Спукването на имотните балони ще се окаже болезнено

Вярата, че лихвите ще останат ниски завинаги подхранваше „рая на глупостта“, както се изрази бившият председател на Английската централна банка (АЦБ) Мервин Кинг. Никъде това не е по-видимо от края на бума на световния имотен пазар, който сега се превръща в крах, като цените в цял свят започват да намаляват. В интерес на истината след толкова много спекулации и надценяване заради недостатъчното предлагане на нови жилища здравословна корекция е точно това, от което много общества се нуждаят, пише Лионел Лоран за Bloomberg.

Но връщането към нормалност изглежда адски неравно на фона на по-широката криза с разходите за живот, висока инфлация и продължаващ недостиг в предлагането на жилища. Това създава риск от още обществено недоволство в момент, когато лихвите се оказват още по-безкомпромисен инструмент по пътя нагоре, а после по пътя надолу. Политиците трудно ще устоят на изкушението за омекотяване на удара.

Цените на първокласните имоти в света намаляват за първи път от 2009 г. насам. Графика: Bloomberg LP

Рискът от по-широка рецесия нараства на най-затегнатите жилищни пазари  по време на пандемията. Нова Зеландия, предвестник на световната жилищна еуфория, която привлече опортюнисти от Силициевата долина и местни играчи в областта на препродажбите, отчете спад с 16% на цените на имотите спрямо връхната им точка, а делът на ипотечните кредити с просрочени плащания е на тригодишен връх. В Швеция спадът с 15% на цените на жилищата се очаква да е достигнал дъното, но рецесията и по-високата безработица означават по-малко жилищно строителство.

На пазари като Великобритания с дълга история на продължителни ръстове на цените спадът е по-ограничен, но проблемите се трупат под повърхността. Цените намаляха с още 10% спрямо връхната им точка от 2022 г., съобщава Нираж Шах от Bloomberg Intelligence и допълва, че купувачите, които са натоварили бюджета си при покупката по време на COVID-19, ще изпитат шок. АЦБ счита, че около 4,5 млн. домакинства вече плащат повече за вноски по ипотечните си кредити от края на 2021 г., а още 4 млн. ще трябва да плащат по-високи лихви до края на 2026 г. Обичайният кредитополучател, рефинансиращ през второто полугодие на тази година, може да очаква вноската му да нарасне с около 220 паунда на месец.

Новите купувачи на жилища във Великобритания са изправени пред най-недостъпните условия по ипотечните си кредити от години. Графика: Bloomberg LP

Обратната страна на тези истории за проблеми е, че в идеалния случай недвижите имоти ще станат по-достъпни и ще поставят купувачите на първо жилище в по-справедливо положение. Но това също няма да се случи. Пазарите са разстроени, а предлагането на кредитиране намалява. В свой доклад от март Международният валутен фонд (МВФ) установи, че недвижимите имоти в Европа изглеждат надценени с 20%, но растящите лихви подкопават покупателната способност на бъдещите собственици на жилища с около 40%. Използвайки средни цифри за закупуване на жилище от сто квадратни метра, изследователите стигнаха до извода, че бъдещите купувачи са изправени пред увеличение с 33% на разходите си за обслужване на дълга спрямо 2021 г. Положението е по-тежко във Великобритания, където достъпността на ипотечните кредити за купувачите на първо жилище е най-лошата от 2008 г. насам.

И както при инфлационните сътресения, които през последно време засегнаха цените на храните и на енергията, домакинствата с по-ниски доходи страдат най-много от повишаването на имотните разходи, дори тези, които не са собственици на жилище. Тъй като собствениците се опитват да прехвърлят по-високите си сметки, наемателите в Лондон, където средните наеми са нараснали с 13,5% на годишна база по данни на Zoopla, казват, че се страхуват от загуба на дома си. За разлика от големите усилия за преструктуриране, които се полагат на пазара на недвижими имоти в Европа, като компании преосмислят портфейлите си с имоти, често освобождавайки се от най-слабите сгради, физическите лица, попаднали в жилищната криза, нямат много пътища за бягство.

Нивото на потиснатост сред европейските имотни компании е най-високото от 2011 г. насам. Графика: Bloomberg LP

Централните банкери ще кажат, че лекарството работи, но вариантът да не се прави нищо в защита на наемателите и на кредитополучателите ще става политически все по-неприемлив, ако обещанието за меко кацане или внезапно изпаряване на инфлацията, не се сбъдне.

Какво трябва да се направи? Идеалното решение на жилищните кризи винаги е изграждането на още домове, но за да се компенсира изоставането в предлагането във Великобритания ще е нужен половин век, а в момент на високи инфлация перспективите пред строителството се влошават, не се подобряват. По-вероятно е да се използват повече краткосрочни инструменти. Ще нараства натискът върху банките, които шумно оповестяват безупречната си финансова стабилност, за смекчаване на отношението към кредитополучателите вместо конфискуване на имоти. Облекчения при изплащането на ипотечни кредити са предлагани в Швеция и в Ирландия. По-крайни инструменти с неубедителни резултати като контрол върху наемите също може да се завърнат, ако политици и централни банкери не успеят да смекчат гнева на избирателите.

Това ще създаде нови рискове – от морално неприемливото спасяване на привилегированите до подкрепата на еквивалента на корпоративни зомбита, чийто бизнес модел оцелява само в среда на ниски лихви. В идеалния случай мерките ще бъдат целенасочени и ако дадена демографска група заслужава помощ, това са тези, които все още не са навлезли на имотния пазар. В противен случай излизането от рая на глупостта ще има неприятни последици.