Ана-Мария Баракова: Инвестиционната активност в жилищното строителство е голяма, пазарът остава атрактивен

Какви са предизвикателствата при финансирането на недвижими имоти, кои проекти получават финансиране, какви изисквания имат банките към инвеститорите? Отговори на тези въпроси дава Ана-Мария Баракова, която отговаря за отдел "Финансиране на недвижими имоти", част от Корпоративно банкиране и Управление Консултиране и Специализирано финансиране в УниКредит Булбанк. Тя бе един от участниците във форума Construction of Tomorrow, организиран от Investor.bg и Imoti.net.

Ана-Мария Баракова

Ана-Мария Баракова отговаря за отдел "Финансиране на недвижими имоти", част от Корпоративно банкиране и Управление Консултиране и Специализирано финансиране в УниКредит Булбанк. Има близо 20 години опит в структурирането на кредити за придобиване и/или изграждане на търговски имоти и жилищни проекти. Завършва Международни икономически отношения в УНСС, практически опит трупа в Лондон и Виена. 

– Г-жо Баракова, какви са предизвикателствата при финансиране на недвижими имоти?

– В УниКредит Булбанк политиката винаги е била селективна и предизвикателството е свързано с това да подберем и подкрепим добрите проекти, които ще са успешни, ще си върнат инвестицията, но и ще допринесат за развитието на съответния град. Също така да направим балансирана структура от гледна точка да са покрити в голяма степен част рисковете по банковото финансиране, но така че и кредитът да е атрактивен като структура за съответния клиент.

Финансирането на недвижими имоти е вид кредит, който се структурира спрямо спецификите на съответния проект и инвеститор и не е стандартен фиксиран продукт. Обикновено разговорите за финансиране започват дори една година преди развитието на самия проект.

Друго предизвикателство е свързано с живота на заема – за строителните кредити говорим за период от 3 и дори 4 години при по-големите проекти, за строителна фаза. Това е свързано с голяма доза непредвидимост какво може да се случи в този период. Ето, през последните години имахме Covid криза, после инфлация с нарастващи цени, моменти на пазар със засилено търсене и промяна на разходите за строителство и съответно продажни цени. Лихвите също значително се покачиха – EURIBOR стигна до нива от 4%, сега вече е на по-приемливи нива за пазара от 2%, но е далеч от нивата на отрицателните лихви.

Тази динамика поражда промени в проектите и предизвикателството е да се работи заедно с клиента, за да се окаже подкрепа, но така че и регулациите, към които банката се придържа, да се спазват.

– Какви проекти получават по-лесно одобрение? Помага ли AI за оценяването им?

– По-лесно одобрение получават тези проекти, които се доближават в максимална степен до кредитната политика на банката – това означава опитен инвеститор, значително собствено участие между  30%, даже по-скоро 40%, добра степен на комерсиализация – завършените проекти да са със заетост най-малкото 80%, да има устойчивост на паричните потоци, а при строителството да има предварителни продажби или предварителни договори за наем.

Всичко се структурира индивидуално и зависи от много допълнителни фактори. Разбира се, клиентите, които имат опит и натрупана положителна история с УниКредит Булбанк, имат предимство, тъй като към тях има натрупано доверие и съответно апетит за подкрепа на нови проекти.

На практика не се вижда AI пряко да участва в процеса на структуриране и кредитиране, но определено напредването на дигитализацията в УниКредит Булбанк помага – разписват се договори онлайн с електронен подпис или чрез специално създадена платформа; подават се изцяло електронно документи; не е необходимо физическо присъствие в банката; последващите условия по договора за кредит се следят със система за мониторинг; анализират се обороти и движения по сметки, но усетът за клиента и пазара остава в ръцете на колегите от бизнеса и риск функциите, за да се преценят рисковете и ползите, и съответно да се вземе окончателно решение за финансиране.

– Промениха ли се изискванията към инвеститорите?

