Празни стари офис сгради загрозяват небосвода на Франкфурт

В един от най-централните квартали на Франкфурт съвсем близо до централната гара в града 19-етажна сграда, наета преди време от подразделението Union Investment на DZ Bank, е празна от над четири години, пише Bloomberg.

Кулата в стил брутализъм, която отвори врати през 1977 г., е една от най-видните жертви на динамика, която се ускори след Covid пандемията. В момент, когато големи наематели все повече предпочитат новопостроени площи, а разходите за ремонти растат, по-старите сгради във Франкфурт остават празни.

Празната 19-етажна сграда в центъра на Франкфурт, наета преди време от подразделението Union Investment на DZ Bank. Снимка: Bloomberg LP

Нарастващите свободни офис площи са проблем в цяла Германия. Но в банковата столица на страната, един от малкото градове на Стария континент с небосвод като в бизнес квартал, празните площи стават все по-видими.

Свободните площи във Франкфурт са се увеличили от близо 7% през 2019 г. до малко под 10% през третото тримесечие на миналата година, показа доклад от декември, публикуван от консултантската компания Cushman & Wakefield. Само сред офис кулите в града цифрата може да достигне 20% до 2028 г., допълва компанията.

Свободните офис площи във Франкфурт са повече от тези в Берлин и Мюнхен. Графика: Bloomberg LP

Макар че новите играчи на пазара са рядкост, обичайно е банки и правни кантори, които вече са се установили във Франкфурт, периодично да преместват офиса си. Това, което се промени след Covid, наред със забавянето на икономиката на Германия и ръста на работещите от вкъщи хора, е, че повечето кандидат-наематели започват да отдават приоритет на по-малки и по-нови офиси в сравнение с по-големите площи, които се нуждаят от ремонт.

„Наемателите търсят конкретно качествени площи на първокласни локации“, коментира Тина Ройтер, ръководител на Cushman за Германия. „И повечето приемат по-високи наеми на квадратен метър, тъй като същевременно намаляват наемната си площ“, допълва тя.

В същото време офисите, които те напускат, често се нуждаят от обхватни ремонти, което затруднява намирането на нови наематели.

Макар че собствениците са наясно с нарастващото търсене на имоти, отговарящи на ESG стандартите, и с опасността по-старите офис кули да останат празни, не всички са предприели стъпки, за да ремонтират сградите си, отбелязва Ройтер. Освен това „собствениците, които вече са включили преустройства в бизнес плановете си, сега са изправени пред предизвикателството на нарастващите строителни разходи“, допълва тя.

Почти две трети от наличните офиси във Франкфурт ще бъдат на повече от 20 години до края на десетилетието, сочи доклад на Cushman & Wakefield, етап, след който обикновено са нужни значителни ремонти.

Освен исканията на наемателите, градоустройтвените изисквания също се развиват, казва Маркус Гвехенбергер, който ръководи службата за строителство и планиране на Франкфурт. „Искаме кулите да се отърват от мъртвите зони на първите етажи, каквито имат особено по-старите сгради, и вместо това да създадат общественодостъпни площи“, допълва той.

За да отговорят на всички изисквания, собствениците трябва да инвестират много повече, отколкото преди пандемията. Строителните разходи за ремонти на офиси са нараснали с почти 50% от края на 2019 г. до ноември 2024 г., сочат данни на германската Федерална статистическа служба.

Строителните разходи нараснаха рязко в Германия след Covid. Графика: Bloomberg LP

Ремонтите често се отлагат, докато имотът е напълно отдаден под наем. Но напускането на голям наемател често води до тежко събуждане, казва Ян Дуеден, управляващ партньор в консултантската компания в областта на инвестициите в недвижими имоти Arcida Advisors във Франкфурт.

„Напускането на наематели е най-лошият сценарий, тъй като тогава вече няма приходи от наеми, с които да се изплаща дългът. Тогава спадът в стойността на имота е най-значителен“, допълва той.

Това се случи с южнокорейските собственици на кулата Trianon във Франкфурт миналата година, след като основният наемател в сградата DekaBank Deutsche Girozentrale обяви планове да се откаже от близо 20-те етажа, които наемаше в 45-етажната кула. Собствениците спряха плащанията по заем, свързан с имота, през юни и шест месеца по-късно германският кредитор премести централата си в новопостроения небостъргач Four наблизо.

Кулата Trianon във Франкфурт. Снимка: Alex Kraus/Bloomberg

Очаква се да последват още големи сътресения. В началото на миналата година подразделението за банков надзор на Европейската централна банка (ЕЦБ) обяви планове да премести централата си от Eurotower, сграда във Франкфурт от 70-те години на миналия век, до края на 2025 г., когато изтича наемният му договор. След решението собственикът на Eurotower, тайванската компания Fubon Financial Holding Co., намали инвестицията си с около 6 млрд. нови тайвански долара (183 млн. щатски долара).

Бъдещата централа на подразделението на ЕЦБ, кулата Gallileo, също е на повече от 20 години, но е в процес на преустройство на стойност 180 млн. евро.

Четвъртата по големина банка в Германия, Commerzbank AG, започва да измества служителите си от застаряващи сгради, разпръснати във Франкфурт, за да консолидира дейностите си в един небостъргач, който трябва да е готов до 2028 г. Нидерландската банка ING Group обмисля дали да премести германската си централа в новопостроена кула извън банковия квартал след изтичането на наемния ѝ договор същата година, съобщи запознат източник.

Кулата Eurotower във Франкфурт от 70-те години на миналия век (вдясно) беше централа на ЕЦБ от 1998 до 2014 г. Снимка: Bloomberg LP

За кредиторите застаряващите офиси, купени в ерата на евтините пари, които скоро ще се нуждаят от рефинансиране, са неприятна реалност, която тегне над счетоводните им баланси, отбелязва Дуеден. „Когато казваме, че сме преживели кризата, се съсредоточаваме прекалено върху строителството на нови проекти, но истинската криза тепърва предстои“, счита той.

В случаите, когато собствениците нямат мотивацията или средства, които да вложат в имота, банките трябва да се намесят, за да направят сами инвестициите, казва Дуеден. Особено като се има предвид, че свободните площи и зомби строителните площадки може да намалят стойността на съседните имоти.

Те намаляват и привлекателността на града. „Свободните площи, разбира се, влияят на магазините, ресторантите, офис площите на отсрещния тротоар“, казва Гвехенбергер. „Има разлика дали гледам през прозореца на офиса си към привлекателна среда или не“, допълва той.

Макар че собствениците на имоти се борят с тези проблеми, кулата на Union Investment все още е изоставена. Четири години след като базираната във Франкфурт строителна компания Groß & Partner я придоби, обещавайки да я ремонтира до 2026 г., единственият признак, че може да изпълни обещанието си е разпънат банер на входа на сградата, съобщаващ, че строителството ще започне скоро.