Демоните на имотния пазар в Китай преследват и Виетнам

Човек може да получава висока заплата, но само имотите могат да създадат богатство – десетилетия наред това беше мисленето на китайците. Имотите съставляват около 70% от богатството на домакинствата в Китай и 30% от икономиката му. Но дълговата криза в China Evergrande Group с последвалите срив на цените на жилищата и ипотечни бойкоти тласнаха икономиката до най-дълбокото преобръщане на тенденциите от Културната революция насам. Китайците вече не са толкова убедени в тази максима, пише Bloomberg.

Зрелищният срив на Evergrande трябва да бъде предупреждение и за Виетнам. От любовта към имотите до практиката за предварителни продажби и корпоративното управление на строителните компании, Виетнам има твърде много сходства с Китай, за да бъде спокоен.

Страната в Югоизточна Азия вече се тресе от скандали в строителни компании. През март правителството задържа Тринх Ван Кует, президент на FLC Group, за борсови манипулации. Кует инструктирал свои роднини да открият 450 сметки с ценни книжа, те търгували често, създали изкуствено обем от сделки и повишили цените на акциите на компаниите в портфейла си. Следващия месец Ду Ан Дун, президент на друга строителна компания, беше арестуван за примамване на инвеститори с невярна финансова информация. Дун набрал над 10 трлн. донга (427 млн. долара) от продажбата на облигации. Ограниченията за строителните компании във Виетнам доведоха до борсов срив през пролетта. Графика: Bloomberg LP

Това са обичайни тактики, използвани от китайски строителни компании. Подобни на Evergrande компании винаги са търсели начини да заемат средства и да разширяват още малко бизнеса си. За да заобиколят регулаторния надзор на Пекин, строителните компании набираха средства чрез продажби на частни облигации, структурирани така че да не попадат в счетоводния баланс по време на сезона на одитите. Цените на акциите на компаниите в портфейлите им също може да растат и да намаляват мистериозно. Това не свърши добре. Миналата година 28 от строителните компании в топ 100 спряха плащания или поискаха от кредиторите си удължаване на сроковете.

Но майката на всички скандали беше един, в който беше замесена Alibaba – нищо общо с китайския гигант в електронната търговия. Става дума за Alibaba Real Estate Corp., базирана в град Хо Ши Мин. Виетнамската Alibaba продавала малки празни терени, като казвала на хиляди купувачи, че ще получат част от голям проект близо до града, който е голям бизнес център. Тя измамила инвеститори с над 100 млн. долара.

Това показва колко хаотичен и нерегулиран може да бъде имотният пазар – виетнамската Alibaba продавала земеделска земя, която не може да бъде използвана за жилищно строителство. Но това също така отразява културните нагласи, които ценят земята повече от всички други активи.

Въпреки скандала с Alibaba през 2019 г., виетнамците продължават да са невъзмутими. Земята все още е категорията инвестиционни недвижими имоти, която носи най-голяма капиталова печалба, следвана от жилищни имоти като вили и градски къщи и след това апартаментите. Към второто тримесечие къщите в Хо Ши Мин струват 6913 долара на квадратен метър, което е ръст с 48% спрямо миналата година, сочат данни на консултантската компания CBRE. Цените на имотите в Ханой и Хо Ши Мин вървят рязко нагоре. Графика: Bloomberg LP

Подобно на Китай, предварителните продажби, при които апартаменти се купуват много преди да бъдат построени, доминират първичния жилищен пазар във Виетнам. В компанията Vinhomes, филиал на VinGroup, най-голямата компания за жилищно строителство в страната, повечето жилища се продават веднага след като правителството уреди документните за използване на терена за търговски цели и първата копка на проекта. От купувачите се изисква да платят най-малко 30% от общата продажна цена още на този етап. Останалата част от сумата се събира в хода на строителството.

Предварителните продажби може да бъдат във взаимен интерес, особено на растящ пазар като този във Виетнам. Това помага на строителните компании да постигат по-бърза възвръщаемост, а купувачите на жилища могат да си гарантират настоящите цени преди завършването на жилищата, често две години по-късно. Но, както установяват потребителите в Китай, те наистина поемат значителен риск. Ипотечните бойкоти в последно време произтекоха от гнева на купувачите, че строителните компании са взели парите им, но не са могли да завършат строителството.

Подходът вече създава главоболия и във Виетнам. През 2019 г. компаниите зад проект за луксозни жилища, включително Novaland Investment, една от най-големите строителни компании в страната, съобщиха, че няма да могат да завършат 187-те апартамента в Хо Ши Мин. Теренът беше конфискуван от правителството в рамките на разследвания за корупция.

Миналата година проектът Palm Garden в града, изграждан от сингапурската компания Keppel Land, възстанови депозита от 10%, даден от над 600 купувачи. Строителната компания „все още не е получила одобрения за започване на строителството“ две години след обявяването на проекта и „не може да каже със сигурност кога“ ще направи първа копка, пише в писмата за прекратяване на договорите, изпратени до купувачите и видени от Bloomberg. Купувачите в Palm Garden са сред късметлиите, тяхната строителна компании беше една от малкото, които бързо възстановиха депозитите.

Виетнамското правителство е видимо притеснено. За да предотврати имотен балон, централната банка поиска от търговските банки да затегнат кредитирането. Към юни неизплатените заеми на имотния пазар, които съставляваха около 20% от общия обем кредити, са нараснали с 14 на сто спрямо година по-рано, по-бързо покачване от средния ръст на кредитирането в икономиката от 9,4%.

Сега потребителите трудно получават одобрение за ипотечен кредит. Тези дни само 20%-30% от купувачите могат да получат жилищни заеми спрямо 50%-60% в миналото, казват брокери от Хо Ши Мин. Но все още не е ясно дали затягането на кредитирането ще спре спекулациите. Спекулантите така или иначе рядко отиват в банките за ипотечни кредити, допълват брокерите.

Точно като Китай в миналото, Виетнам бърза. Веднага щом завършат приземния етаж, строителните компании искат да разпродадат всички планирани жилища и да се насочат към следващ проект. Потребителите също искат бързо да навлязат в средната класа и да станат горди собственици преди жилищата преди те да постъпнат твърде много. Това бързо развитие сее семената на проблеми в бъдеще. Макар че икономиката на Виетнам все още има голямо пространство за растеж, на имотния ѝ пазар вече се усещат признаци на балон.