Димитър Стоянов: Ипотечният пазар е устойчив, но изисква внимателно наблюдение

Какво е състоянието на ипотечния пазар в момента, какъв ще бъде ефектът върху пазара от присъединяването на България в еврозоната и какво е най-важното при избора на финансов посредник - по тези и други въпроси разговаряме с Димитър Стоянов, изпълнителен директор на "Кредит Тръст", който бе един от участниците на форума Real Estate Business Forum, организиран от Imoti.net. 

- Г-н Стоянов, данните на БНБ за август показаха ръст с 20% на обема на новите ипотечни кредити. Данни на Агенцията по вписванията също показаха двуцифрени ръстове на броя отпуснати ипотечни кредити през третото тримесечие в четирите най-големи градове в страната. Какво означава това за състоянието на ипотечния пазар към момента?

Данните сочат, че в момента ипотечният пазар в България е динамичен и устойчив, поддържан от стабилно и разнородно търсене на жилища. Повишената активност се дължи както на естествени житейски потребности – закупуване на първо жилище или осигуряване на по-добри жилищни условия, така и на инвестиционни мотиви, включително стремеж към запазване на стойността на парите в условията на инфлация.

Допълнителни фактори, които подкрепят търсенето, са сравнително ниските лихвени проценти, растящите доходи и стабилната заетост.

Въпреки положителните тенденции е необходимо пазарът да се наблюдава внимателно, тъй като продължителният ръст на цените и кредитната активност, ако надхвърли реалния ръст на доходите, може да доведе до натиск върху платежоспособността на домакинствата и потенциални рискове за устойчивостта на сектора.

Димитър Стоянов

Снимка: Кредит Тръст

Димитър Стоянов е изпълнителен директор на "Кредит Тръст" с над 17 години опит във финансовия сектор. Професионалният му път преминава през мениджърски роли в една от най-големите банки в България и го отвежда до управлението на водеща небанкова финансова институция.

Със задълбочена експертиза в ипотечното кредитиране и умението да превръща стратегиите в реални резултати, той утвърждава "Кредит Тръст" като символ на доверие, стабилност и иновативни решения за клиентите и партньорите си.

- Какъв е профилът на хората, които купуват жилища с ипотечен кредит, и какъв е средният размер на кредита, който използват?

Тъй като финансирането, което предлага "Кредит Тръст" АД, е предимно мостово и се използва за различни крайни цели, само на база вътрешна статистика не можем да формираме точен профил на купувачите с ипотечен кредит или средния размер на кредита.

Въпреки това по наблюдения от пазара можем да кажем, че активни купувачи са предимно лица с устойчиви доходи, които търсят възможност да запазят стойността на средствата си чрез инвестиция в недвижим имот. Част от тях са млади семейства, осигуряващи собствено жилище, а друга част – инвеститори, търсещи защита от инфлация и дългосрочна доходност.

- Мисията на МВФ публикува в края на септември заключенията и препоръките си за икономиката на България, като предупреди, че бързият ръст на жилищното кредитиране крие рискове. Какъв е вашият коментар?

Докладът на МВФ идентифицира няколко потенциални системни риска на пазара на недвижими имоти в България – възможност за „балонно“ нарастване на цените, бърз ръст на ипотечните кредити и концентрация на кредитирането в банковия сектор.

Що се отнася до първия риск, нашият анализ показва, че ръстът на цените на жилищата все още се движи паралелно с увеличението на доходите през последните години, което означава, че данните към момента не индикират наличие на балон. Разбира се, рискът от корекция винаги съществува, но това е естествен пазарен механизъм, характерен за повечето икономики.

Бързото нарастване на ипотечните кредити също не е непременно негативен фактор. В много случаи то отразява пазарно изравняване – наваксване на предходно изоставане в кредитния пазар. Според данни на „Асоциацията на кредитните посредници в България (АКПБ)“ делът на ипотечните кредити спрямо БВП в България е едва 9,8%, което е сред най-ниските нива в ЕС, докато средно за ЕС и еврозоната задлъжнялостта надвишава 42%.

Накрая, рискът от концентрация на ипотечните кредити в банковия сектор постепенно намалява благодарение на появата на небанкови кредитори като "Кредит Тръст" АД. Такива дружества предлагат по-гъвкави условия на клиентите, като разширяват участието си в общия обем на новоотпуснатите ипотечни кредити и допринасят за диверсификацията на пазара.

- МВФ и БНБ обръщат внимание на факта, че ръстът на ипотечните кредити изпреварва увеличението на доходите. Това притеснително ли е към момента?

