Бизнес имоти за 2,5 млрд. евро се продават в Прага

Обемът на инвестициите на пазара на бизнес имоти в Чехия може да достигне 3,9 млрд. евро през 2025 г., сочи анализ на консултантската компания Savills. Само в Прага бизнес имоти на стойност около 2,5 млрд. евро в момента се намират на различни етапи на продажба – най-високият размер на предлагани активи през последните десет години.

Повечето налични имоти са офис сгради и имоти със смесено предназначение, които съчетават търговски и офис площи. Хотелите, индустриалните и логистичните активи представляват по-малък дял. В данните не са включени жилищни проекти.

„Обемът от 2,5 млрд. евро не е бил търгуван в Прага през последните четири години, когато годишната инвестиционна дейност достигаше до около 1,5 млрд. евро. Не сме виждали толкова силно ниво на предлагане на пазара от поне десетилетие“, коментира Дейвид Саджнър, инвестиционен директор на Savills.

„Редица фактори се струпаха на пазара, включително фондове, които наближават инвестиционните си цикли и натрупано търсене от инвеститорите. Първите големи сделки зададоха реалистични ценови граници и предизвикаха вълна от нови продажби. Собственици, които обмисляха продажба от известно време, вече решиха, че моментът е подходящ“, допълва той.

Наред със споменатите фактори, възстановяването на пазарната динамика се дължи също на намаляващите лихвени проценти и на достъпното финансиране. Лихвите по спестовните сметки спаднаха до 3-4%, насърчавайки инвеститорите да търсят по-висока възвръщаемост чрез фондове за недвижими имоти, които инвестират както в бизнес, така и в жилищни имоти, отбелязва Savills.

Дълговото финансиране в евро вече се стабилизира на лихвено ниво от около 3,5% и до 60-70% от стойността на инвестиционен имот може да се финансира чрез заеми.

„Ефективното използване на дългово финансиране може в някои случаи да подкрепи представянето на имотните фондове до нива, сравними с борсови индекси като S&P 500. Но повечето имотни фондове все още се представят под нивото на фондовите пазари в дългосрочен план. Все пак е важно да се отбележи, че това не бива да бъде целта. Инвестициите в имоти обикновено служат като по-консервативна част от инвестиционен портфейл и стремежът към нивата на възвръщаемост на фондовия пазар не бива да бъде основната амбиция на традиционните фондове за инвестиции в бизнес имоти. А извличането на максимална възвръщаемост до нивото на фондовия пазар не бива да бъде основната цел на стандартен фонд, съсредоточен върху бизнес имоти“, обяснява Дейвид Строуф, инвестиционен асоцииран директор в Savills.

Редица фактори в момента подкрепят привлекателността на инвестициите в офиси. Един от тях е недостатъчното строителство на нови офис площи. Новите бизнес сгради обичайно се строят, само след като си осигурят предварително наемане на 40-50% от общите площи. Ограничените наличности от новопостроени офис площи повишават стойността на съществуващите сгради, особено в сегмента на площите клас А и Б и това подкрепя търсенето на вторични активи.

Нарастващите наеми представляват още един важен фактор. „Наемите на първокласни офиси в центъра на Прага вече надхвърлят 30 евро на кв. м, докато на локациите извън центъра те са средно около 20 евро на кв. м“, казва Павел Новак, ръководител на отдела за офис площи в Savills.

„За проекти на етап строеж или напреднала фаза на подготовка наемите вече се договарят на ниво от 23-26 евро на кв. м, с почти 15% повече спрямо днешните завършени сгради. Това се дължи на нарастващите разходи за строителство и за финансиране, по-строгите ESG изисквания и ограниченото предлагане на нови офис площи“, допълва той.

„Постепенното привеждане на пазарните наеми към нивата, които строителните компании изискват, за да започнат нови проекти, в крайна сметка ще доведе, ако административната среда се подобри, до съживяване на строителната дейност. Поради това пазарът може би доближава повратна точка, като се очаква новото строителство да бъде възобновено след няколко години на ограничено ново предлагане“, отбелязва Новак.

Друг важен фактор е индексацията на наемите, която продължава да допринася за ръста на възвръщаемостта. След рекордните ръстове, като наемите нараснаха с 15,1% през 2021 г. по данни на Чешката статистическа служба, индексацията за 2024 г. е 2,4%, в унисон с целите на Чешката централна банка и на Европейската централна банка.

„Индексирането на наемите остава важен фактор за инвеститорите, който гарантира стабилен ръст на приходите от наеми“, отбелязва Дейвид Саджнър.

Друг ключов фактор е промяната в доходността от инвестициите. „Доходността от първокласни офис площи е около 5,25%, което отговаря на нивото от 2015 г. Най-ниската точка беше отчетена през четвъртото тримесечие на 2019 г., когато доходността спадна до 3,9%. Сега пазарът се стабилизира и инвеститорите отново намират привлекателни варианти с реалистични очаквания за доходност“, казва Дейвид Стоуф.

Друга движеща сила е завръщането на служителите в офисите. Компаниите постепенно се откъсват от повсеместните политики на работа от вкъщи и служителите се радват на завръщането. Прага е сред европейските градове с най-бърз ръст на физическата заетост на офисите, която отново надхвърли 60%.

Централна и Източна Европа се засилва, докато Европа се връща към ръст на инвестициите

Например инвестиционните обеми в германски офиси през първите три тримесечия на 2025 г. остават със 73% под средното 10-годишно равнище и са намалели с 1% на годишна база. Но отново се наблюдава свиване на доходността от първокласни активи, което е сигнал за нарастващо търсене. Въпреки по-слабия растеж на основни пазари в Западна Европа инвестиционната дейност нараства на т. нар. неосновни пазари – Централна, Източна, Южна и Северна Европа.

За първи път в историята общият им дял надхвърля 50% от инвестиционния обем в цяла Европа благодарение на засиления интерес към региона на Централна и Източна Европа, скандинавските страни и Южна Европа, отбелязва Savills.