Как инвеститорите печелят от възстановяването на жилищния пазар в САЩ

Изпитващите носталгия по бума на жилищния сектор в САЩ преди 2007 г. вероятно са се почувствали окуражени, след като по-рано тази седмица Lehman Brothers обяви, че продава портфейл от апартаменти в Америка за 6,5 млрд. долара, пише The Economist.

Ходът е част от опитите на синдиците на фалиралата инвестиционна банка да съберат средства, за да се разплатят с кредиторите. Сделката обаче е признак, че американският жилищен сектор отново е атрактивен за инвеститорите, а хедж фондовете и компаниите за частен капитал може би помагат за съживяването му.

В миналото жилищният сектор на САЩ бе запазена територия за частни лица или местни строители. Ролята на хедж фондовете на пазара обаче се засили в последно време.

В момента на пазара бавно се оформя явление, наречено "The Big Long". Цените на жилищата се стабилизират от кризата през 2009 г. и дори бележат малки, но стабилни покачвания през последните месеци. Инвеститорите, убедени, че тече процес на възстановяване, търсят начини да спечелят от него.

Най-предвидимият начин е да се инвестира в ипотеки или в същите тези ценни книжа, обезпечени с ипотеки, които толкова жадно бяха разграбвани преди кризата. Пулът е огромен: в момента в САЩ има неизплатени ипотеки за 10 трлн. долара. Над половината от тези ипотеки са негласно гарантирани от държавата, което ги превръща в нещо подобно на държавни ценни книжа.

Пакетирани в данъчно-ефективни структури обаче, те могат да донесат доходност до 10%, което никак не е лошо в сегашната обстановка на ниски лихви. Рискът се крие във факта, че дори минимално покачване на лихвите би могло да доведе до тотална обезценка.

Ипотеките, които не са гарантирани от държавата, са далеч по-променливи и поради тази причина се харесват повече на инвеститорите, търсещи висока възвръщаемост. Цената им е тясно свързана с тази на жилищата, които са в основата на стойността им. Освен това погасителните вноски се засилват, когато цените на жилищата растат: ако къщата струва по-малко от ипотеката, собственикът просто може да реши да не си погасява вноските. Изкупуването на подобни ипотеки на рекордно ниски цени през тази година донесе на някои хедж фондове възвръщаемост от над 30%.

Друг доста интересен начин да се заложи на покачването на жилищните цени е да се купуват самите жилища. KKR, Colony Capital и Blackstone са сред компаниите, които трупат огромни портфейли от имоти. Те буквално „пазаруват на едро“ директно от банките или са активни участници в търгове за жилища под възбрана, провеждани от кредиторите.

Инвеститорите планират да ремонтират жилищата и да ги отдадат под наем, което носи доходност от около 7%, тъй като наемите в Щатите достигнаха изключително високи равнища в сравнение с продажните цени на жилищата.

Има и още един начин да се спечели от възстановяването на жилищния сектор в САЩ. Инвеститорът Уорън Бъфет неотдавна закупи верига от компании за недвижими имоти.

Придобиването на самите жилища обаче вероятно е най-разумното решение. След като бяха твърде либерални в отпускането на ипотеки преди 2008 г., банките в момента са изключително предпазливи. Хората все още се нуждаят от място, където да живеят, и в тази ситуация все повече от тях се насочват към пазара на наемите.