Какъв е рискът пазарът на имоти в София да се превърне в пазар със застояло предлагане?

Пазарът на имоти в София е във възходящ период, търсенето е силно, а предлагането – слабо. Лихвите по кредитите продължават да намаляват, остават рекордно ниски и лихвите по депозитите, заради което е икономически нерентабилно да се държат парите в банките. Тези фактори изкарват повече хора на имотния пазар в ролята им на купувачи, пише в свой анализ Георги Янков от компанията за имоти Primo+.

На този фон много продавачи решават да изчакат, тъй като е логично с продължаващото нарастване на търсенето да се покачват и цените на имотите. Всеки продавач смята, че така ще хване по-висока вълна на пазара, породена от по-голям интерес към имота и по този начин ще спечели повече.

От една страна, всеки собственик, който иска да продава, има за цел да продаде имота си в пика на пазара и всеки си задава въпроса кога е най-точният момент. Това обаче е като хазартните игри и заради прекаленото изчакване продавачите може да изпуснат някой от индексите на пазара, които да подскажат, че пикът на наближава.

В един момент на пазара се оказва, че има повече продавачи, отколкото купувачи, заради което се образува и пазар със застояло предлагане. Това означава, че конкуренцията е изцяло между продавачите.

Проучванията – нож с две остриета

Продавачите обикновено правят някакъв опит за проучване на пазара преди да решат дали да излязат на него.

Един от вариантите е консултантите да посочат възможна цена, която не отговаря на очакванията на собствениците, заради което те решават да изчакат, без значение дали информацията им е поднесена професионално и няма за цел да ги подведе, или не.

Други собственици получават цени буквално на „лотариен принцип“, посочва Георги Янков в анализа си. Те не получават информация какво стои зад такава „оценка“.

От агенцията съветват хората да проучат и селектират внимателно брокерите, към които се обръщат, като проучат внимателно техните компетенции.

Кога е правилният момент да се излезе на пазара

Зависимостта между търсене и цена, дори и на уличната сергия, винаги е била една и съща – колкото по-висока е цената, толкова по-малко е търсенето, посочва се в анализа.

Винаги когато един продукт повишава цената си, търсенето се ориентира към сходни продукти. Така търсенето, или по-скоро промяната в търсенето, става естествен резултат от покачването на цените, а еуфорията на купувачите вече е изчезнала (въпреки атрактивните ипотечни кредити).

Докато продавачът чака по-добро време и цена, купувачите вече са се преориентирали и не се интересуват от неговия имот.

Не на последно място е и конкуренцията на новото строителство, освен останалата конкуренция на вторичния пазар. С него ситуацията на всеки продавач се усложнява, тъй като купувачите вече имат много повече избор като алтернативни имоти.

Сградите в момента се проектират по-качествено, а и строителите не продават само един апартамент, т.е. могат да си позволят да продават определено количество апартаменти на цена „под пазара“, за да привлекат определени клиенти, а в последствие да вдигнат цената на останалите имоти в сградата.

Ако може да се каже, че има правилен момент за излизане на продавач на пазар, това е сега, защото конкурентите от района все още изчакват. Това поставя малкото продавачи в по-изгодна позиция, защото вместо да се състезават помежду си за малко клиенти, повече купувачи се състезават за техния имот. Това пък може да увеличи цената, заключава се в анализа.