Наемите на жилища в София са нараснали с 30% за година, търсенето превишава предлагането

След затишието заради блокадите и онлайн обучението в началото на COVID пандемията септември отново е бил натоварен месец за пазара на жилища под наем в София преди началото на академичната година, а също и стресиращ период за хората, които са търсели апартамент под наем, съобщават консултанти в сферата на недвижимите имоти.

Завръщането на студентите за началото на учебната им година в университетите е само една от причините за оживлението, другата е решението на някои наематели, които са искали да сменят имота, в който живеят, да отложат търсенето на квартира за след края на лятото, казва Александър Гергов, управляващ партньор „Наеми“ в агенцията за недвижими имоти „Антре“.

Все пак през септември студентите традиционно са сред най-големите групи наематели на пазара в София, а двигател на търсенето са били основно чуждестранни студенти, най-вече гръцки, а също и български студенти от страната, които са дошли в столицата, за да учат, съобщава Румяна Стоилкова, брокер в агенцията за недвижими имоти „Явлена“.

Сред наемателите има и хора от други градове в България, които се установяват в София, за да работят в различни сфери. Запазва се и засиленото търсене от украински граждани, предимно семейства с едно или повече деца, допълва тя.

Гергов казва, че няма точен профил на наемателите в София – обитатели на двустаен апартамент под наем може да са двойка студенти, мъж, работещ в IT сферата, или чужденец, който е командирован в страната ни за година-две. „Много хора отложиха покупката на имот през последната година, подлъгани от множеството спекулации, че зимата на 2022-2023 г. ще бъде повратен момент за движението на цените на имотите. Сигурен съм, че част от тези хора не са доволни от избора си“, отбелязва той.

Студентите се ориентират предимно към райони в близост до учебни заведения или кварталите с удобен градски транспорт, най-вече метро. Обичайно те се насочват също към Студентски град и всички близки до него квартали - „Витоша“, „Малинова долина“, „Дианабад“, „Дървеница“. През септември търсени райони от студенти в Нов български университет са били „Овча купел“ 1 и 2. Кварталите в центъра и широкия център пък са привлекли интерес заради близостта си до Софийския университет „Свети Климент Охридски“, Университета за архитектура, строителство и геодезия (УАСГ) и Медицинския университет.

Студентите, които са планирали да живеят сами, са насочили търсенето си предимно към обзаведени апартаменти с една спалня, а по-големи жилища с две или три спални са били наемани от повече хора с цел да си делят наема, казват консултантите. 

Недостатъчно предлагане

На засиленото търсене през последния месец е отговаряло обичайно предлагане за този период от годината. „През последните години се забелязва по-засилен интерес към наемане на апартаменти още през август и затова през септември се наблюдава известно ограничаване на предлагането“, коментира Снежана Стойчева, мениджър на сайта за имотни обяви Imoti.net.

По данни на имотния портал в топ пет на районите с най-голямо предлагане на двустайни апартаменти под наем в София влизат широк център, всички части на „Младост“, Студентски град, „Кръстова вада“ и „Витоша“. Стойчева отбелязва, че повечето обяви са за добре обзаведени жилища под наем – със съвременни мебели и техника. „Практика е наемодателите вече да искат два, дори три наема предварително под формата на депозит“, допълва тя.

Румяна Стоилкова казва, че предлагането на оферти за наем сега е по-малко в сравнение с предишни години и обяснява това с факта, че през последната година повече купувачи придобиват имот за собствено ползване, а не с цел инвестиция.

Деница Илчева, брокер на недвижими имоти в Primo+, определя като „крайно недостатъчно“ предлагането на квартири. „Когато на пазара се появи имот, който е в добро състояние и отговаря на изискванията на по-голямата част от наемателите, за него се организират много огледи и има поне двама-трима кандидати, които желаят да го наемат“, коментира тя и допълва, че не очаква сегашното положение на наемния пазар в София, при което търсенето надвишава много предлагането, да се промени в краткосрочен план.

Александър Гергов отбелязва, че предлагане на квартири има, но както и при продажбите на жилища добрите предложения на разумна цена са оскъдни. „През септември, ако излезеше обява за добър апартамент на прилична цена, имаше опашка от чакащи пред сградата за оглед“, казва той.

Според него на пазара на наеми в София няма отлив на инвеститори - през последните години са били закупени много жилища с инвестиционна цел, като немалък процент от тях са били покупки „на зелено“, които тепърва ще излизат на пазара. „Очакванията ми са, че в следващата една година няма да се стигне до драстични промени на пазара на наеми и наемодателите ще останат по-силният играч на пазара“, коментира Гергов.

Квартирите носят 5% доходност

Купувачите, които придобиват жилище с цел инвестиция, могат да очакват средна доходност от около 5% от отдаването на имота си под наем, казва Стоилкова. Те се ориентират към имоти на добра локация, в качествена сграда и на добър етаж, за да постигнат по-добър месечен наем при отдаването на жилището.  

Илчева съветва купувачите на жилища с инвестиционна цел, преди да пристъпят към покупката, да се консултират със специалист, който се занимава основно с отдаване на апартаменти под наем, за да получат по-точна информация за наемната цена, която биха могли да постигнат. Тя препоръчва също, когато пресмятат доходността, да вземат предвид по-скоро минималната цена от ориентировъчния диапазон, да предвидят нормалната амортизация на имота, както и месеци, в които е възможно да нямат наемател.

„Наемателите масово се ориентират към централни, източни и южни райони. Що се отнася до характеристиките на имота, качеството на обзавеждането е от ключово значение при вземането на решение от наемателя, а терасата е плюс. Притеснения наблюдаваме при партерни и приземни етажи“, споделя Илиева. Наемателите се ориентират основно към едностайни и двустайни жилища, сочат още наблюденията ѝ.

Мечтаната доходност при отдаване на жилище под наем в момента е около 5%, казва Илиева, но допълва, че допреди половин година постижимата доходност е била под тези нива. След ръста на цените на наемите обаче постижимата доходност вече се доближава до този праг.