Има ли нужда София от още молове?

Въпреки липсата на строителна активност и спада на инвестициите в търговския сегмент от пазара на бизнес имоти, България и в частност – София, е наредена сред пазарите с най-голям потенциал за растеж на пазара на търговски площи – и съществуващи, и ново строителство, заради перспективата за силен ръст на продажбите на дребно през следващите пет години на фона на по-ниската наситеност на търговските площи на 1 000 души население.

Това става ясно от доклад на консултантската компания Cushman&Wakefield за строителството на търговски центрове в Европа през първото полугодие на 2015 г.

София е сред пазарите с най-ниска наситеност на модерните търговски площи спрямо населението в Европа. Така столицата ни се нарежда сред градове като Истанбул, Анкара, Лондон и Прага по недостатъчна наситеност на площи в търговски центрове спрямо населението и съответно - перспективи за нови проекти, посочва се в доклада.

Само преди няколко месеца същата консултантска компания определи българският пазар на шопинг центрове като един от най-малките и неактивни в Европа с малко над 26 хил. кв. м в строеж, в които влизат само един търговски център и по-малки площи, разпръснати из проекти със смесено предназначение.

Въпреки оптимистичната прогноза на консултантската компания обаче, засега няма перспективи за оживление на строителната активност в търговския сегмент на пазара на бизнес имоти в София. Вниманието на инвеститорите е концентрирано върху офисите и жилищата.

Същевременно строителната активност в търговския сегмент в Европа е концентрирана предимно в Централна и Източна Европа и в частност - в Русия и Турция заради размерите и потенциала и на двата пазара.

Застой или просто затишие?

От последната вълна шопинг центрове в София все още не е отворил само Plaza West в столичния кв. “Люлин”. Първоначалните планове за откриването му (през 2014 г.) така и не се осъществиха и сега се очаква той да бъде завършен през следващата година. Това забавя и сделката за търговския център с гръцкия фонд NBG Pangаea. Фондът изчаква окончателното завършване на мола, преди да го придобие, въпреки че антимонополният регулатор разреши сделката в края на миналата година.

Застоят на пазара е ясно видим и от обема на сделките в ритейл сектора. През първото полугодие той достига 18,8 млн. евро с водеща сделка за мол Марково тепе в Пловдив  спрямо 37 млн. евро за първата половина на миналата година с водеща сделка за City Center Sofia, показват данните на партньора на Cushman&Wakefield за България и Македония Forton.

Според наблюденията на Forton до момента пазарът беше доминиран основно от придобивания на подценени активи - търговски центрове с добри локации, но объркани концепции. Сред примерите са сделките за мол Галерия Варна, който ще бъде превърнат в частна болница, както и за Галерия Пловдив. Тези възможности обаче вече се изчерпват и вече има интерес към добре работещи проекти от страна на инвеститори. Затова и компанията не изключва възможността да видим сделки в първокласния сегмент от пазара през следващите тримесечия.

Cushman&Wakefield също прогнозира в доклада си, че международните инвеститори ще се завърнат на пазара на търговски площи, като ще се насочат най-вече към големите градове – София, Варна, Пловдив и Бургас. Подходящите активи обаче не са много, така че вероятно за тях ще има доста оферти, подчертава се в документа.

Предлагането в Европа – картината е шарена

България като цяло се нарежда сред пазарите от Централна и Източна Европа с недостатъчно предлагане на модерни търговски площи спрямо средното равнище за региона и населението, според глобалния консултант. На 1 000 души население у нас се падат 106 кв.м, което е повече от два пъти по-малко спрямо средното за Европа. След нас са само Босна и Херцеговина с 68 кв.м и Сърбия с 61 кв.м.

На другия полюс е Естония с 571 кв.м търговски площи на 1 000 души население, следвана от Словения с 380 кв.м и Латвия с 323 кв.м.

Най-наситеният западноевропейски пазар е Норвегия – почти 900 кв.м на 1 000 души население, следвана от Люксембург с 539 кв.м и Швеция с 417 кв.м, а най-ненаситеният – Гърция с 56 кв.м, следвана от Белгия със 115 кв.м и Герания със 180 кв.м, сочат данните на консултантската компания.

През първото полугодие общият обем търговски площи в Европа се е увеличил с 1,4 млн. кв.м до 152,6 млн. кв.м. Повече от три четвърти от новопостроените площи са концентрирани в Централна и Източна Европа, а най-активните строителни площадки в региона са Русия и Турция, пише още в доклада. В двете страни новоизградените търговски площи възлизат на над 811 хил. кв.м за полугодието.

Очаква се ускоряване на ръста на строителството на нови търговски площи в Европа през следващата година. Очакванията са на пазара да излязат 9,7 млн. кв.м, като отново по-голямата част от тях са концентрирани в Централна и Източна Европа.

Регионът обаче има още доста да наваксва, тъй като все още западноевропейските пазари привличат около четири пети от обема на инвестициите в търговския сегмент. Чувствителна е и разликата в обемите на западно- и източно европейския пазар – почти 2,3 пъти в полза на първия (105,7 млн. кв.м спрямо 47 млн. кв.м към края на юни 2015 г.)

Лидерите

Франция е най-големият пазар на площи в шопинг центрове в Европа през първата половина на тази година със 17,7 млн. кв.м, следвана от Великобритания със 17,1 млн. кв.м.

Третото място е за преминаващата през тежка рецесия Русия с 16,3 млн. кв.м площи, която е и регионалният лидер за Централна и Източна Европа, плътно следвана от Турция.

Активността на инвеститорите на западноевропейските пазари обаче продължава значително да се свива и през първата половина на годината – тенденция, видима от няколко години. Там строителните дейности са свързани основно с ремонти и реновации на съществуващи проекти.

Най-видима е тенденцията на пазарите във Франция, Италия и Великобритания, като инвеститорите се пренасочват към Германия и Испания – два от най-ненаситените с шопинг центрове западноевропейски пазари.

Основният поток инвеститори се пренасочва от Западна към Централна и Източна Европа. Русия и Турция са най-големите пазари в региона и съответно – най-предпочитаните. Третата позиция е за Полша, която се отличава със сравнително стабилна икономика, по-голямо население и разрастваща се средна класа.

Очаква се в Русия през втората половина на тази година и през следващата година да бъдат завършени малко под 3,8 млн. кв.м нови площи, а в Турция – малко над 1,6 млн. В Полша в процес на строителство са 570 хил. кв.м, следвана от Румъния с малко над 166 хил. кв.м.

Именно в Централна и Източна Европа и най-вече – в Русия и Турция, са концентрирани и най-мащабните проекти. Въпреки активното строителство обаче, Русия е петата страна в региона по най-ненаситен пазар с модерни търговски площи спрямо населението – 115 кв.м на 1 000 души, а Турция – четвъртата със 112 кв. м на 1 000 души.