Офис строителство у нас стартира все по-трудно, но ръстът при ритейл парковете се засилва

Стартирането на нови офисни проекти в София ще бъде по-трудно през следващите години, макар че пазарът има нужда от още офиси. Търговските паркове се развиват добре и се очаква да продължат да растат. При логистичните имоти строителната себестойност намалява и това вероятно ще даде тласък на нови проекти, особено за по-големи сгради. В жилищния сегмент очакванията са строителството да продължи да се развива с досегашните си темпове. Такава картина за следващите години очерта Георги Киров, партньор и директор „Инвестиционни консултантски услуги“ в Colliers International, по време на Building Innovation Forum, организиран от "Градът Медиа Груп".

На офис пазара в София към началото на COVID пандемията през 2020 г. е имало около половин милион квадратни метра на етап строеж, съставляващи около 25% от общото предлагане. През следващите години като завършени сгради на пазара са излезли около половината от тях, а останалите 269 хил. кв. м се очаква да бъдат завършени през следващите две-три години, съобщи Киров.

„Офис пазарът беше предизвикан от COVID пандемията, която промени мисленето за офисите“, отбеляза той и допълни, че в бъдеще евентуално нарастване на безработицата би могло да даде основание на компаниите да върнат всичките си служители в офиса. Прогнозата му обаче е през следващите години част от служителите да продължат да работят от вкъщи. „Ако преди COVID за всеки служител имаше по едно бюро, сега едно бюро обслужва двама служители“, каза Киров и допълни, че това отразява именно очакванията на компаниите за запазване на хибридния модел на работа.

В същото време себестойността на строителството на офиси нараства и три години след началото на COVID вече е много трудно на пазара да излезе офисна сграда със същата себестойност като преди пандемията, посочи Киров. „Това е добра новина за съществуващите сгради, тъй като всяка бъдеща конкуренция би била по-скъпа от тях“, допълни той.

Нарастването на строителната себестойност в офис сегмента е повишило леко наемите и се е отразило на незаетите площи. Връхната точка на свободните офиси беше достигната през миналата година – около 16% от общото предлагане, докато през тази година те намаляват до 10%-11%, сочат данните на Colliers. „Това показва, че строящите се офис сгради се пълнят, а новите, които излизат на пазара, не го разводняват и не увеличават нивото на незаетите площи“, отбеляза Киров.

Паралелно с тези тенденции се увеличава обемът на пространствата за съвместна работа, които съставляват около 5% от общото предлагане на офис пазара в София. Според Киров развитието на този сегмент ще зависи от това дали ще се стигне до рецесия на световната и в частност на българската икономика и дали подобна спънка ще предизвика сътресения. За момента няма такива индикации и сегментът на споделените работни пространства изглежда стабилен, отбеляза той.

Според арх. Ангел Захариев, съосновател на „АиА Архитекти“, в скоро време в София вероятно вече няма да има проекти за изцяло офис сгради. В същото време се развиват офисните проекти в съществуващи сгради, както и проектите за сгради със смесено предназначение, при които два-три етажа са заделени за офиси. „Това вероятно ще бъде доминиращият тип офиси на пазара през следващите години“, прогнозира той. Строителството на устойчиви и енергийноефективни офис сгради е водеща тенденция на пазара. 

В сектора на търговски площи стагнацията при строителството на молове е компенсирана от активното развитие на сегмента на търговските паркове. Към 2023 г. обемът на съществуващите търговски паркове в страната е нараснал с близо 100 хил. кв. м. Те се строят сравнително бързо, а към момента интерес към подобни проекти има във всички градове с население над 20 хил. души. Основните наематели в търговските паркове са дискаунт веригите, съобщи Георги Киров.

 „В момента има наваксване на покупките, свързани с посещение на търговски обекти, тъй като по време на COVID имаше периоди на затваряне и сега това води до т. нар. пазаруване за отмъщение (revenge shopping)“, коментира Киров. Кога в сегмента на търговските паркове ще се стигне до точката на насищане ще зависи от развитието на инфлацията и на заплатите, допълни той. За момента сегментът е стабилен и почти няма незаети площи.

На пазара на логистични имоти обичайният обем на площите в строеж е между 100 хил. и 200 хил. кв. м, а съществуващите площи достигат около 1,5 млн. кв. м, сочат данните на Colliers. Това показва, че делът на площите в строеж в общия обем е значителен, тъй като този сегмент наваксва изоставане, коментира Киров.

Той отбеляза значителното нарастване на строителната себестойност в сегмента на логистичните площи през миналата година. Ако в предишни години един склад се е строял за между 400-450 евро на квадратен метър, през първата половина на миналата година цената е нараснала до 600-700 евро на квадрат. Към края на 2022 г. ръстът се е успокоил, но цените все още не са се върнали на нивата преди началото на войната в Украйна.

„Това наложи голяма част от по-мащабните проекти в строеж през миналата година да изчакат, строяха се предимно средни и малки обекти“, коментира Киров. Намалялото предлагане е довело до повишаване на наемите. Киров отбеляза, че макар България да е интересна локация на кръстопът, в логистиката не е точно така, тъй като много бизнеси, които се установяват в региона, се ориентират към Сърбия, Румъния и други локации с по-ниски наеми. Той допълни, че евентуално приемане на България в Шенген би подобрило картината на пазара на логистични площи.

В жилищния сегмент данни на Националния статистически институт (НСИ) сочат, че миналата година разрешение за строеж за получили 1,4 млн. кв. м, но акт 16 получават около 600 хил. кв. м на година. Според Киров активното жилищно строителство е подхранвано от ниските лихви по ипотечните кредити, които са на средно ниво от около 2,5%. Другият двигател е остарелият сграден фонд в София – 76% от сградите са стари и не съответстват на изискванията на потребителите, посочи той.

На пазара на жилищно строителство се е появила и нова ниша, породена от покачването на продажните и наемните цени – цели сгради, които се отдават под наем.