Какви са предимствата на договорите за изключителни права при продажба на имот?

Галя Максимова е експерт по недвижима собственост, строителен инженер с дългогодишен опит в строителния бранш и общинската администрация, а от 1992 г. е собственик и управител на агенция за недвижими имоти Софконсулт ЕООД. С дългогодишния си опит на пазара за недвижими имоти тя се е утвърдила като професионалист в бранша. Специалист в областта на сделки със строителни терени. Притежава редица сертификати за професионална квалификация.

Какви предимства  дават договорите за изключителни права и какъв е Вашият опит с тях?

Договорите за изключителни права при продажба на недвижим имот предоставят една добра възможност за реализиране на сделка при най-добри условия за продавача. От друга страна брокерът знае, че само той предлага имота на пазара и желае да постигне възможно най-висока продажна цена, за да оправдае доверието на клиента си. В същото време договорът за изключителни права позволява на агенциите да предлагат по-широк спектър от услуги, като поставяне на рекламни банери, поместване на офертата в информационни системи, предназначени единствено за такива екслузивни оферти, като например придобилата популярност и у нас МЛС система и т.н. Договорите за изключителни права задават едни ясни правила за работа и регулират конкуренцията на пазара.

Защо не е разумно да се обявява един имот в много агенции?

За разлика от всички други пазарни сектори, в нашия бизнес конкуренцията между брокерите при продажба на един и същи имот не винаги води до положителни резултати. При обявяването на дадена оферта в няколко агенции е възможно в желанието си да реализира сделка, брокерът да се опита да повлияе на собственика да намали цената или дори да обяви по-ниска цена без негово съгласие, с цел да привлече купувач и да изпревари другите брокери, предлагащи имота. Когато клиентът се довери само на една агенция, брокерът може да работи спокойно и да осигури по-добра продажна цена чрез по-качествен маркетинг. Затова препоръчваме потребителите да се доверяват само на една агенция, след като са убедят, че тя притежава необходимото професионално ниво.

По какви критерии се определя началната офертна цена, на която да бъде обявен даден имот на пазара за продажба или под наем?

Критериите са различни и те се определят от различните методики за оценка на справедливата пазарна стойност на даден имот. Сравнителният метод е най-използваният от брокерите и наистина той дава представа за това каква цена може да се очаква. Но всеки имот е уникален и използвайки сравнителния метод, тази уникалност трябва да се отчита, а това е работа на опитния брокер. В световната практика на маркетинга на недвижима собственост съществува утвърден подход, който предвижда офертната цена да е малко завишена, за да се даде възможност за преговори. В зависимост от моментното състояние на пазара и това дали цените растат или намаляват, тази възможност за преговори е по-голяма или по-малка.

Напоследък излезе информация за недобросъвестни практики от страна на брокери на недвижими имоти във връзка с подписване на договори и протоколи за огледи. За какво да внимават потребителите при подписване на такъв тип документи?

Вероятно някои агенции работят с некоректни договори и протоколи за огледи, в които има неравноправни клаузи, скрити условия или вменяване на задължение за плащане на комисиони в протокола без подписан посреднически договор. Протоколът удостоверява извършения от купувача оглед и неговото съгласие, че в случай на интерес към съответния обект, той ще подпише посреднически договор, в който ще се определи дължимото възнаграждение за агенцията и условията за получаването му, но протоколът не може да бъде документ, който автоматично да определя това възнаграждение. В тази връзка считам, че е удачно въпросът за протоколите и договори да бъде решен на ниво браншова организация, която за нашата гилдия е Националното сдружение за недвижими имоти (НСНИ). Ако в сдружението се обединим около унифициран вариант на договори и протоколи за оглед, които да бъдат съгласувани и одобрени от Комисия за защита на потребителите (КЗП), този проблем ще бъде окончателно разрешен, а това ще доведе до повече сигурност и доверие в бранша.

Смятате ли, че  е нормална практика в нотариалните  актове да се обявява цена, равна или близка до данъчната  оценка на имотите, а не реално  договорената между страните?

Ние като агенция с 27-годишна история, съветваме нашите клиенти да спазват закона и да обявяват реалната цена, тъй като по този начин са защитени и двете страни по сделката. Обявяването на реални цени в нотариалните актове е задължително условие за осветляването на пазара на недвижима собственост в България, както и за избягване на деформации в статистическите данни при извършване на пазарни анализи.