Големите наематели на офиси у нас свиват площите, но запазват ключови локации

Изключително много се мисли за енергийната ефективност на сградите, още докато се строят, за да могат да се сертифицират и при експлоатацията тези сгради да са ниско енергоемки, за да се получи продукт евтин за поддръжка и да има по-нисък въглероден отпечатък. Това каза Явор Костов, оперативен директор на Cushman & Wakefield Forton, в предаването "В развитие" на Bloomberg TV Bulgaria.

"При цените на бизнес имотите има висока степен на стабилност, тъй като те са функция на доходността, която генерират. При пазарът на офис площи и на индустриалния пазар доходността е ясна, приходите на сградите са ясни и крайната стойност е лесно изчислима. Не е въпрос на спекула въпросът е да има правилния продукт на пазара". "В офисния сегмент доходността е от порядъка на 7,5% за топ активи - висококачествена сграда с добър микс от наематели, на правилната локация". "Подобна е доходността и за първокачествените търговски площи. Индустриалните площи са с между 8 и 8,5%".

Оказа се, че доста активи през 2021 година, които са били на пазара, но са били подминавани през годините, си намират собствениците, подчерта Костов. По думите му този процес ще продължи и през 2022 година, защото тези активи имат стойност. "При правилното ценообразуване ще има интерес и към този тип активи".

"През 2021 се научихме да живеем с коронавируса и с неизвестното, дали ще бъем затворени, научихме се да работим от далеч, когато е необходимо. Бизнесът показа висока адаптивност през миналата година, за разлика от шокиращата 2020, когато не знаехме какво ще правим. Годината завърши динамично с доста сделки в различните сегменти. Българските инвеститори са доста активни. Чуждите, които планират регионално присъствие, оглеждат пазара без да са предприели конкретни стъпки".

През цялата година имаше подготовка на сделки, част от тях се сключиха през втората половина на годината. Най-големите сделки бяха с офис сгради, което затвърждава сегмента като доста стабилен, независимо от това, че наемателите промениха политиката си и всички се научиха да работят от всякъде, каза още събеседникът. "Големите офисни наематели предприеха свиване на офисите, защото част от служителите работят дистанционно, но запазиха ключови локации, дори с известно свиване (20 - 30 - 15% - в зависимост от нуждите на компанията), за да може при нужда да събират екипите и да работят и от офиса. Като цяло гъвкавото разпределение на времето - работа от вкъщи и работа от офис е трайна тенденция на пазара".

Наемателите се научиха как да оптимизират разходите и процесите си и в офисния сегмент, това е трайна тенденция, компаните ще продължат да свиват дългосрочните си наемни отношения в сгради, но пък ще се дава възможност в установени сгради и локации да се развиват гъвкави офисни пространства, обясни гостът. "Те дават възможност на наемателя ударно да наеме офисни бюра, пространства, зали, за да събере голяма част от екипа си без дългосрочно обвързване със самия актив. Това до момента бе тенденция по-скоро за централно позиционирани сгради, не много организирано, с не много големи площи, докато нашето очакване е, че през 2022-2023 трайно ще се настани тенденцията да имаме големи споделени пространства от 2-3 хиляди квадратни метра, които да позволяват ударно наемане за 3- 6-12 месеца без дългосрочно обвързване.

"Това създава известна несигурност за бизнеса на наемодателите, но се компенсира с по-високата цена на отдадено работно място в тези гъвкави пространства. Защото се наема не просто празен офис, а бюро със стол и техника, зали, оборудване".

Търговските площи е сегмент, който много интересно се адаптира през последните 18 месеца, посочи Костов. "Започна тенденция за развитие на ритейл паркове, която трайно се настани при нас. За 2022 има започнати, в строеж и планирани, над 130 хиляди кв. м. ритейл паркове в големи, средно големи и малки градове. Тази тенденция залива и по-малките населени места".

"При логистичните имоти имаше сделки през изминалата година за първокласни активи с дългосрочни наеми и първокласни наематели. Там предстоят още сделки и развитие на пазара, така че очакваме още обекти да се строят, и на спекулативен принцип, и за собствено ползване, както и очакваме това да бъде трайно един от водещите сегменти за инвестиционни сделки през следващата и по-следващата година".

Търсят се терени с установени локации за жилищно строителство или за смесено предназначение, което да включва жилищно строителство и търговски площи или офис площи, за да се диверсифицира риска, сподели гостът за сделките със земя. "Търси се земя и за индустриални площи, като тук се включват и логистичните бази и площи за развитие на лека индустрия, която е най-характерна за нашата икономика".

На фона на увеличената цена на електроенергията има увеличено търсене на земя за фотоволтаични паркове, което "не означава, че тук може да се надуе балон, защото не всяка земя е подходяща за фотоволтаичен парк, защото тук най-ценното е достъпността до мрежата", предупреди събеседникът. "Има ли я тя, колко близко е тя и колко струва връзването на един фотоволтаичен парк. Собствениците на големи парцели не трябва да очакват, че земята, сама по себе си, ще скочи драстично като цена. Тя е от порядъка на 2-3-4 евро на кв. м. Това са разумни граници, в които един проект може да се реализира, ако има прилична достъпност до високо напрежение". 

Кои са най-важните компоненти, които инвеститорите наблюдават при избора на земя за инвестиционни проекти? Как инвеститорите преодоляват проблема, че в България традиционно се изостава с достъпа до комунални услуги? Как влияе на строителния бранш поскъпването на материалите? Проявиха ли гъвкавост наемодателите към наемателите си през несигурната 2020 и 2021 година? Могат ли бизнес имотите да се възприемат като алтернатива за инвестиция? Има ли признаци, че българският пазар отново е на радара на регионалните инвеститори? Какво би ги привлякло и какво би ги задържало извън българския пазар? Защо е трудно да се наложи българският пазар? Кои с глобалните тенденции, които ще влияят на българския пазар? Кои са плюсовете, от които нашият пазар се възползва от факта, че изоставаме от глобалните тенденции?

Вижте целия коментар във видеото на сайта на Bloomberg TV Bulgaria.