Полина Стойкова: Ръстът на цените на имотите се върна на нивата от високата инфлация през 2022 г.

Какво е състоянието на пазара на недвижими имоти у нас в момента, кои са най-активните купувачи и ще се промени ли нещо след влизането на България в еврозоната - по този и други въпроси разговаряме с Полина Стойкова, изпълнителен директор и съсобственик на агенцията за недвижими имоти Bulgarian Properties, която ще бъде и един от участниците на форума Real Estate Business Forum, организиран от Imoti.net. Събитието ще се проведе на 21 октомври от 14:00 ч. в зала „Витоша“ на "Интер Експо Център" в София.

- Г-жо Стойкова, данните на Агенцията по вписванията показаха поредно много силно тримесечие за вписаните сделки с имоти между юли и септември, те са на най-високото си ниво за периода от 2007 г. насам. Какво сочат вашите данни за активността на пазара през третото тримесечие?

Действително реализираните обеми от сделки през тази година са впечатляващи, особено през първото полугодие. Част от тези сделки, както и сделки с приключило ново строителство са влезли в данните на Агенция по вписванията за третото тримесечие.

На този фон обаче ние отчитаме известно отслабване на активността и спад в сключените нови сделки през третото тримесечие. Това се дължи на множество фактори, но най-вече на много бързия ръст на цените, който например в София по данни на Bulgarian Properties на база реални сделки през третото тримесечие достигна 25,5% на годишна база.

За този период средната цена на жилищата в столицата достигна 2310 евро/кв.м., а преди година е била 1840 евро/кв.м. Това е ръст на цените от близо 500 евро на кв.м. само за една година и е нещо, което не се е случвало досега. От средата на 2024 г. растежът на цените постоянно се ускорява и виждаме, че се е върнал до нива, които имаше по време на вихрещата се инфлация в края на 2022 г. - с тази разлика, че тогава реалният растеж (след приспадане на инфлация) беше под 10%, а сега е над 20%. 

В същото време доходите растат, но не с толкова бързи темпове и достъпността на имотите започва да се влошава. Все пак тя остава на добри нива в сравнение с минали години, но това са първи индикатори, че пазарът преминава в нова фаза. На този фон предлагането продължава да бъде силно ограничено или на завишени цени. Продавачите не бързат да продават в оставащите по-малко от 3 месеца до влизането в еврозоната. 

Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties

Снимка: Личен архив

Полина Стойкова е изпълнителен директор и съсобственик на агенцията за недвижими имоти Bulgarian Properties. Тя притежава магистърска степен по  Стратегическо управление от Стопански факултет на СУ ”Св. Климент Охридски” и участва с интервю в престижната рубрика на университета "Успешните примери". От 2012 г. е професионален член на Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) със специализация в имотните изследвания. Преминала е редица курсове на обучение към Университета Тенеси в САЩ в областта на международния бизнес и мениджмънт и междукултурното лидерство. Автор е на първите научни публикации за имотния пазар в България и е създател на пазарните индекси PSPI. Това са първите индекси, обхващащи жилищния пазар в цялата страна. Постът изпълнителен директор на Bulgarian Properties тя заема от края на 2008 г. 

- Кои са най-активните групи купувачи, забелязвате ли нови, които не са присъствали на пазара до момента?

Активни са търсещите нов дом за собствено ползване и именно затова се забелязва и ръст на дела на закупените тристайни и по-големи жилища. Тази тенденция донякъде е свързана и с това, че се усеща недостиг на предлагане на двустайни апартаменти, които принципно са най-търсени и обичайно съставляват най-голям дял от пазара. Забелязваме, че към покупка подхождат много хора, които са закупили вече няколко жилища и продължават да влагат в имот, както и такива, които дълго време са гледали и не са се решавали да действат. 

- В годините на висока инфлация нарасна делът на покупките с инвестиционна цел, тъй като хората търсеха убежище за спестяванията си в имоти. Какъв е сега делът на инвестиционните покупки и какво говори той за пазара?

Делът на инвестиционните имоти беше голям през първата половина на годината. Тогава станахме свидетели на бързо изчерпване на двустайните жилища в комплексите ново строителство, които са предпочитани за инвестиция. В момента било то заради липсващо предлагане, или заради ръста на цените, има известно забавяне. 

- Има ли активни чужденци сред купувачите на жилища в България в момента и очаквате ли нарастване на интереса им след приемането на еврото?

Забелязва се раздвижване на интереса от чужденци през тази година. Техният дял все още е много малък, а интересът е насочен предимно към евтини имоти, но все пак тенденцията е видима. Много от тях искат да закупят преди влизането в еврозоната, защото очакват допълнително поскъпване след това. Други идват тук заради все още ниските цени на имотите и на живота на фона на това, което имат в собствените си страни. 

- Какво е съотношението между търсенето и предлагането на жилища в момента? Очаквате ли спадът на издадените разрешения за строеж през последните тримесечия да се усети на пазара през следващите години?

Все още имаме недостатъчно предлагане и силен пазар на продавача, а предлагането на ново строителство и към момента е доста по-свито, по-бавно излизат нови сгради на пазара и е истинско предизвикателство да се откликва на конкретни търсения от клиенти - с предпочитания за квартал и определени параметри на имота. 

- Какво показват данните ви за цените на жилищата през третото тримесечие?

За София вече го уточнихме. В страната ситуацията е сходна, само ръстовете на повечето места не са толкова големи, но се движат около 15% в големите градове и между 10% и 15% в курортите. Освен София, Варна поддържа около и над 20% ръст в цените през тази година и съответно е вторият най-скъп град в страната със средна цена около 1800 евро/кв.м.

Интересът навсякъде в страната се измества към новоразвиващи се зони и квартали, които са с по-ниски цени и където има по-голямо предлагане. 

- Кои са основните фактори, които тласкат цените нагоре и как се отразява това на достъпността на жилищата?

Фундаментални фактори като ръст на икономиката, на доходите, ниските лихвени проценти по жилищните кредити и ниската безработица със сигурност влияят на пазара в положителна и възходяща посока, но не могат да обяснят този бърз растеж на цените. Той се дължи може би основно на влизането ни в еврозоната и цялата несигурност, което това носи, но същевременно няма повод за такова нещо, защото няма да настъпи кой знае каква промяна след това. В тази връзка може би ефектите от еврото са надценени, но това е пазарната реалност. 

- Ваши колеги очакват ръстът на цените да стане по-умерен след присъединяването на България към еврозоната от началото на следващата година. Споделяте ли тази прогноза?

Логично е това да стане. Най-малко след успокояване на пазарните участници и пускане в продажба на повече имоти, които сега се задържат. 

- Какви са очакванията Ви за активността на пазара през следващата година?

Очакваме да приключи този пазар на крайности, който наблюдаваме през последните 2-3 години, стимулиран от страхове и спекулации. Да настъпи едно отрезвяване и реална видимост какво предстои след влизането ни в еврозоната и да продължим да се развиваме с по-умерени темпове. Във всички случаи, няма фактори, които да предвещават обръщане на пазара или някакви сътресения. Предизвикателството е да излезем от ступора на ограниченото предлагане, за да можем да предложим на купувачите това, което търсят.