– След кризата от 2008 г.- 2010 г. условията за финансиране остават почти едни и същи – най-вече изискването за съществено собствено участие, но се промениха и са различни регулаторните изисквания. Например, ако се правят промени по договора за кредит, те сe разглеждат в контекста на това дали представляват отстъпка за клиента, тъй като той е затруднен финансово (не може да се справи с даденото условие) или е промяна, която се провокира от бизнес условията. Сега има много повече изисквания, с които банката и кредитополучателите трябва да се съобразяват.

Разчита се на пълна прозрачност в отношенията между кредитор и кредитополучател, това са основни изисквания, които са задължителни и остават във времето.

Има нови изисквания за предоставяне на информация по линия на ESG. Знаете за проверките „Опознай своя клиент“, с които се стига задължително до крайното физическо лице, собственик на бизнеса, при което се изследва източникът на собственото участие, като целта е превенция на изпирането на пари. Така че промените не са по линия на самото финансиране като структура, а по-скоро по линия на съпътстващите процеси.

– Ускорява ли се желанието за покупка на имоти с оглед на предстоящото присъединяване на България към еврозоната?

– Последните 12 месеца, и особено след юни 2025 г., когато стана ясно, че България ще се присъедини към еврозоната, продажбите на жилища се случват изключително бързо, и то „на зелено“. Отделно се появи и апетит в корпоративните клиенти да купуват както земи, така и завършени проекти. Има засилен интерес към имоти, който ще се задържи и догодина.

– Какви са рисковете при засилената кредитна активност някои от заемите за недвижими имоти да се превърнат в несъбираеми? Има ли заплаха от балонизиране на пазара?

– Зависи каква е структурата на тези кредити. Ако са предоставени с агресивно финансиране, те по-лесно могат да се превърнат в несъбираеми, но нашите наблюдения са, че банките се придържат към сравнително консервативни структури за финансиране, особено за по-големите проекти. По-малките често не ползват финансиране, тъй като се финансират чрез предварителни продажби.

Наблюдаваме голяма инвестиционна активност в жилищното строителство, но в същото време и продажбите вървят силно, офис пазарът се държи стабилно и реално има много малко ново строителство на бизнес сгради– т.е. пазарните механизми на търсене и предлагане там работят. Строят се и се развиват търговски паркове в страната, но при тях още със започването им има над 60% предварителни договори за наем.

– Имате ли в УниКредит Булбанк специални продукти, които предлагат финансиране при по-ниски лихвени маржове и по-дълъг падеж, когато отговарят на определени ESG критерии?

–Определено проектите, които имат добри ESG характеристики, получават предимство, особено ако трябва да се избира кой проект да се финансира. Тези проекти ще имат по-добро търсене, тъй като вече и наемателите поставят ESG изисквания към наемодателите за сградите, които се отдават под наем.

При жилищата все още цена и локация са водещите за избора на имот, но също и качеството на строителството, архитектурата, и оттам пазарът сам се доближава до новите ESG изисквания.

– Продължава ли инвестирането в имоти у нас да се възприема като сигурно убежище за капитал?

– Да, наблюдаваме тези настроения както при физическите лица, така и при корпоративните клиенти, където много често собствениците на дружествата след известен период на натрупване на печалби предприемат инвестиции в недвижими имоти. Цените на имотите растат, качеството на проектите определено се повишава, от друга страна, някои локации се изчерпват и това създава усещането, че имотът остава добра инвестиция, и в повечето случаи наистина е така.

Спестяванията нарастват, въпреки инфлацията доходите също се увеличават през последните години, но когато цените на жилищата растат и са необходими все повече средства за покупка, предполагам, че това ще засили другите вид инвестиции във фондове и на капиталовия пазар.

– Защо в УниКредит Булбанк подкрепихте Construction of Tomorrow?

– УниКредит Булбанк подкрепя икономиката на страната, и то в дългосрочен план, и в този смисъл бъдещото строителство ще изисква нови капитали, което надявам се, с наша помощ, ще доведе до по-добра градска среда и качество на живот за всички.

Construction of Tomorrow се проведе на 30 септември в Интер Експо Център в София. Как протече събитието може да прочетете ТУК.