Сергей Койнов: Влизане в еврозоната ще направи България по-интересна за инвеститорите

Сергей Койнов се присъединява към AG Capital през 2007 г. като управляващ партньор на Forton/Cushman&Wakefield Alliance. През 2013 г. е избран за изпълнителен директор на AG Capital, а три години по-късно застава начело на офис направлението на холдинга за услуги в сферата на недвижимите имоти у нас. От 2018 г. е изпълнителен директор на Lion’s Head Management.

Сергей Койнов е завършил Американския университет в България със специалност "Бизнес администрация и приложна икономика". Има магистърска степен по финансов мениджмънт от Сити Юнивърсити в Сиатъл. През февруари 2013 г. е избран за член на Борда на директорите на Американската търговска камара в България.  
 
Господин Койнов, кое е специфичното, което отличава пазара на офис площи в Букурещ от този в София?
 
Между пазарите в двата града има доста прилики, но и не малко разлики. Приликите са свързани с естеството на наемателите. Движещата сила за развитието на офис пазара, както в София, така и в Букурещ, е IT и аутсорсинг секторът. Но поради големината на държавите разликата в обемите е сериозна. Освен това стандартът в Румъния в момента е по-висок в сравнение с България, което обуславя и по-високите наемни нива там. Другата съществена разлика е свързана с обема на сградите – в Букурещ те са повече и по-големи, тъй като и наемателите са компании с по-големи размери. На румънския пазар, освен местни, има и голям брой международни дивелопъри - предприемачески и строителни компании, които строят офиси, като Skanska или фонда на IKEA Vastint.
 
Кои са най-големите наематели в проектите ви в София и Букурещ?
 
Най-големите ни наематели от гледна точка на площ се намират в Румъния. Една от трите сгради, които притежаваме там (процесът по придобиването на третата сграда трябва да приключи тази седмица), е с площ от около 20 хил. кв. м и е изцяло наета от Oracle.  Другият ни голям наемател в Румъния е Deloitte с няколко техни компании. В София най-големият наемател в Megapark е компанията за медицински проучвания PPD, която през годините расте и се развива бурно. В Polygraphia Office Center това е германската компания за маркетингови проучвания GfK. Тя има и аутсорсинг център, който през годините изгради при нас.

 
Различават ли се наемателите от гледна точка на изискванията си към сградите в София и в Букурещ?
 
Не бих казал, че се различават, по-скоро самите наематели са различни и имат специфични изисквания, свързани с конкретния им бизнес. Например, ако наемателят е IT компания, тя ще има по-високи изисквания по отношение на окабеляването, ще се нуждае от повече сървърни помещения, докато ако става дума за център за обслужване на клиенти, там изискванията могат да бъдат малко по-ниски и от компанията зависи колко хубав офис иска да направи, за да привлече и задържи по-качествените кадри.
 
А като цяло през годините как се развиват изискванията на наемателите – локацията ли е ключовият фактор или качеството и функционалността на сградата?
 
С развитието на конкуренцията и на изискванията на наемателите сградите стават все по-технологично напреднали и има по-голям избор. Локацията има своето голямо значение, както и близостта до градски транспорт, достъпът за автомобили, наличието на места за хранене, възможността да има и други услуги в сградата. Например Polygraphia е разположена в централна градска зона, достъпът до различни места за хранене и услуги като магазини, аптеки, банки предполага още по-голямо удобство за наемателите и виждам, че това много се цени. Достъпът с велосипеди също е предимство и отново в Polygraphia, която се намира близо до Борисовата градина, а следователно и до много велоалеи, имаме сериозен ръст на хората, които идват на работа с колело. Изградихме и специално място, където да могат да го оставят.
 
Наблюдава се сериозна тенденция за подобряване качеството и функционалността вътре в офиса. На практика всички офиси са с гъвкаво пространство и от въображението, бюджета и желанието на наемателите зависи да се възползват от него. Наблюденията ми показват, че особено големите компании влагат значителни средства, за да направят средата по-приятна с оглед привличането и задържането на най-талантливите хора на пазара. Много от тях създават и специални места за почивка, за храна и спорт, предвидени са и душове за хората, които идват с велосипед. Така че извън локацията има още много фактори и те основно са свързани с комфорта, функционалността на офисите и достъпа до заведения за хранене и услуги.
 
Когато вземате решение за инвестиция в дадена сграда, на какви критерии трябва да отговаря тя?
 
Факторите са много, но основно са свързани с добрата локация, високото качество на сградата и наемателите, наличието на дългосрочни договори. Искаме да купуваме знакови сгради на отлични локации и тогава сме сигурни, че сме направили добро капиталовложение за нашите инвеститори.
 
