P 500 с около 15 процентни пункта.

Офис сградите не се справят толкова добре като апартаментите и индустриалните площи. От една страна тяхното по-слабо представяне отразява заплахата за употребата на офисите от растящата популярност на работата от разстояние, но от друга офис имотите изпитват затруднения и защото техните по-дълги договори за наем може да са проблемни, ако инфлацията се задържи, коментират анализатори.

Представянето на книжата на хотелиерските компании също изостана от другите основни видове имоти миналата година, въпреки че бизнесът показва признаци на съживяване. Хотелите може да изпреварят инфлацията, като повишават цените на стая ежедневно. Но тези имоти са уязвими към по-високите цени по други начини като растящи разходи за труд, а при хотелите с пълно обслужване и по-големи разходи за храна за ресторантите им.

Привлекателността на бизнес имотите като убежище срещу инфлацията може да намалее допълнително, ако инвеститорите са съсредоточени повече върху лихвите, които се очаква да растат с ограничаването на програмата за покупки на облигации от Федералния резерв и началото на нов цикъл на краткосрочни увеличения на лихвите.

Представянето на имотите във времена на висока инфлация е смесено. Mizuho анализирала как са се представяли фондовете за инвестиции в недвижими имоти от средата на 90-те години на миналия век, като насочва вниманието си към периоди, които са сходни с настоящия, когато инфлацията е по-висока от средното ниво за предходните пет години и продължава да расте.

„В такава среда в исторически план фондовете за инвестиции в имоти наистина се представят добре“, казва Малотра.

Но отчасти заради пандемията в момента действат редица уникални сили като проблеми с веригите за доставка и висок дял на хората, които напускат работата си. Тези фактори засилват вероятността инфлацията да не бъде овладяна скоро както през последните 30 години, в резултат на което дългосрочните лихви може да нараснат.

Собствениците може да не успеят да повишават наемите години наред, защото в крайна сметка има и ново предлагане или наемателите просто не могат да си позволят да плащат повече.

С повишаването на лихвите бонус доходността от имотите може да е по-малка от инвестициите с фиксирана доходност, а това може да накара някои инвеститори да изберат относителната безопасност на облигациите. Анализатори твърдят, че доходността по 10-годишните държавни ценни книжа трябва да надхвърли 3%, преди да се случи промяната, а това е с над един процентен пункт повече спрямо днешните нива.

„Досега доходността от имоти е относително привлекателна“, коментира Даръл Уилър, старши анализатор в отдела за ипотечни кредити, обезпечени с бизнес имоти в Moody’s Analytics.

Много инвеститори продължават да купуват имоти, тъй като очакват, че дългосрочните лихви няма да нараснат твърде много и ще са в състояние да продължат да увеличават наемите, за да изпреварят инфлацията. Някои инвеститори в апартаменти под наем купуват имоти с допускането, че ще могат да повишават наемите с над 5% годишно.

Други не са толкова сигурни. „Някои от предимствата, които съществуваха доскоро, се отдръпват от пазара“, казва Уилър.