Ръстът на ипотечните кредити, изпреварващ увеличението на доходите, заслужава внимание, но към момента не представлява критичен риск за финансовата стабилност. Сравнително ниските лихвени проценти и стабилната макроикономическа среда подпомагат достъпността на кредитирането и платежоспособността на домакинствата.

Важно е обаче да се отчетат някои специфики на българския пазар. Според официални данни делът на сивата икономика надхвърля 30%, което означава, че значителна част от доходите, използвани за инвестиции в недвижими имоти, не се отразяват в официалната статистика. Освен това, когато закупеният имот се отдава под наем, приходите от наем покриват част от вноските по кредита, което намалява натиска върху трудовите доходи на кредитополучателя.

Докато купувачите отговарят на изискванията за кредитоспособност, настоящият ръст на ипотечните кредити спрямо официалните доходи не създава системен риск. Все пак продължаващото наблюдение на задлъжнялостта и съотношението на месечните вноски към доходите остава ключово за устойчивостта на пазара.

- Една година след приемането от БНБ на мерки за укротяване на жилищните кредити как оценявате техния ефект върху ипотечния пазар?

Въведените от БНБ мерки през октомври 2024 г. доведоха до забавяне на темпа на растеж на ипотечните кредити. Без тези мерки ръстът на кредитите вероятно щеше да бъде значително по-висок, което показва, че мерките са имали реално ограничително въздействие върху пазара.

През 2025 г. се наблюдава ново ускорение в обема на новоотпуснатите жилищни кредити, като към края на юли ръстът е над 27% спрямо същия период на 2024 г., което показва адаптация на пазара към новите условия.

Тези данни показват, че мерките на БНБ не са довели до рязко охлаждане на пазара, но са оказали контролирано въздействие, като същевременно кредитополучателите продължават да отговарят на изискванията за кредитоспособност.

- По-малко от сто дни до приемането на България в еврозоната очаквате ли промяна от банките в условията по жилищното кредитиране и формирането на лихвените проценти по заемите?

Моето мнение е, че не се очакват съществени промени в условията по жилищното кредитиране или в лихвените проценти по заемите заради предстоящото приемане на България в еврозоната. Теоретично, промени биха могли да настъпят само ако банките променят генерално методиката си за избор на референтни лихвени индекси – например ако се откажат от сегашния подход, базиран на местния пазар на депозити. Дори в този случай обаче не се очакват сериозни колебания в лихвените условия, тъй като пазарът е стабилен и вече адаптиран към подобни трансформации.

- Очаквате ли нови продукти на пазара на ипотечно кредитиране в следващите години и какви?

Очакваме, че на пазара на ипотечно кредитиране ще се появят продукти с фиксирана лихва за по-дълги срокове – над 10 години. Това отговаря на търсенето на клиентите за предвидимост и сигурност при погасяването на кредитите и също така е в съответствие с международните тенденции в жилищното финансиране.

- Има ли нелоялни практики при кредитните посредници в България и за какво трябва да внимават клиентите при избора на посредник?

Според нашите наблюдения, като партньор на значителна част от кредитните посредници на пазара, до момента не сме идентифицирали случаи на нелоялни практики. Клиентите обаче трябва да са внимателни при избора на посредник: първо, да се обръщат само към посредници, регистрирани в БНБ; и второ, да знаят, че услугата на кредитните посредници е безплатна за тях – те не трябва да плащат комисиони или други такси.

- Споделяте ли очакванията на брокери и Ваши колеги кредитни посредници за успокояване догодина на ръста на цените на жилищата и броя сделки и как очаквате да се отрази това на ипотечния пазар?

Ипотечният пазар е пряко следствие на търсенето на имоти от купувачите. Купувачи ще има, докато смятат, че цените, които плащат, са приемливи за тях. Това са естествени пазарни механизми, които движат икономиката. Като се има предвид, че значителна част от сделките не са за покриване на жизнени нужди, при достигнатите нива на цените е нормално да се очаква известно успокояване на търсенето и съответно намаляване на броя сделки.

- Защо подкрепихте Real Estate Business Forum на Imoti.net?

"Кредит Тръст" АД подкрепи Real Estate Business Forum на Imoti.net, защото форумът предоставя ценна платформа за обмен на опит и добри практики между професионалистите в сектора на недвижимите имоти и кредитиране. Участието в подобни събития спомага за повишаване на прозрачността на пазара, подобряване на услугите към клиентите и стимулира развитието на устойчиви финансови продукти.