Какви са придобиванията, които планирате в краткосрочен и дългосрочен план?
 
Имаме амбиции да растем, да удвоим и дори да утроим постигнатото досега. При всички положения искаме колкото се може по-бързо да достигнем по-голям обем и повече държави, в които да присъстваме. Работим активно в тази посока.
 
Обявихте, че започвате редизайн на Megapark – какво го налага, в какво ще се изразява и какви са сроковете за изпълнение?
 
Една сграда постоянно трябва да се поддържа и обновява, за да бъде актуална на пазара. Сградата на Megapark скоро ще стане на десет години. Тя има добре работещ партерен етаж, но смятаме, че има възможност той да изглежда много по-добре, да предоставя повече услуги и да бъде място за почивка и разнообразие на служителите, когато искат да изпият кафе или да сменят обстановката, в която вършат работата си. Така че редизайнът на Megapark е необходима актуализация на сградата и възможност тя да изглежда още по-добре.
 
Кога очаквате да започне работата?
 
Процесът не може да е много бърз заради съществуващите наематели. Въпрос на разговори с тях е как редизайнът да бъде осъществен плавно във времето. Необходимо е процесът да протече в координация и със съгласието на всички участници в живота на сградата. Наред с това трябва да преминем и през процес на одобрение на разрешителни, който също отнема време. Затова планът ни е редизайнът да бъде осъществен в рамките на следващата година.
 
Казахте, че IT и аутсорсинг индустрията са основният двигател на офис пазара в София. Очаквате ли тази тенденция да се запази и в идните години?
 
Смятам, че конкурентното предимство на България ще се запази в дългосрочен план. Но пазарите в по-малките страни могат да растат със скоростта, с която произвеждат кадри. Въпросът не е в това има ли запитвания и клиенти, които да позволят на този бизнес да расте. Очевидно е, че България се установи като едно от добрите места за аутсорсинг. Важното е какъв ще бъде темпът, с който гимназиите и университетите ще създават подготвени нови попълнения. Моето мнение е, че тази индустрия е дългосрочно конкурентна и ще продължи да работи, но може би темпът на растеж леко ще се забави, именно заради липсата на достатъчно кадри.
 
Централна и Източна Европа интересна ли е за инвеститорите в бизнес имоти и къде е мястото на България сред страните от региона?
 
Централна и Източна Европа е интересен пазар, но отново има съществени разлики между отделните страни. Централноевропейският пазар, воден от Полша, е изключително привлекателен за международните инвеститори. България и Румъния трябва да извървят още доста път, за да достигнат по-големия интерес, който заслужават. Двете страни имат нужда от повече инвеститори и се надявам, че през годините ще заслужат интереса, на който Централна и Източна Европа вече се радва.
 
Какво липсва в момента?
 
Има някои непреодолими фактори – например големината на една държава. Но и много неща могат да се подобрят, най-вече на ниво бизнес среда, свързани с по-голяма прозрачност на пазара, т.е. наличие на повече данни за покупките, продажбите, наемите. Наличието на повече информация дава комфорт на инвеститорите, тъй като им позволява да са по-наясно с рисковете, които поемат. Колкото по-непрозрачен е пазарът, толкова повече рискове виждат инвеститорите за своите капиталовложения. В различни класации за лекота за правене на бизнес България е на предни позиции по някои критерии, а по други изостава. Проблемите са свързани главно с усещането за политическата сигурност, бързината и качеството на съдебната система при решаване на търговски спорове. Убеден съм, че с подобряването на бизнес средата в България ще се увеличи и броят на инвеститорите, които проявяват интерес към инвестиции у нас.
 
Търговските войни на американския президент Доналд Тръмп отразяват ли се по някакъв начин на нагласите на инвеститорите в бизнес имоти?
 
Вероятно те имат своето значение, но честно казано не съм го усетил в нашия бизнес. Ние подпомагаме наемателите да вършат своята работа. Може би търговското напрежение оказва влияние върху техните решения, но за момента не и върху нашите. Мисля, че пазарните условия в момента са добри и не смятам, че има сериозни проблеми за бизнеса на нашите наематели нито в България, нито в Румъния.
 
Как очаквате да се отрази влизането на България в еврозоната върху офис пазара у нас?
 
Влизането на страната ни в еврозоната ще премахне един от рисковете, които има в нашите икономики. В България от дълго време левът и еврото са с фиксиран курс и усещането за валутен риск е доста по-малко. В Румъния има свободно плаващ курс, което създава положителни или отрицателни валутни разлики. Влизане в еврозоната ще премахне валутния риск и ще бъде един от положителните фактори за предизвикване на по-голям инвестиционен интерес. Така че аз лично се отнасям положително към амбицията да се присъединим към паричния съюз.